Publicadas normas sobre segregaciones de lotes y cesión de terreno a municipios
››INVU corrigió polémica propuesta original con ayuda de especialistas
Luego de que se hicieran importantes cambios a la propuesta original, el reformado Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones entrará a regir el próximo domingo 13 de setiembre.
El documento fue publicado este lunes en el diario oficial La Gaceta.
La normativa fija las reglas por cumplir al dividir lotes. También señala, entre otras cosas, cuáles segregaciones deben ceder terreno a las municipalidades.
Esa no es una regla nueva, pues la obligación estaba incorporada en la Ley de Planificación Urbana de 1968. No obstante, es a través de este reglamento que se norma la cesión.
De esa manera, quedó establecido en el reglamento que los propietarios de terrenos de más de 900 metros cuadrados (m²) en zonas no urbanizadas que pretendan fraccionar su inmueble, tendrán que ceder un 10% del terreno al gobierno local para espacios públicos.
Si la segregación es en menos de ocho lotes, no habrá obligación de los dueños de entregar dicho espacio.
Tampoco tendrán que dar espacio público los propietarios que dividan sus terrenos en áreas que ya están urbanizadas, pues son considerados fraccionamientos simples.
La variable de ocho lotes se incorporó en respuesta a los serios cuestionamientos planteados por el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), que obligaron al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) a aplazar la fecha para que entrara a regir la normativa, prevista para el 13 de febrero.
Polémica dio paso a ajustes.
En el plan original se consideraba que toda segregación de terrenos de 900 m² en zona no urbanizada era un fraccionamiento con fines urbanísticos y, por ello, debía ceder espacio público.
A partir de esa polémica, el Instituto conformó mesas técnicas de trabajo con diversos colegios profesionales y autoridades municipales que permitieron hacer esta y otras importantes correcciones al reglamento.
Participaron en la mesa el Colegio de Ingenieros Topógrafos (CIT) y el CFIA, así como entes municipales. Algunos diputados también sirvieron como facilitadores.
“Producto de estas mesas de trabajo, se mejoró muchísimo el tema de fraccionamientos con fines urbanísticos. Se podrán hacer hasta siete segregaciones independientemente del área de estas, sin llevar visado del INVU, ahorrándose ese costo únicamente con visado municipal, y sin ceder área pública”, afirmó Marco Zúñiga, director ejecutivo del Colegio de Ingenieros Topógrafos.
El INVU impulsó la actualización de esa importante herramienta de planificación urbana, pues tenía 38 años sin revisarse, pese al desarrollo inmobiliario de las últimas décadas.
Esta normativa aplicará en todos aquellos cantones cuyos gobiernos locales no dispongan de su propio reglamento.
Los territorios que sí tienen la herramienta de planificación se regirán por sus propias reglas.
Variables. Independientemente de que los propietarios busquen fraccionar un terreno madre para vender lotes, heredar o hipotecar una de las propiedades, se deben cumplir las tres variables para determinar si cede o no espacio público.
El dueño de un lote de 3.000 m² ubicado en zona no urbanizada, tendrá que ceder 300 m² al municipio si fracciona su propiedad en nueve lotes con el fin de venderlos.
Será el gobierno local el que determine cómo usará ese espacio. Puede aprovecharse para un parque infantil, un espacio verde, un salón comunal u otras instalaciones de uso público.
No tendrá que dar espacio el propietario que segregue una propiedad de 5.000 m² en cinco lotes, para heredarlos, venderlos o hipotecarlos, por ejemplo.
Según Tomás Martínez, presidente del INVU, tampoco tendrán que otorgar espacio público los dueños que dividan sus terrenos en áreas que ya están urbanizadas.
“Este reglamento no tiene tanto impacto en cantones que ya tienen prácticamente toda su área urbanizada; Tibás, Belén, San Pablo, por poner ejemplos”, afirmó Martínez.
Los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos no caben dentro de la categoría de con fines urbanísticos, por lo que tampoco deben ceder terreno.
Entre las modificaciones incorporadas en el nuevo reglamento con respecto a la propuesta original, se encuentra la eliminación del requisito de contar con disponibilidad de agua para realizar fraccionamientos.
Del mismo modo, se eliminó la prohibición de servidumbres paralelas o contiguas.
En la normativa que nunca entró en vigor también se establecía la obligación de los municipios de solicitarle al propietario la mejora de la vía pública frente a la propiedad. Ahora no será una obligación, sino que queda a criterio de cada gobierno local.