Nekretninski boom može se obuzdati novim porezima, ali za to nema političke volje
Kako smanjiti potražnju i bujanje cijena stanova
Austrija ozbiljno raspravlja o uvođenju poreza na prazne stanove od deset eura po kvadratu kako bi utjecali na smanjenje cijene najma i potražnje za stanovima. Španjolska donosi zakon po kojemu će vlasnici praznih stanova plaćati veći porez, a oni koji ih iznajmljuju ili pak spuste postojeće najamnine manji porez. Granica od koje će lokalne vlasti dobiti prostor za djelovanje je rast cijena nekretnina za pet postotnih poena iznad stope inflacije, ili kada troškovi stanovanja, uključujući i cijenu najma, preskoče 30 posto prihoda građana.
U Hrvatskoj cijene nekretnina posljednjih godina rastu znatno više od inflacije i ostalih gospodarskih ostvarenja, posebno u Zagrebu i pojedinim dijelovima uz more, no zasad nema poteza koji bi mogli djelovati na smirivanje tržišta. Savjet Hrvatske narodne banke poručio je prošli tjedan da je “za stvaranje efikasnog i uravnoteženog tržišta nekretnina potrebno zajedničko djelovanje različitih ekonomskih i drugih politika”. Središnja banka najavila je podizanje stope protucikličkog zaštitnog sloja kapitala, odnosno pojačavanje rezervacija banaka u slučaju da se pojave problemi s vraćanjem kredita. Bude li trebalo, HNB će propisati i strože uvjete stambenog kreditiranja. Koje su druge moguće mjere kojima se može usporiti rast cijena stanova i koliko su one realne?
Radikalan uvoz inflacije
Maruška Vizek, stručnjakinja Ekonomskog instituta Zagreb, kaže da su porez na višak nekretninskog bogatstva te oporezivanje turističkih prihoda od iznajmljivanja privatnog smještaja dvije ključne mjere kojima se tržište nekretnina može primiriti na dulji rok.
– Ni za jednu ni za drugu nema političke volje – procjena je Maruške Vizek.
Njezin kolega s Instituta Željko Lovrinčević ponavlja kako je svima koji se razumiju u to područje odavno jasno da je trebalo uvesti porez na imovinu i progresivni sustav oporezivanja, no njegovo su donošenje zaustavili razni lobiji. Takvim propisom može reagirati samo Vlada, no taj analitičar nije zadovoljan ni postupcima središnje banke. U posljednje vrijeme primarni impuls za rast cijena stanova i kuća dolazi pretvaranjem štednje u nekretnine, čemu je uzrok inflacija.
– Naša inflacija samo je jednim dijelom uvezena, drugi, važniji razlog rasta cijena ogroman je višak likvidnosti u bankarskom sustavu koji je blizu 80 milijardi kuna, a to je u nadležnosti središnje banke. Sve zemlje koje imaju samostalne valute počele su dizati kamatne stope ili uvoditi druga monetarna ograničenja da se smanji višak likvidnosti. HNB to dosad nikako nije radio, već je pustio da ide kako ide, vodeći računa o tečaju – kaže Lovrinčević koji misli da ulazak u ERM 2 mehanizam nije morao biti zapreka za samostalno djelovanje.
– Zbog znatnog slabljenja eura HNB je trebao dopustiti jačanje kune. Čekanje nas je dovelo u situaciju radikalnog uvoza inflacije, uz napuhane cijene nekretnina – ističe Lovrinčević.
Balon sve veći
– Ovo je situacija poput ping-ponga u kojoj će fiskalna i monetarna politika prebacivati odgovornost jedna na drugu. Dodatno, rast cijena nekretnina poduprt je rastom cijena materijala i nedostatkom radne snage, što se iz dana u dan pretvara u sve veći balon i postat će još veći problem kad dođe do povećanja kamatnih stopa – upozorava Lovrinčević.
U Zagrebu se trenutačno u oglasnicima prodaju stanovi u manje atraktivnim naseljima izvan tramvajske zone po cijeni manjoj od dvije tisuće eura za kvadrat (i do 1700 eura), dok se cijene na boljim lokacijama kreću i do 4 tisuće eura. Svaki drugi prodani stan ili apartman kupuje se za gotovinu, pa je i to razlog što HNB tvrdi da se monetarnim mjerama ne može puno postići.
– Kada bi ponudili povoljne stanove za najam i cijena najma bila pristupačnija od mjesečne rate kredite, moglo bi se dugoročno utjecati na cijene nekretnina. Budući da su podstanarski stanovi skupi, svakome tko može uzeti kredit više se isplati kupiti stan – napominje Dario Runtić,
• savjetnik Udruge gradova.