¿Qué sigue ahora para los dueños de casas en Altos de Leonamar?
Deberes de los propietarios no se detienen ante eventos en el terreno
Los precios de las viviendas en el condominio Altos de Leonamar oscilan entre $900.000 y $1.150.000, según se registra en la página web de bienes raíces
Fue en ese residencial donde, el jueves 2 de febrero, cinco casas cayeron parcialmente a un precipicio.
El cantón de Garabito, en Puntarenas, sitio donde ocurrió el suceso, es la zona del país más cara para adquirir una casa. Según un análisis hecho por El Financiero, con datos de la guía de precios de la plataforma encuentra24.com, el precio promedio del metro cuadrado en dicho cantón es de $1.580.
Además, el costo por comprar, alquilar o construir en la zona específica de Punta Leona requiere de una inversión grande, ya que es considerada de alta plusvalía. Ante estas condiciones, los propietarios afectados por el deslizamiento en Altos de Leonamar tienen dos opciones claras para recuperar parte de la inversión: apelar al seguro de hogar o determinar si había conocimiento previo de la desarrolladora o administración.
“La primera interrogante que se debe resolver en estos casos consiste en determinar la existencia o no de pólizas de seguros que cubran este tipo de eventos y que puedan ser utilizadas por los propietarios. De la misma forma, al estar las propiedades en un condominio, se hace necesario determinar si existen pólizas no solo de los propietarios, sino también del condominio en sí mismo, que puedan cubrir los eventos acaecidos”, detalló Guillermo E. Zúñiga, especialista en Derecho Inmobiliario, de la firma Ecija Legal.
La Comisión Nacional de Emergencias (CNE) informó de que las condiciones que dieron paso al deslizamiento recaen en el temblor de 4,6 grados del pasado lunes 30 de enero, el sobrepeso de algunas estructuras y la inestabilidad de la ladera.
Seguro de hogar
“Los propietarios deben averiguar si las casas tenían algún tipo de seguro. Normalmente, los seguros cubren eventos de la naturaleza. Entonces, si contaban con ello, tienen la posibilidad de recuperar (la inversión)”, mencionó Juan Cordero, abogado inmobiliario de la firma Consortium Legal.
Sin embargo, asegurar edificaciones en zonas cercanas a riscos y precipicios por medio del Instituto Nacional de Seguros (INS) es más complejo, porque conlleva estudios de suelos y mapa de riesgos. Los resultados son analizados por la institución y son los que definen si otorgar o no el seguro.
“Si existe seguro con el INS, se procede con una inspección que nos permita determinar la cobertura del evento y la posible definición de un monto de pérdida”, indicó Yorleny Madriz, jefa de la Dirección de Seguros Generales del INS.
En un caso como el de Altos de Leonamar, que corresponde a un condominio, es importante conocer si cuenta con póliza de seguros que aplique para cubrir el evento de deslizamiento.
Por otro lado, si el inmueble carece de póliza de seguro, los expertos en Derecho Inmobiliario recomiendan verificar si los estudios ejecutados para construir la propiedad fueron técnicamente apropiados.
“Existe la posibilidad de demandar (en caso de que no se hayan hecho los estudios correspondientes) a quien vendió el lote, el desarrollador o, eventualmente, a los profesionales. Pero la realidad es que, en Costa Rica, los juicios duran mucho; entonces, eso es algo que se debe analizar caso por caso”, recalcó Cordero.
Plazo de cinco años
El plazo de prescripción para que los propietarios realicen reclamos por responsabilidades contractuales y extracontractuales que pueden surgir de la compraventa es de cinco años.
“Se requiere hacer un análisis profundo de la distribución de responsabilidad que se puede establecer contra todos aquellos actores involucrados (desarrolladores, constructores, ingenieros, arquitectos, propietarios y otros). La respuesta no es sencilla, ya que dependerá del análisis de todos esos factores a efectos de determinar si los propietarios, y el mismo condominio como tal, tienen algún tipo de reclamo válido para lograr recuperar su inversión”, advirtió Zúñiga.
De acuerdo con Zúñiga, los derechos y deberes de los propietarios no se detienen ante una emergencia como el deslizamiento, ya que las obligaciones adquiridas como el pago de cuota de mantenimiento de condominio se mantienen hasta que se determine lo contrario.
Sin embargo, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7.933) establece que se puede volver a construir, pero no brinda soluciones si esa posibilidad es nula por las condiciones del terreno.
El artículo 36 de la Ley 7.933 dicta que “si se destruye total o parcialmente el condominio y la mayoría de los propietarios decide reconstruirlo, el monto del seguro se destinará a este fin, y si es insuficiente, todos los propietarios deberán contribuir en la proporción fijada, según la escritura constitutiva”.
La CNE envió, el viernes 3 de febrero, al geólogo Blas Sánchez para que analizara la zona y la magnitud del evento. La conclusión dio como recomendación a la Administración del lugar realizar los estudios necesarios para comprobar la estabilidad de ladera y geofísicos para descartar la existencia de más zonas inestables que no se encuentren activas; en dado caso, requerirán reforzar con una obra de contención.
Cordero recomendó a los propietarios contratar los servicios de un geólogo para conocer el estado del terreno y las causas detrás de lo ocurrido.
Daño reputacional
El metro cuadrado de las viviendas en Garabito es el de mayor costo. Además, Punta Leona es una zona conocida como de alta plusvalía.
Las características de una casa cotizada en $900.000 son: villa de lujo de cuatro habitaciones con vista al mar y piscina; inspirada en la arquitectura griega de Santorini, Grecia.
No obstante, este tipo de acontecimientos pueden ocasionar un descenso en su valor y dañar la reputación de la zona.
“A mí me parece que, ante este suceso, sí se empieza a perder valor (propiedades). Definitivamente, ese deslizamiento va a afectar el proyecto y el valor de las propiedades”, expresó Cordero.
“Lo primero es determinar la existencia o no de pólizas de seguros que cubran este tipo de eventos y que puedan ser utilizadas por los propietarios”.
Guillermo E. Zúñiga