Skladišta i stanovi nova su ‘zlatna koka’ ulagača u nekretnine
Nepovratna promjena Ulaganje u komercijalne nekretnine izgubilo je na privlačnosti u situaciji ispražnjenih ureda i trgovačkih centara, pa globalni investitori razmišljaju kako reformirati portfelje
Ulaganje u komercijalne nekretnine izgubilo je na privlačnosti u koronakrizi
Rast internetske prodaje te trend rada od kuće preusmjeravaju fokus na skladišne prostore i stambene nekretnine, tvrde analitičari
Pandemija koronavirusa nepovratno je promijenila privlačnost ulaganja u komercijalne nekretnine, ocjenjuju stručnjaci. Naime, situacija ispražnjenih ureda i trgovačkih centara s jedne strane te povećana potražnja za skladišnim prostorom i “kućnim uredima” s druge strane sve više zbunjuje investitore koji nisu sigurni treba li nekretninama kao investicijskoj klasi okrenuti leđa ili dodatno povećati ulaganja u reformirani portfelj.
Nagrižena vrijednost
Kako piše Reuters, nekretnine su dugo vremena bile sastavni dio uravnoteženih investicijskih portfelja, a najviše su takav pristup ulaganju preferirali mirovinski fondovi i osiguravajuća društva. Nekretnine u portfelju pridonosile su ravnoteži između kolebljivih ulaganja u rizične dionice te niskih prinosa koje nude obveznice. No, mjere izolacije koje su uslijed širenja zaraze koronavirusom uvedene u nizu država svijeta donijele su promjene bez presedana u načinu kako milijarde ljudi žive i rade, nagrizajući vrijednost i perspektive zakupa prostora u tisućama trgovačkih centara i poslovnih nebodera širom svijeta. Ulaganje u nekretnine time je postalo mnogo rizičnije nego prije samo nekoliko mjeseci. O kolikoj se promjeni radi svjedoči i primjer londonskog nebodera 22 Bishopsgate koji je sa 62 kata i 128.800 četvornih metara prostora trebao biti najveća poslovna zgrada u financijskom središtu Cityju. Radovi na neboderu započeli su nakon referenduma o Brexitu 2016. godine, a trebali su biti dovršeni između ožujka i lipnja ove godine. U neboderu može raditi 12.000 ljudi, a useljenje su već najavile velike osiguravajuće kuće, odvjetničke tvrtke te podružnica američskog tehnološke burze Nasdaq. Za sada je zakupljeno 60 posto prostora, kaže za Financial Times Harry Badham, direktor razvoja za Ujedinjeno Kraljevstvo u tvrtki AXA IM Real Assets, vlasnik 22 Bishopsgatea. Iako još 46.000 četvornih metara traži stanare, Badham je uvjeren da će ih pronaći. Međutim, situacija na tamošnjem nekretninskom tržištu ne obećava povoljan ishod. Krajem ožujka svi nekretninski developeri pesimistično su gledali na londonsko tržište najma poslovnog prostora, prema anketi konzultantske kuće Deloitte. Tijekom travnja i svibnja u Londonu je unajmljeno 27.692 četvorna metra poslovnog prostora što je 88 posto manje nego u istom lanjskom razdoblju, pokazuju podaci tvrtke DeVono Cresa. A gotovo trećina tog prostora unajmljena je u samo jednoj transakciji u neboderu 22 Bishopsgate. Stoga ne postoji razlog koji bi potkrijepio nadanja o brzom oporavku tržišta uredskog prostora, naglašava ta tvrtka. No, još početkom godine developeri su bili vrlo optimistični. Od listopada prošle do ožujka ove godine u Londonu su započeli radovi na gradnji 460.000 četvornih metara uredprostora, pokazuju podaci Deloittea. Taj optimizam sada je nestao, ističe Bo Glowacz, autor Deloittevog izvješća. I ne samo u Britaniji, nego i šire. Prognoze tvrtke Savills pokazuju da će prihodi od najma uredskog prostora na najboljim lokacijama u Europi ove godine pasti između 2 i 10 posto. Dodatno, prinosi od najma trgovačkih centara u prvom tromjesečju snizili su se za 39 baznih bodova, na 5,1 posto. Međutim, potražnja za skladišnim prostorom samo u SAD-u mogla bi godišnje rasti između 13,8 milijuna i 18,4 milijuna četvornih metara u iduće dvije do tri godine, procjenjuje tvrtka ProLogis. Takve procjene ne čude s obzirom na golemi skok poslovanja internetskih trgovaca, poput Amazona i Alibabe tijekom mjeseci kada je pandemija bila na vrhuncu. Valja naglasiti kako značajni investitori nisu odustali od nekretnina, štoviše, dodatno su povećali ulaganja.
Trajne promjene
Između 1. travnja i 28. svibnja nekretninski fondovi fokusirani na europsko tržište privukli su 13,2 milijarde dolara od ulagača, pokazuju podaci tvrtke za istraživanje alternativnih investicijskih klasa Preqin. Iako nedostaje još jedan mjesec, to je već sada najviši kvartalni priljev ulaganja u tu vrstu fondova od četvrtog tromjesečja 2017. godine. “Još je nejasno hoćemo li svjedočiti višoj potražnji za nekretninama zbog socijalnog distanciranja ili manjoj zbog kućnih ureda”, opisuje za Reuters dvojbu svojih klijenata Joe Stadler, direktor upravljanja imovinom vrlo bogatih pojedinaca u švicarskoj banci UBS. Dio stručnjaka je uvjeren da će promjene u načinu kako svijet koristi nekretnine potrajati i nakon jenjavanja pandemije, pa bi radikalno preslagivanje portfelja ulagače u nekretnine moglo poprilično stajati. Naime, najveće svjetske kompanije šalju nejasne signale oko budućih potreba za uredskim prostorom. S jedne strane kartičarske kompanije Masterke card, Visa i American Express odbacile su mogućnost brzog povratka u urede svih zaposlenika i namjeravaju konsolidirati zakupljeni prostor s obzirom da će dio zaposlenika trajno izabrati rad od kuće. S druge strane francuska tvrtka Exane, dio banke BNP Paribas, širi svoje urede. Prije 10ak dana zakupila je dodatnih 3680 četvornih metara u Londonu. Nije zanemariva ni činjenica da trenutno makroekonomski pokazatelji idu na ruku pažljivom odabiru nekretninskih ulaganja, ističu analitičari. S prinosima na državne obveznice vrlo blizu negativnom području, nesigurnošću koliko još može potrajati uspon cijena dionica na vodećim burzama i masovnim otkazivanjem isplata dividendi, investitori na tržištu kapitala “gladni” su prinosa. Rješenje bi mogle biti nekretnine. Očekivanja da će 9 bilijuna dolara poticaja gospodarstvu koje se u svijetu ubrizgavaju u gospodarstvo potaknuti iduće godine inflaciju također bi mogle potaknuti potražnju za nekretninama. Uz skladišni prostor, u takvim okolnostima dobar odabir mogle bi biti i stambene nekretnine. “S obzirom da toliko mnogo ljudi sada živi, uči, radi i zabavlja se u domovima, ulaganje u stambene nekretnine može postići višestruke ciljeve”, smatra Andrew Angeli, direktor istraživanja za EMEA regiju u tvrtki CBRE Global Investors.