Rok 2017: dostupnost hypoték se sníží
Podle statistik Ministerstva pro místní rozvoj (MMR) dosáhl český hypoteční trh v červnu tohoto roku historického rekordu. V jediném měsíci totiž byly uzavřeny hypoteční úvěry v celkovém objemu 23,8 miliardy korun. To je nejvíc za 21 let, kdy se v ČR hypoteční úvěry poskytují, a o 20 % více než v loňském, tehdy rekordním červnu.
Dohromady byly ve třech čtvrtletích tohoto roku poskytnuty úvěry na bydlení v celkovém objemu téměř 154 miliard korun, což představuje meziroční navýšení o 14 %. Očekává se, že objem poskytnutých hypoték letos poprvé překročí hranici 200 miliard korun. Čísla potvrzují i jednotlivé banky. Například Raiffeisenbank zaznamenala za první pololetí letošního roku meziroční nárůst o 37 %.
„Poptávka po bydlení je motivována kombinací několika faktorů: velice příznivé makroekonomické situace s dostatkem pracovních míst a nízkými úrokovými sazbami u hypoték,“vysvětluje Marie Mocková z Hypoteční banky, která patří do skupiny ČSOB.
Aktuální průměrná úroková sazba u hypoték je 1,82 procenta, což je nejnižší úroková sazba v celé historii hypotečního trhu. Průměrná výše hypotéky pak podle dat MMR činí 1,98 milionu korun. Místní průměry se ale liší: v Praze kolem 2,5 milionu korun, v Karlových Varech 1,4 milionu korun, v Ústí nad Labem nebo na Ostravsku 1,6 milionu korun.
Nejčastěji lidé volí pětiletou fixaci. Banky ale potvrzují nárůst hypoték s delší dobou fixace. U Hypoteční banky se projevil velký zájem o sedmileté fixace, u České spořitelny o osmi- a desetileté fixace. Nárůst hypoték s desetiletou fixací zaznamenali také v UniCredit Bank.
„Klientům zajistí nízké splátky na více let dopředu, takže si mohou lépe plánovat a řídit rozpočet domácnosti,“říká Karel Chábek, manažer hypoték České spořitelny. Naopak u klientů mBank je nejoblíbenější tříletá fixace.
Novinky v legislativě
Napříště ale bude možná všechno jinak. V účinnost totiž vstupuje hned několik novinek, které trh Před podpisem hypotéky bude víc času na zvážení,
s hypotékami významně ovlivní. Od 1. prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který umožní hypotéku splatit prakticky kdykoliv. „Důsledkem může být postupné upuštění od nízkých sazeb na dlouhodobých fixacích – právě proto, že klienti budou mít možnost hypotéku kdykoliv splatit, což bankám přináší dodatečné náklady,“uvádí Petr Plocek z UniCredit Bank. Kratší fixace budou pro banky méně rizikové.
Už 1. listopadu vešla v platnost další novinka: povinnost platit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z ceny nemovitosti přešla na kupujícího. Pro mnohé zájemce o kou-
pi nemovitosti to samozřejmě znamená problém (více na straně 16).
Od dubna přísná procenta
To, co ale ovlivní hypoteční trh nejvíce, jsou doporučení České národní banky. Ta se totiž obává možného vzniku cenové bubliny na realitním trhu, a přistoupila proto ke kroku, který už delší dobu avizovala.
Od letošního října doporučuje bankám neposkytovat tzv. 100% hypotéky. Nově by tak banky měly poskytovat hypotéky jen do výše 95 procent hodnoty nemovitosti (tzv. LTV – loan-to-value, tedy procentu úvěru vůči hodnotě nemovi- tosti). A maximálně deset procent objemu z nově poskytnutých úvěrů by se mělo pohybovat v pásmu 85 až 95 procent hodnoty nemovitosti. Ještě tvrdší pravidla začnou platit od 1. dubna 2017. Limit se ještě zpřísní, a to na 15 procent nově poskytnutých úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent ceny nemovitosti.
Jedná se sice o soubor doporučení, nikoliv vymahatelných příkazů, banky ho ale respektují. Zásadní problém v tom nevidí – stoprocentní hypotéky prý i tak tvořily jen mizivé procento, převažují ty s LTV od 85 do 90 procent. „Vetší dopad se může projevit na jaře, kdy se budou omezovat obje- my úvěrů v pásmu 80–90 % LTV, neboť produkce v tomto rozmezí je na trhu poměrně vysoká,“upozorňuje Mocková.
Letošní rok českého hypotečního trhu vypadá na další v pořadí s nálepkou „rekordní“. V roce 2017 ale bude nejspíš všechno jinak. Banky již nebudou moci poskytovat 100% hypotéky, daň z nabytí nemovitosti nově zaplatí kupující a od prosince navíc začne platit nový úvěrový zákon.
Kdo nebude mít našetřeno...
Řešení se samozřejmě najít dá, například dofinancováním přes překlenovací úvěr u stavební spořitelny nebo spotřebitelský úvěr. „Pro druhý úvěr ovšem budete muset zamířit do jiné finanční instituce, než kde si budete žádat o hypotéku,“říká Plocek. Podle nařízení ČNB totiž navíc v rámci jedné banky nelze kumulovat hypoteční a spotřebitelský úvěr. To podle Plocka klientům dál zkomplikuje situaci, protože se jim financování nového bydlení ještě více prodraží. Úrok u spotřebitelského úvěru totiž bude výrazně vyšší než u hypotéky.
Je tedy jasné, že se hypotéky stanou hůře dostupné, pro mnohé lidi dokonce zcela nedostupné. Když si například budete chtít koupit byt za tři miliony korun a banka vám nabídne hypotéku s LTV 85 %, budete muset mít našetřeno 450 tisíc korun nebo si je půjčit jinde. K tomu ještě zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %.
„Tím se paradoxně může zhoršit finanční situace dlužníků, protože dnes nemusí použít pro financování všechny vlastní zdroje a mohou si ponechat rezervy,“říká Petra Kopecká z Raiffeisenbank. „Kvůli těmto opatřením se může stát, že všechny rezervy vyčerpají a v budoucnu pak pro ně může být každý výpadek příjmu velmi problematický.“