Předkupní právo končí
Novela zákoníku zrychlí a zjednoduší prodej bytů.
Obchodování s byty v bytových domech, k nimž patří spoluvlastnický podíl na garáži či sklepě, by se mělo výrazně zjednodušit. Při prodeji totiž odpadne povinnost nabízet tyto podíly dalším obyvatelům domu přednostně. Výrazné omezení takzvaného předkupního práva schválila minulý týden Sněmovna.
Proti novele občanského zákoníku, která změny zavádí, nezvedl ve středu ruku jediný zákonodárce. Ve třetím čtení prošla Sněmovnou v podobě, jakou týden předtím doporučil ústavně právní výbor. Ten již dříve navrhoval praktické zrušení předkupního práva až na pár specifických případů, kdežto původní vládní návrh počítal s výjimkou pouze pro parkovací stání v bytových domech.
Nyní tak do Senátu putuje novela, která předkupní právo ruší mj. u převodů jednotek, s nimiž „funkčně souvisí spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor nebo soubor nebytových prostorů“. V bytových domech může být takto kromě parkovacích stání řešeno i vlastnictví sklepa nebo předzahrádky.
Tři měsíce čekání
Od 1. ledna 2018 se musejí tyto prostory při prodeji bytu nabízet ostatním obyvatelům domu přednostně. V praxi to znamená obeslat je písemně a čekat na odpověď, na kterou mají respondenti tříměsíční lhůtu. Realitní kanceláře toto vesměs kritizují, jak kvůli administrativní náročnosti, tak kvůli průtahům transakcí, které opatření způsobuje.
Ke „zpožděním“navíc dochází pravidelně, jelikož předkupní právo zasahuje do značného množství prodejů bytů. „Zejména u budov do deseti až patnácti let stáří to za poslední rok určitě byla většina transakcí,“uvádí Jan Kratochvíl z realitní kanceláře Re/Max G8. V drtivé většině případů však spoluvlastníci svého předkupního práva nevyužijí.
„V posledním roce k tomu došlo jen v jednom případě,“říká generální ředitel Next Reality Robert Hanzl.
I tak však způsobuje zprostředkovatelům značné komplikace. „Zaznamenali jsme i případy, kdy kvůli zákonnému předkupnímu právu k podílu na garáži nakonec sešlo z realizace celé realitní transakce prodeje bytu, se kterým se měl podíl na garáži převádět,“popisuje ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák.
Ve většině případů nepomáhá ani vzdání se předkupního práva předem, které současný občanský zákoník připouští. „Vyžaduje to úředně ověřený podpis a vložení na katastr, což je pro spoluvlastníky náročnější než nabídku odmítnout nebo se k ní nevyjádřit vůbec,“vysvětluje provozní ředitelka Fincentra Reality Andrea Daňhelová. Pokud
spoluvlastník nabídku ignoruje, dochází k automatickému odmítnutí až po třech měsících.
„Zrušení jsme nečekali“
I přes výraznou kritiku předkupního práva reagovaly realitní kanceláře na jeho možné omezení spíš rozpačitě. „Opravdu jsme nečekali, že namísto nastavení jasných pravidel a právní jistoty zvolí prosté zrušení a vrácení do původního stavu. Z jedné strany sice přinese zjednodušení při prodeji, nicméně opět nechrání spoluvlastníky, kteří by na předkupní právo měli mít nárok. Tedy typicky příklady, kdy vlastní jednu zahradu či pole dvě osoby, mnohdy v příbuzenském postavení,“říká Daňhelová.
„Případy zákonného předkupního práva jsme zaznamenali i u převodů rodinných domů, kdy se spolu s domem převádí podíl na pozemku tvořícím příjezdovou komunikaci. Tyto a jiné podobné případy novela bohužel neřeší,“dodává Vladimír Zuzák.
Zaznamenali jsme i případy, kdy kvůli předkupnímu právu k podílu na garáži sešlo z prodeje bytu.