Tres SAFI explican quiénes y cómo toman decisiones de inversión
Compras y ventas pasan por proceso técnico en diferentes etapas
El propósito principal de los fondos de inversión inmobiliarios consiste en invertir en inmuebles para arrendarlos y generar rendimientos; eventualmente, estos bienes pueden venderse con la consecuente ganancia en caso de existir plusvalía.
Para que esto suceda es necesario que cada fondo busque inmuebles que ayuden a esa estrategia de generación de ganancias. Sin embargo, no es una labor sencilla o que suceda de la noche a la mañana.
Cuando un fondo adquiere algún edificio es porque ya pasó por un proceso técnico y por diferentes evaluaciones. En una práctica saludable, la labor no depende de una sola persona o de un solo departamento.
Los fondos de inversión inmobiliarios son “patrimonios independientes” administrados por las sociedades administradoras de fondos de inversión (SAFI), por cuenta y riesgo de sus participantes.
Según un extracto del artículo 84 del Reglamento general sobre sociedades administradoras y fondos de inversión, “en los prospectos de los fondos de inversión inmobiliarios se deben revelar las principales políticas y lineamientos sobre contratación de seguros, reparaciones, remodelaciones, mejoras, ampliaciones, inversiones y uso de reservas si se utilizan, que les permitan a los inversionistas obtener una comprensión general de la administración del fondo en estos aspectos”.
Para profundizar en el tema de inversión inmobiliaria por parte de las SAFI, EF le explica en detalle quiénes y cómo se toman las decisiones de inversión en tres sociedades administradoras de fondos inmobiliarios.
La característica general en el país es que las compras que realizan estas entidades implican varios pasos, análisis legales, criterios profesionales de distintas ramas y el visto bueno de un comité de inversión, que en teoría trabaja de la mano con la junta directiva y en línea con los objetivos de cada fondo.
Finalmente, está el voto o la decisión de esa directiva cuando corresponda, que debería tener información sobre todas las operaciones de compra o venta.
No obstante, como toda inversión, este esquema o modelo está expuesto a riesgos que deben ser asumidos por los inversionistas. Los inmuebles pueden sufrir por catástrofes naturales, o bien un ciclo económico adverso puede traerse abajo los arrendamientos.
Al 28 de febrero pasado, la Superintendencia General de
Valores (Sugeval) tenía registrados 14 fondos inmobiliarios que suman en sus activos totales casi ¢1,5 billones (millones de millones).
Este tipo de instrumentos representan el 36% del total de activos entre todos los fondos de inversión, solo superados por los de mercado de dinero, que abarcan el 52% de los recursos. Es decir, los inmobiliarios representan la segunda categoría o tipo de fondo más importante del país.
En lo que respecta a la cifra de cuentas, son los terceros con más cantidad; tienen 8.765 y están por debajo de los fondos de crecimiento y los de mercado de dinero, que son los más numerosos.
¿Cómo se toman las decisiones de inversión en las sociedades administradoras de fondos inmobiliarios?
❚ INS INVERSIONES SAFI
En esta sociedad hay un gestor de portafolios no financieros (como los inmobiliarios), el cual es la primera cara visible de la sociedad administradora ante los clientes que les llevan alternativas de inversión.
De esta forma, el gestor de las carteras de portafolios inmobiliarios es el primer filtro. “Ahí hay un departamento y es donde empieza a hacerse el análisis inicial (...). A partir de ahí, ese gestor tiene que revisar si el inmueble cumple con las características que están definidas, por ejemplo, en el prospecto de inversión (de la SAFI), que es como la biblia que rige el accionar tanto de la SAFI como de los inversionistas, donde nosotros también tenemos políticas internas de ese tipo de activos que queremos dentro de nuestros fondos inmobiliarios (...)”, detalló Armando Maroto, gerente general de INS Inversiones SAFI.
Por ejemplo, en el caso de una compra, si el análisis del gestor arroja que el inmueble tiene un atractivo para el fondo y cumple con el prospecto de inversión y la normativa, esta se pasa a la gerencia general de la sociedad.
Si este órgano está de acuerdo con el proyecto, se eleva al comité de inversión, el cual tiene al menos un miembro independiente de la SAFI en su conformación y evalúa la razonabilidad del prospecto inmobiliario que está presentando