Předkupní právo spoluvlastníků komplikuje prodej bytů

Hospodářské noviny - - Reality - Martina Marečková martina.mareckova@economia.cz

Prodej bytu je pro řadu lidí od letošního roku o něco slo‑ žitější. Po čtyřech letech se do českých zákonů vrátilo zákonné předkupní právo ke spo‑ luvlastnickému podílu nemovitostí. Společnost Fincentrum Reality od‑ haduje, že novela občanského záko‑ níku má dopad na polovinu všech letošních transakcí, na kterých se podílí. Předkupní právo se musí uplatnit v případech, kdy někdo prodává kromě bytu i spoluvlast‑ nický podíl na nebytových prosto‑ rách, jako je například garážové stá‑ ní, předzahrádka nebo sklep. Pak musí tento podíl nejdříve nabíd‑ nout ostatním vlastníkům v domě.

Daniel Kotula, makléř a majitel realitní kanceláře RE/MAX City, odhaduje, že se předkupní právo bude týkat spíše prodejů bytů v de‑ veloperských projektech. U star‑ ších domů se bude řešit spíše vý‑ jimečně.

Jeden z klientů firmy Fincent‑ rum Reality prodává byt a musel obeslat 120 spoluvlastníků gará‑ že. Ti mají ze zákona na vyjádření, případně zaplacení kupní ceny tři měsíce. „Praxe je zatím taková, že o tyto nebytové prostory projeví minimálně jeden ze spoluvlastní‑ Tomáš Běhounek advokát bnt attorneys‑at‑law ků zájem, což významně ovlivňuje prodej nemovitosti,“uvádí Andrea Daňhelová, vedoucí právního od‑ dělení z Fincentra Reality.

Komplikace by mohly nastat v developerských projektech, v nichž je počet garážových stá‑ ní poddimenzovaný, upozorňuje Kotula. Obzvlášť pokud se jedná o luxusnější bydlení a v domě je pouze jedno garážové stání na byt. Rodiny dnes nezřídka vlastní dvě auta a předkupního práva by moh‑ ly využít.

„V takovém případě se musí ku‑ pující spokojit s tím, že si koupí byt bez garáže,“říká Kotula. Ane‑ bo od celé transakce ustoupí. Pak už nejde jen o zdržování prodeje o několik měsíců, ale i o jeho mož‑ né zmaření.

Kotula poukazuje na praxi z předchozích let, kdy se spolu‑ vlastníci obesílali, ale ne všichni se ozvali. Jenže spoluvlastníci se mohou domáhat koupě zpětně až tři roky.

„Přestože katastrální úřady ne‑ požadují splnění závazku prodá‑ vajícího dokládat a převod podílu přepíšou bez ohledu předkupního práva, opominutý spoluvlastník se samozřejmě může bránit soud‑ ní cestou,“říká Andrea Holubová z realitní kanceláře Next Reality.

Realitní odborníci proto dopo‑ ručují, aby prodávající po spolu‑ vlastnících vyžadovali písemné odmítnutí nabídky k odkupu. Pre‑ ventivně lze problémům s uplat‑ ňováním zákonného předkupní‑ ho práva předejít tak, že se všichni spoluvlastníci jednotky předem vzdají svého předkupního práva k ostatním spoluvlastnickým po‑ dílům na jednotce a toto vzdání se předkupního práva se zapíše do ka‑ tastru nemovitostí jako poznámka, radí Next Reality.

Podle Fincentra Reality v důsled‑ ku uplatnění předkupního práva jiným spoluvlastníkem asi deseti‑ na zájemců od koupě nemovitosti odstoupila. Realitní kanceláře už volají po novelizaci zákoníku.

„Situaci by šlo efektivně vyřešit dvěma způsoby, například tím, že předkupní právo spoluvlastníků úplně zruší. Vhodnějším řešením je rozdělení převodu vlastnictví po‑ dílu podle toho, zda se jedná o věc hlavní, či vedlejší,“míní Daňhelová z Fincentra Reality.

„Znovuzavedení předkupního práva spoluvlastníků je jednoznač‑ ným krokem zpět,“komentuje To‑ máš Běhounek, partner advokátní kanceláře bnt attorneys‑at‑law. „Ať už jde o stavbu nebo pozemek, před‑ kupní právo výrazně omezuje spo‑ luvlastníka volně nakládat se svým podílem a proces prodeje takového podílu se komplikuje, prodlouží se, a tím také prodraží,“dodává.

Znovuzave‑ dení předkup‑ ního práva spoluvlastníků je jednoznač‑ ným krokem zpět.

■ Vlastníka spoluvlastnického podílu na nemovitosti zavazuje nabídnout svůj podíl na nebytových prostorách, jako je garážové stání, přednostně ostatním spoluvlastníkům v domě, a to v případě, že se ho rozhodne prodat nebo bezúplatně převést.

■ Případní zájemci z řad spoluvlastníků mají ze zákona na vyjádření či zaplacení kupní ceny tři měsíce.

■ Výjimkou jsou pouze převody spoluvlastnických podílů na osoby blízké.

Newspapers in Czech

Newspapers from Czech Republic

© PressReader. All rights reserved.