Cantidad de oficinas desocupadas llegó a niveles nunca antes registrados
Fenómeno ayudó a bajar precios de alquileres
Usted, ¿en qué modalidad de trabajo se encuentra? ¿Está en teletrabajo al 100%, en modalidad híbrida o totalmente presencial? Estas decisiones afectan el mercado inmobiliario del área central del país.
La pandemia provocó que las oficinas se desocuparan al punto de registrar el índice de disponibilidad más alto en la historia de la industria inmobiliaria, y esto, a su vez, causó que los precios de alquileres reportaran una baja.
Por ejemplo, alquilar un edificio de 2.500 metros cuadrados (m²), el año pasado, costaba alrededor de $45.200. Hoy, ese precio bajó a $44.800, aproximadamente.
Actualmente, Heredia es el submercado que registra mayor disponibilidad de oficinas. Su tasa es superior al 26%. En San José centro es de un 16%; en Alajuela, del 12,7%, y en Cartago, del 11%.
Los cambios en las formas de laborar repercutieron en el mercado de oficinas de tal manera que las compañías buscan nuevos espacios, más flexibles y económicos, para que su población trabajadora continúe con sus labores.
Los desarrolladores esperan que con la reactivación de los trabajos presenciales el sector pueda estabilizarse y volver, poco a poco, a las tasas de ocupación previas a la pandemia.
Alta disponibilidad
La desocupación de espacios, generada por las empresas que optaron por el modelo laboral remoto e híbrido, trajo consigo el crecimiento de una oferta de segunda generación (típicamente, en los edificios de clases A y B). Esta alta disponibilidad obligó a los propietarios de nuevos inmuebles a ajustar los precios durante la etapa de construcción.
“Como mercado, venimos de dos años muy complicados (2020 y 2021); de hecho, los únicos dos con absorción negativa en la última década. Aunado a ello, se entregaron alrededor de 150.000 metros cuadrados de producto terminado en los mismos años. Estos dos temas causaron que la disponibilidad aumentara significativamente”, comentó Alfredo Atmetlla, director de mercadeo y ventas en Portafolio Inmobiliario.
Datos del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) al segundo trimestre de este año, mostraron que, del total de la población asalariada, que es de 1.582.340 personas, los que realizan teletrabajo son 139.917; es decir, el 8,8% del total.
La tendencia de trabajar fuera de la oficina seguirá tomando mayor fuerza. La encuesta Everywhere Workplace de la empresa Ivanti, realizada a más de 4.500 trabajadores en diferentes empresas en el mundo, mostró que:
Solo el 13% de los colaboradores prefieren trabajar permanentemente en la oficina.
El 30% prefiere trabajar de forma permanente desde casa.
El 42% de los trabajadores prefiere la modalidad híbrida.
El 71% de los encuestados preferiría trabajar desde cualquier parte y en cualquier momento antes que conseguir un ascenso.
A raíz de estos profundos cambios laborales, los empresarios están retrasando la toma de decisiones que tienen que ver con asuntos inmobiliarios, debido a que buscan términos más flexibles, según indicó la firma Newmark.
Otro de los fenómenos que ocurre en el mercado de oficinas es el deterioro significativo de inmuebles clase A ubicados bajo el régimen de zona franca. Con la antigüedad y la falta de un mantenimiento adecuado, estos edificios perdieron vigencia e interés por parte de los usuarios del sector servicios, quienes migraron a inmuebles en la misma categoría, pero con mejores ubicaciones y amenidades, a precios similares.
“Aunque los índices de disponibilidad de este modelo (el de oficinas) han incrementado a niveles nunca antes registrados, la zona franca sigue siendo un elemento predilecto de los inquilinos del sector servicios, como shared service centers, contact centers y, recientemente, digital technologies”, explicó Danny Quirós, director de investigación de mercado de Newmark Central America.
El inventario del mercado de oficinas, en junio pasado, se estableció en 2.455.579 m2 de área arrendable total, un 1,9% mayor respecto al mismo periodo del 2021.
El inconveniente es que la tasa de disponibilidad de todo el mercado se fijó en un 22,4%, una cifra alarmante, pero los desarrolladores tienen la fe de que poco a poco comience a reactivarse el sector.
Durante la segunda mitad del año, se prevé que continúen condiciones similares a las de los primeros seis meses de este 2022, hacia una estabilización del mercado de oficinas.
“El sólido posicionamiento de Costa Rica para la atracción de inversión extranjera directa continúa traduciéndose en el establecimiento de diversas operaciones de servicios de empresas multinacionales en el país, así como la generación de miles de empleos directos e indirectos.
”Lo anterior permite augurar un escenario positivo para el sector en el mediano y largo plazo”, afirmó José Ignacio González, director de mercado de Cushman & Wakefield I AB Advisory.
Nuevas necesidades
Ahora, las compañías están en la búsqueda de eficiencia, flexibilidad, ambientes de trabajo dinámicos, y espacios llamativos que se adapten a la nueva realidad, ya que aún no imaginan una sociedad completamente teletrabajadora en los modelos empresariales, sino un modelo híbrido en el que las modalidades presencial y remota puedan coexistir.
En Costa Rica hay dos grupos que ocupan los edificios de oficinas: las pymes o los pequeños emprendimientos, y la industria terciaria de grandes empresas corporativas de inversión extranjera directa, las mayores ocupantes de oficinas en el país.
El primer grupo, el cual alquilaba un espacio pequeño para el desarrollo de su negocio, es el que ha tenido que cerrar o reducir su espacio por efecto directo de la pandemia en la economía y sus finanzas personales.
El segundo grupo es el que está con la toma de decisiones más conscientes y estructuradas en cuanto a sus costos, productividad y percepción de sus empleados, para poder transformar sus espacios.
Como parte de las tendencias y según desarrolladoras consultadas por EF, hay un grupo de empresarios que optaron por los subleasing o subarrendamientos. Otro perfil de compañías, por sus expectativas de crecimiento o contrataciones a futuro, toman la decisión de hacer pequeñas remodelaciones a corto plazo, bajas inversiones y reacomodos para adecuar el espacio a las condiciones que necesitan actualmente.