Ceny půdy dál rekordně rostou

PRAHA Výrazný nárůst ceny byl zaznamenán zejména v prvním čtvrtletí roku, kdy se úroveň tržních cen zemědělské půdy ve srovnání se čtvrtým čtvrtletím roku 2015 zvedla o 15 procent. Uvedla to společnost Farmy.cz, která se dlouhodobě specializuje na trh se zemědělskou půdou, prodej půdy za tržní ceny a monitoring cen při transakcích se zemědělskými pozemky.

Pro druhé čtvrtletí letošního roku pak zpráva odhaduje zhruba šestiprocentní růst cen proti předcházejícímu čtvrtletí, přičemž průměrná výše tržních cen v monitorovaných obchodech činila v tomto čtvrtletí již 207 tisíc korun za hektar (tj. 20,07 Kč/m2), uvádí se ve zprávě s tím, že výstupy jsou kalkulovány z doposud zpracovaných údajů o realizovaných obchodech.

Česko má ale v porovnání s okolními zeměmi stále jedny z nejnižších výkupních cen půdy. Může za to především rozdrobe- ná struktura vlastníků. Naopak nejvíc peněz dostanou vlastníci v Nizozemsku, Irsku nebo Dánsku.

Dobrá dlouhodobá investice

Jaká je vlastně příčina trvalého růstu cen půdy? „Za nejvýznamnější faktor podporující růst tržních cen půdy považujeme současný vstřícný přístup bank při financování nákupu půdy zemědělskými subjekty. Zemědělci mohou nyní získat prostředky na nákup půdy (často až do sta procent kupní ceny) za nízké úrokové sazby, přičemž banky při financování akceptují stále vyšší kupní ceny půdy,“uvádí Jaroslav Urban, jednatel firmy Farmy.cz.

„Trh se ale zpomaluje. V porovnání s roky 2015 či 2014 vidíme, že se zájem prodávat v roce 2016 snížil řádově o desítky procent,“dodává Jiří Grund, marketingový ředitel společnosti Clever Maps. Ta se mimo jiné zaměřuje na pro- dej a pronájem půdy. „Držení zemědělské půdy je velmi bezpečnou investicí. Vlastně bezpečnější než mít peníze uložené v bance za nezajímavý, téměř nulový úrok. Ochota prodávat se proto snížila a kvůli tomu vzrostly ceny,“uvádí Grund.

„Hlavně roste poptávka. Důvodů je více. Jedním z nich jsou spekulanti s půdou, což je záležitost posledních dvou až tří let. Hodně lidí i firem vycítilo možnost dobrého výdělku na tom, že levně skoupí půdu od lidí, kteří nemají dostatečné informace o cenách půdy, a pak ji obratem se ziskem prodají. Ti hromadně obesílají dopisy desetitisíce vlastníků půdy a vědí, že alespoň jeden člověk z tisíce jim bude ochoten prodat půdu za poloviční cenu, než je běžná tržní,“vysvětlil v rozhovoru pro LN Jaroslav Urban. Další skupina lidí podle něj bere půdu jako dlouhodobou investici do budoucna, půdu samozřejmě skupují i developeři, hlavně v okolí velkých měst nebo u dálnic.

„Do zemědělské půdy dnes z poloviny investují zemědělci, kteří na ní hospodaří, druhá polovina jsou tzv. nezemědělští investoři, kteří takto investují své peníze, pronajímají ji, nebo jde o spekulanty nebo i developery,“shrnul Urban. Dodal, že mezi investory je dost cizinců, především Němců a Rakušanů, kteří nakupují půdu v pohraničních oblastech. Jak velká část půdy v ČR patří cizincům, však přesně vyčíslit nelze, protože často půdu kupují prostřednictvím českých firem anebo firem, které mají sídlo třeba na Kypru, takže skutečného vlastníka nelze dohledat. „Ale víme třeba, že například na Tachovsku či Chebsku pochází velká část investorů do půdy z Německa,“dodal Urban.

„Obávám se, že mizí ratio a začíná to být nafouknutá bublina,“míní předseda Zemědělského svazu Martin Pýcha. Na růstu ceny půdy se podle něj projevuje obrovský tlak na nákup půdy ze strany nezemědělských investorů a nově i investičních fondů, který vyvolává reakci farmářů. Nákupem půdy chtějí zabránit tomu, aby je někdo časem z dosud pronajaté půdy nevystrnadil.

Paradoxní přitom podle Pýchy je, že na rozdíl od investic do akcií firem, které mohou vylepšovat stále své hospodaření, u půdy vzestup ziskovosti nenastává. Letos přitom podle něho bude kvůli počasí nižší úroda než loni. „Přesto cena půdy roste, protože ti, kdo ji kupují, tak nečiní kvůli ziskovosti hospodaření, ale kvůli očekávání dalšího růstu ceny,“dodal Pýcha.

Kde jsou pozemky nejdražší?

Cena zemědělské půdy se v zásadě řídí podle kvality. Nejkvalitnější půdy pro zemědělské využití jsou podle Urbana na Hané a v Polabí, tam je zemědělská půda proto nejdražší. Přináší největší zisk zemědělcům.

„Pak zde jsou ale samozřejmě i další vlivy, důležité hlavně pro nezemědělské investory, jako je blízkost velkýchměst, hlavně Prahy, dálnice apod. Tam jsou drahé i ty pozemky, které nejsou stavebně využitelné. Drahé pozemky jsou také na Šumavě a v celých jihozápadních Čechách – hlavně kvůli blízkosti Německa, Rakouska, kde je vyšší kupní síla, nikoliv primárně kvůli tlakům developerů. Rozdíly mezi cenou půdy v Bavorsku či Rakousku a na Šumavě jsou poměrně velké, proto Němci a Rakušané mají zájem o koupi půdy v Česku,“vysvětlil LN Urban.

Půda v severním pohraničí podle něj už tak drahá není, protože v sousedním Sasku je daleko menší kupní síla než v Bavorsku a ceny pozemků v Sasku jsou téměř srovnatelné s těmi v Česku. V Německu jsou obecně obrovské rozdíly v cenách půdy, v Sasku jsou pětkrát nižší než v Bavorsku, i když pořád ještě o něco vyšší než v Česku. Nelze proto předpokládat, že by se ceny půdy v České republice brzy srovnaly s těmi v Bavorsku, když i v Německu přetrvávají mnoho let po sjednocení země obrovské cenové rozdíly. Navíc v severním pohraničí je půda méně kvalitní. Záleží také na tom, zda jde o ornou půdu, nebo trvalé travní porosty, kde se tráva jen seká a pobírají se na to dotace. V horských a podhorských oblastech převažují pastviny.

Už desátý rok rostou ceny zemědělské půdy a stejně tomu bude zřejmě i v příštích letech. Důvodem je především převis poptávky nad nabídkou. Zemědělská půda je v současné době považována za jednu z nejlepších investic.

Prodávají hlavně restituenti

Kdo vlastně půdu prodává? „Vesměs ti vlastníci, kteří se ocitli v nouzi a potřebují peníze, nebo ti, kdo půdu zdědí, restituenti. Stát už prodal půl milionu hektarů, už téměř žádnou půdu nemá. To je důvod, proč ceny půdy tak rostou – jemenší nabídka než poptávka. Obcemoc půdy neprodávají, spíše ji pronajímají,“vysvětluje Urban s tím, že stát nyní má v úmyslu půdu opět začít nakupovat.

„Zjistil, že se zbavil většího množství půdy, než bylo rozumné, takže uvažuje o tom, že začne využívat předkupního práva v případě, že někdo, kdo od státu půdu koupil, ji chce opět prodat. Novela zákona o státním pozemkovém úřadu předkupní právo omezila, nyní se uvažuje, že se předkupní právo státu obnoví,“dodal Urban s tím, že v uplynulých letech naopak stát bezplatně půdu převáděl na obce, především na Šumavě.

„V uplynulých třech letech si obce mohly zažádat o pozemky, které byly v územním plánu určeny k zastavění, a dostaly je. To byl třeba příklad Stožce, Srní, Modravy apod.

Česko má v porovnání s okolím jedny z nejnižších výkupních cen půdy. Hlavně kvůli rozdrobené struktuře vlastníků. Spekulanti vědí, že alespoň jeden člověk z tisíce jim bude ochoten prodat půdu za poloviční cenu, než je běžná tržní.

Autorka je spolupracovnice LN