Dlouhodobá investice? Nemovitost
Pohotovostní rezerva patří na spořicí účet. Na pár let může být vhodným řešením stavební spoření. Pro dlouhodobé investice doporučují odborníci fondy. Jenže těm se mnoho lidí stále brání, především z obavy o ztrátu peněz. Je tu ale ještě další možnost – investice do nemovitosti. Vhodná je především pro konzervativní investory, kteří se chtějí vyhnout rizikům.
„Nemovitosti totiž mají poměrně dlouhou reakční dobu na různé ekonomické krize – obvykle je tak stačíte prodat dříve, než jejich ceny klesnou,“uvádí jeden z důvodů, proč tomu tak je, Vladimír Zuzák, generální ředitel Maxima Reality.
V dlouhodobém horizontu tak fungují jako spolehlivý uchovatel hodnoty, odolný vůči inflaci. „Navíc generují běžný výnos, respektive příjem z pronájmu,“říká Vladimír Weiss z poraden- Investiční nemovitost se dá koupit i na dluh,
ské společnosti Partners. Z tohoto pohledu se jedná o bezpečnou investici. Podle Jaromíra Vlka z poradenské společnosti Britanika se dlouhodobý výnos z tohoto typu investice pohybuje v řádu 3 až 4 % ročně. Může být ale i o něco vyšší. Záleží totiž na mnoha okolnostech.
Pro a proti
Výši výnosu ovlivňuje především lokalita. Vyšší výnos bude mít nemovitost pronajatá v Praze na dobrémmístě než například v Příbrami. To ovšem neznamená, že by nemělo smysl koupit byt jinde než ve velkých městech. Dobře
zafungovat může i v těch menších, kde se dají byty pořídit za příznivější ceny. „Vybírejte ale taková města, kde je nízká nezaměstnanost, tedy například ta, kde sídlí velcí zaměstnavatelé, nebo města s velmi dobrou dopravní dostupností větších měst,“radí Vladimír Zuzák.
Obecně ovšem platí, že narůstající cena nemovitosti neznamená úměrně vyšší roční nájemné. Jinými slovy: větší byt neznamená větší výnos, ale naopak. V poměru kupní cena / výnos tak vychází nejlépe byty kategorie 2 + kk okolo 50m2. Ty se totiž hodí jako startovací byty pro mladé, jako první rodinné bydlení, ale poslouží i starší generaci.
V potaz je ale třeba vzít i další náklady, které výnos ovlivňují. Novinkou je nová právní úprava daně z nabytí nemovitosti. „Od 1. listopadu 2016 ji bude vždy hradit kupující. Je tedy třeba ji zařadit mezi náklady plánovaného záměru,“upozorňuje Weiss. A nezapomeňte ani na daň z nemovitosti. I to je nákladová položka, i když ve většině případů malá. Dále je třeba počítat také s platbami do fondu rozvoje a oprav a rovněž s případnými nutnými výdaji na rekonstrukci kupovaného bytu.
Připravit se musíte také na to, že občas bude byt volný. Realitní odborníci říkají, že v průměru až dva měsíce ročně bývá byt určený k pronájmu prázdný.
Na co si dát ještě pozor
Čáru přes rozpočet vám mohou udělat rovněž poměry v domě. Například nefunkční společenství vlastníků může do budoucna znamenat nepříjemnosti v podobě zanedbané údržby.
Tradiční noční můrou majitelů bytů jsou pak neplatiči. Nájemník je totiž ze zákona silně chráněn. Nelze si například dohodnout kratší výpovědní lhůtu než tu, kterou stanoví zákon, amusí se dodržet i výpovědní důvody. Ani ty rozšiřovat nelze.
Nový občanský zákoník ale pro kritické momenty tohoto druhu nějaká řešení nabízí. „V určitých situacích není výpovědní doba potřeba. Například když nájemník nezaplatí tři nájmy nebo opravdu hrubým způsobem porušuje svoje povinnosti nájemce,“vysvětluje advokát Jakub Dohnal z advokátní kanceláře Dohnal Pertot Slanina. „Nutno ale pamatovat na to, že porušení nájemcových povinností budete muset dokázat vy,“upozorňuje Dohnal.
Řešením podle něj může být například uzavření smlouvy na měsíc s tím, že se bude každý měsíc obnovovat v případě, že bude nájemné uhrazeno. A to až po dobu jednoho roku.
Kdy investiční byt pořídit
Nemalou roli při rozhodování by však měla hrát i vaše vlastní situa- ce. „Do nemovitosti by měli investovat lidé, kteří už vyřešili vlastní bytovou otázku a mají zajištěné základní rezervy,“zdůrazňuje Vladimír Weiss.
Typickými investory do nemovitostí jsou podle Jaromíra Vlka lidé ze střední platové třídy. Ti si nemovitost pořizují jako další druh investice, tedy kvůli diverzifikaci svého investičního portfolia, nebo jako vhodnou investici na stáří, případně naopak pro své děti.
Nájemní nemovitost ale může být dostupná i těm, kdo nemají potřebnou sumu v hotovosti – díky hypotéce. S její pomocí byt zakoupí a z pronájmu ji pak splácí. Tento model se hodí zejména v případě, když se rozhodneme připravit byt pro potomka, až dosáhne plnoletosti.
V tomto případě je ale třeba dbát zvýšené opatrnosti, tedy zvážit investici velmi důkladně s ohledem na příjmy a výdaje vaší domácnosti. „Nyní jsou sice úrokové sazby na velmi nízké úrovni, v budoucnu je ale téměř jistý jejich růst,“upozorňuje Vlk.
„Je tedy třeba, aby rozpočet domácnosti počítal i s budoucím zvýšením úrokových sazeb po skončení fixační doby hypotečního úvěru, a tedy reálným budoucím růstem nákladů na splátku hypotéky,“dodává Jaromír Vlk. Shrnuto krátce, investice na dluh se může vyplatit, ale musíte si být jistí, že vás takový dluh nepoloží.
Nedávný průzkum v rámci Dne finanční gramotnosti ukázal, že za nejlepší investici lidé považují pořízení nemovitosti. Realitní a finanční odborníci s tím souhlasí, přesto upozorňují na některá „ale“. Jaké jsou výhody a jaká možná rizika?
Autorka je stálá spolupracovnice Lidových novin