Reforma a la ley de condominios: ¿Una oportunidad desaprovechada?
Se aprobó hace algunas semanas y en segundo debate, el proyecto de ley número 22.086 denominado “Reforma del artículo 27 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, del 28 de octubre de 1999”. Sin más preámbulo, pareciere que, lastimosamente, esta reforma es una oportunidad desaprovechada. ¿Por qué? Cuesta encontrar en este país la viabilidad política, el tiempo y las oportunidades de negociación para ponerse de acuerdo y aprobar leyes. Más aun, leyes útiles y eficientes. El régimen costarricense de propiedad en condominio, entendido como ese régimen especial de propiedad (mejor dicho, de copropiedad) lo ha pedido a gritos por años, pero no se le ha dado la importancia debida, aunque el sector inmobiliario ha evolucionado, siendo crucial para la economía.
Este proyecto de ley es un intento para modernizar y facilitar la operatividad de la figura del condominio como tal. Pero pudo haber sido más. Veamos.
Dicho proyecto realiza dos modificaciones importantes al numeral 27: Primero, modifica el sistema de votación respecto de los acuerdos para variar el área proporcional de las filiales en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; y segundo, modifica, asimismo, el sistema de votación respecto de los acuerdos que versen sobre proceder a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
En ambos casos, se pasa de una votación cuyo requisito era la unanimidad de todos los propietarios del condominio, a una votación de al menos dos terceras partes del total del valor del condominio.
Existe un tercer cambio dentro de esta reforma, pequeño, el cual aclara, expresamente, que la disposición de bienes comunes referentes a la reducción o eliminación de áreas verdes o parques requerirá votación por unanimidad.
Lo que faltó
Como mencioné al inicio, esta reforma es una oportunidad realmente desaprovechada para modernizar aún más, este régimen especial de propiedad.
La oportunidad hubiera sido propicia para reformar o incluir temas como aclarar la existencia y límites de la figura de la junta directiva dentro de un condominio; establecer los límites básicos que un reglamento de condominio y administración no debería de transgredir (recordemos que existen muchos reglamentos que se inscriben ante el Registro Nacional con condiciones y normas arbitrarias e incluso, ilegales); desarrollar brevemente lo referente a tendencias modernas para celebración de asambleas; un desarrollo normativo más amplio y útil sobre la figura de condominio de condominios; así como el haber proporcionado una redacción mucho más amigable al último párrafo del inciso b) del mismo artículo 27. (Este párrafo reza actualmente: “En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea.”). Párrafo el cual ha llevado a confusión a muchos operadores jurídicos de la rama. Los anteriores son apenas unos efímeros ejemplos.
La reforma en cuestión se puede ver desde dos diversos puntos de vista: uno favorable para los condóminos; y el otro favorable para el desarrollador propietario. Explico. En el primer escenario, estos propietarios podrían unir votos en asamblea y, a modo de ejemplo, proceder a reformar el reglamento o la escritura constitutiva del condominio sin necesidad de tener unanimidad, es decir, sin necesidad de que el desarrollador (quien también sea propietario) esté de acuerdo.
Lo anterior genera más confianza a los propietarios de que su copropiedad no está “escrita en piedra” y por el contrario, puede ser dinámica y adaptarse fácilmente a cambios necesarios o deseados.
Por el otro lado, decimos que también le puede favorecer al mismo desarrollador ya que, por ejemplo, un acuerdo que consista en variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes (pensemos en remodelaciones, ampliaciones varias, diferencias entre medidas) no requerirá el esfuerzo del responsable del proyecto de ir “puerta por puerta” intentando tener el acuerdo de todos los demás propietarios, sino solamente será necesario al menos dos terceras partes del total del valor del condominio.
Punto a favor
Lo que sí se le rescata a la reforma es el haber velado por una coherencia normativa y práctica. Esto es así, puesto que antes de la reforma, la ley condicionaba a unanimidad el variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes, pero al mismo tiempo, permitía la votación bajo dos terceras partes en lo referente a los acuerdos para construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe dichos trabajos. En la práctica, la incongruencia radicaba en que se votaba para realizar estas nuevas construcciones (votos de dos terceras partes), pero para que eso fuera una realidad, dichas construcciones iban ligadas a variaciones de áreas e incluso a reformas a la escritura constitutiva. Por lo que al final era la unanimidad lo que debía de predominar. La reforma acaba con este problema.
Por último, es esencial tener claridad en los conceptos. Cuando se habla de los diferentes métodos de votación dentro de un condominio (unanimidad, mayoría calificada o mayoría simple) se habla de valores, no de número de propietarios.
En el régimen condominal, existe el denominado “valor porcentual”, el cual es el índice de participación que tiene una finca sobre el valor asignado a la totalidad del condominio. Las votaciones se toman de acuerdo con los valores que tiene cada finca, y no por el número singular de propietarios que hay. Un mismo propietario puede ser dueño de varias fincas, y lo que contará para efectos de votaciones condominales son los valores de dichas fincas.
“Es esencial tener claridad en los conceptos. Cuando se habla de los diferentes métodos de votación dentro de un condominio (unanimidad, mayoría calificada o mayoría simple) se habla de valores, no de número de propietarios”.
* Abogado de Lexincorp Central American Law Firm
Pero, ¿habrá la política monetaria expansiva causado una salida de capitales? Un análisis de la posición de inversión internacional del país indica que en los tres años al 2021, el flujo de inversión financiera del sector privado hacia el exterior fue de unos $4.300 millones, alrededor de $3.000 millones más que en el trienio anterior. Ese aumento en flujos de capital al exterior se explica enteramente por los fondos de pensiones complementarias (FPC), que en esos tres años aumentaron sus activos externos en $3.300 millones (más de un 5% del PIB de Costa Rica). Es decir, no ha habido una salida de capitales generalizada, sino de un sector específico que, por su gran tamaño, ha generado una fuerte presión sobre el tipo de cambio. ¿Se debió esto a las bajas tasas de interés locales? Es posible, en el margen, pero el motivo principal de la salida, que inició en el 2015, parece haber sido la diversificación, ante el fuerte crecimiento de la masa de activos de los FPC, la insuficiencia de opciones de inversión en el mercado local y la alta concentración de la cartera en bonos del Gobierno de Costa Rica. De hecho, los activos locales en dólares de los FPC más bien cayeron en estos tres años, lo que sugiere que el objetivo central no ha sido la dolarización por sí misma. Si la causa hubieran sido las bajas tasas de interés locales, ¿regresarán esos recursos ahora que las tasas locales están subiendo más rápidamente que las internacionales? Veremos, pero tengo dudas.
Múltiples factores
Más allá de eso, como he explicado en otros artículos y lo ha hecho el Banco Central en diversas publicaciones, las presiones cambiarias han sido causadas por una serie de factores externos e internos, en los que nada ha tenido que ver la política monetaria. En cambio, la política monetaria expansiva sí permitió mitigar, vía menores cuotas de créditos nuevos y existentes, el fuerte golpe por la pandemia sobre cientos de miles de hogares y empresas. De esa forma, en el contexto de la mayor contracción económica que ha sufrido el país en cuarenta años, las políticas del Banco Central contribuyeron a mantener la estabilidad del sistema financiero y a estimular la recuperación.
* Expresidente del Banco Central de Costa Rica
Para responder a la creciente crisis climática, se necesitará el movimiento de capital más grande y sostenido de la historia. En los próximos 20 a 30 años hay que invertir al menos $100 billones para pasar a una economía descarbonizada, y otros $3 o $4 billones al año para alcanzar los Objetivos de Desarrollo Sostenible en el 2030 y estabilizar los océanos.
La economía mundial y los mercados financieros tienen capacidad de sobra para movilizar estas enormes sumas e invertirlas en forma eficiente, pero se necesitan cambios fundamentales en el funcionamiento de esos mercados. En particular, las instituciones financieras tradicionales necesitan ayuda para encontrar los proyectos correctos, simplificar el diseño y la negociación de las transacciones y conseguir el capital para su financiación.
Muchas de las soluciones en el área de la sostenibilidad son de pequeña escala, lo que se debe en parte a la naturaleza de la innovación: desarrollar ideas, ponerlas a prueba y, si funcionan, reproducirlas. Pero extender esa escala no es sencillo, porque entre quienes desarrollan proyectos de sostenibilidad y el mundo financiero tradicional hay una desconexión.
Con riesgo de simplificar demasiado, podría decirse que entre los activistas de la sostenibilidad hay desconfianza hacia el mundo de las grandes finanzas, con su historial de financiar industrias insostenibles; y que los inversores, por su parte, desconfían de miradas idealistas que no prestan atención a los resultados concretos, y no les interesan transacciones en pequeña escala.
En vista de esta desconexión, ¿cómo hacer para extender proyectos sostenibles desde el nivel de la pequeña inversión hasta los $100 millones o más que empiezan a atraer a los grandes actores financieros, y luego a los billones de dólares que se necesitan para lograr cambios reales a nivel mundial?
Tres medidas
Hay, en particular, tres medidas necesarias. En primer lugar, emplear técnicas de titulización para reunir una gran cantidad de proyectos pequeños en uno solo con suficiente masa crítica para ser relevante.
La titulización se hizo mala fama en 2007-2008, por haber impulsado la crisis de las hipotecas basura, que dejó a los países desarrollados al borde de la catástrofe financiera. Pero con una gestión adecuada, el riesgo de financiar múltiples proyectos en forma conjunta es menor, porque la probabilidad de que todos tengan problemas financieros y operativos similares al mismo tiempo es baja. Sin embargo, para que el todo resultante interese a los inversores, esa multiplicidad de proyectos pequeños debe tener desde un primer momento características comunes que permitan unificarlos.
Por ejemplo, hay que elaborar cláusulas uniformes para conjuntos de activos similares, como ya ocurre en el mercado estadounidense de la energía solar residencial; además, se debe explicar a más innovadores los fundamentos de la titulización, por medio de congresos regionales donde los financistas puedan interactuar con desarrolladores de proyectos sostenibles.
En segundo lugar, hay que reducir la complejidad de cláusulas contractuales clave y lograr que negociar y diseñar los detalles de los instrumentos para la inversión en proyectos sostenibles sea más fácil. En los mercados financieros establecidos, resulta mucho más fácil replicar grandes partes de acuerdos anteriores exitosos, antes que empezar todo de cero en cada transacción.
Lo anterior funciona porque actores financieros clave ya han dado su conformidad a muchos de los términos y condiciones que se usarán en acuerdos posteriores.
De modo que es crucial que
“Con riesgo de simplificar demasiado, podría decirse que entre los activistas de la sostenibilidad hay desconfianza hacia el mundo de las grandes finanzas, con su historial de financiar industrias insostenibles; y que los inversores, por su parte, desconfían de miradas idealistas que no prestan atención a los resultados concretos, y no les interesan transacciones en pequeña escala”.
las innovaciones exitosas estén a la vista de los inversores. Para ello habría que crear un centro de acopio de información, abierto y de alto perfil, sobre proyectos sostenibles previos, incluidos aquellos cuya financiación fue exitosa, y los que fracasaron. Esto es similar a las muchas otras bases de datos que ya existen en el sector financiero, pero a disposición del público y bajo la supervisión de entidades de prestigio, para garantizar su exactitud.
En tercer lugar, hay que ampliar las fuentes de financiación para proyectos sostenibles y hacerlas más transparentes.
A la luz de las métricas históricas de los mercados financieros, la rentabilidad de las inversiones en proyectos de este tipo puede ser menor, y eso llevaría a hacerlas menos atractivas cuando se usan métodos de composición de cartera tradicionales en un contexto de “mercados eficientes”.
Pero las comparaciones históricas no tienen suficientemente en cuenta el campo cada vez más activo de la inversión de impacto, donde se usan umbrales de rentabilidad y duración diferentes, y cuyo volumen ya alcanza unos $2,5 billones. Algo que puede cambiar por completo el ámbito de la financiación de proyectos de sostenibilidad es la titulización segmentada de diferentes clases de inversiones de impacto.
Sería útil crear una base de datos abierta (similar a la mencionada) de inversores interesados y ponerla a disposición de innovadores y diseñadores de nuevos proyectos de sostenibilidad. Eso les facilitará identificar inversores (accionistas, prestamistas o algún híbrido) dispuestos a comprometer financiación. La base de datos podría alojarse en una organización como la Corporación Financiera Internacional, la Organización de las Naciones Unidas (ONU) o la Red Global de Inversiones de Impacto.
Ya hay precedentes alentadores. En la Conferencia de la ONU sobre el Cambio Climático (COP26), en noviembre pasado, la Alianza Financiera de Glasgow para las Cero Emisiones Netas comprometió $130 billones para financiar proyectos relacionados con el clima.
En 1983, Muhammad Yunus fundó el Grameen Bank, para proveer servicios bancarios, y en particular préstamos, a personas (sobre todo mujeres) a las que antes se consideraba “inbancarizables”. Cuando Yunus ganó el Premio Nobel de la Paz en el 2006, el “microcrédito” se había convertido en un fenómeno mundial, y había instituciones financieras tradicionales dedicadas a titulizar esta clase de préstamos.
La revolución financiera que empezó Yunus transformó el crédito minorista, optimizó la estructuración de esas transacciones y permitió aprovechar una nueva fuente de capital para inversión en escala. Los desafíos de sostenibilidad que enfrentamos hoy son existenciales, y para ayudar a darles respuesta, los mercados de capitales y sus principales actores tienen que ser todavía más innovadores y abrir la puerta a voces e ideas no tradicionales e incluso disruptivas.
* Ex director gerente en JPMorgan * Conservacionista e investigador del Ártico