Daň za nemovitost nově platí kupující
Na daň z nabytí nemovitosti vám peníze půjčí banka v rámci hypotéky, ale jen při splnění určitých podmínek
Oblast nemovitostí provází v současnosti celá řada novinek. Jednou z nich je i změna v dani z nabytí nemovitosti. Od 1. listopadu ji nově musí uhradit kupující – do té doby ji platil prodávající. Sazba daně zůstává stejná jako dříve, tedy čtyři procenta.
„Snažte se proto vyjednat si nižší kupní cenu nemovitosti, protože tato 4 % budete muset uhradit nad kupní cenu,“radí advokátka Barbora Israeljan Mokrošová. Nemusí totiž vůbec jít o zanedbatelnou částku. Například v případě nemovitosti za tři miliony korun to znamená vyplatit plnou cenu prodávajícímu a státu uhradit ještě 120 tisíc korun.
„Daň se přitom musí zaplatit do tří kalendářních měsíců po měsíci, kdy bylo vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí,“uvádí Jiří Lemberka, právník Maxima Reality.
Doplňme, že daň z nabytí nemovitosti se platí pouze u tzv. úplatného nabytí. „Jinými slovy, netýká se například bytu, který vám darovali rodiče či prarodiče nebo který jste zdědili,“upřesňuje advokátka. Stejně tak se neplatí u družstevních bytů. V tomto případě totiž nekupujete nemovitost, ale získáváte jenom členský podíl.
Lze daň zaplatit z hypotéky?
Vyvstává rovněž logická otázka, zda bude možné daň z nabytí nemovitosti „zahrnout“do hypoté- ky. Banky potvrzují, že ano. Má to ovšem jedno velké ale.
„Jednou z podmínek pro její získání bude, že hodnota zastavené nemovitosti (tzv. LTV) nesmí v součtu překročit bankou stanovenou maximální hranici LTV, která je dle doporučení ČNB od 1. října 95 procent,“vysvětluje Marie Mocková z Hypoteční banky. Zjednodušeně řečeno: částku daně není možné připočítávat ke kupní ceně a o ni zvyšovat hodnotu zajištění. Stejnou praxi potvrdily i další banky, například UniCredit Bank, Česká spořitelna, mBank či Raiffeisenbank.
NapříkladmBank uvedla, že financování daně z nabytí nemovitosti musí být uvedeno v žádosti o hypotéku. „Částka bude čerpána přímo na účet příslušného finančního úřadu,“říká Pavel Vlček z mBank.
Kdyby finanční úřad následně vyměřil nějaký doplatek, budete ho již muset uhradit z vlastních zdrojů. „V případě, že klient nepožaduje zaplacení daně přes hypoteční úvěr, banka bude požadovat doložení uhrazení daně po čerpání hypotéky,“dodává ještě k nové praxi Vlček.
Reálně tak velmi pravděpodobně nastane situace, že část kupujících bude muset na úhradu daně použít vlastní prostředky. A podle odborníků se to promítne i do cen nemovitostí. „Ve střednědobém horizontu by cena nemovitostí měla klesnout právě o výši daně přenesené na kupujícího, kterou prodávající dříve do této ceny de facto zahrnoval,“říká Mocková. A teď si k ceně ještě připočtěte daň.
Doplňuje ale, že podle HB INDEXu, ukazatele vývoje cen nemovitostí, v současné době ceny rezidenčních nemovitostí již několik čtvrtletí pozvolna rostou. Očekávaný pokles by se pak mohl projevit jako dočasné zmrazení růstu cen bytů a rodinných domů.
Nezapomeňte na daň z nemovitosti
Kromě daně z nabytí nemovitosti je ale třeba se připravit ještě na další daň. Majitelé pozemků a staveb (u družstevních bytů je jím bytové družstvo) totiž musí pravidelně platit daň z nemovitých věcí. „Přiznání k dani z nemovitosti je při- tom třeba podat do 31. ledna následujícího roku po roce, ve kterém došlo k nabytí nemovitosti,“říká Blanka Štarmanová, daňová poradkyně společnosti TaxVision. A v tomto případě je jedno, zda jste nemovitost nabyli koupí, dědictvím nebo třeba darem.
Toto přiznání se podává pouze jednou, každý další rok pak už jen musíte uhradit do 31. května daň. Pokud jste si tedy koupili byt např. letos v dubnu, musíte přiznání podat do konce ledna 2017 a v květnu 2017 poprvé zaplatit daň z nemovitosti. „Daň se platí finančnímu úřadu kraje, na jehož území se nachází nemovitost,“ říká advokátka Mokrošová. Tento úřad vám daň také vyměří. Konkrétní výše přitom závisí na typu nemovitosti a obci, ve které se nachází. Trvalé bydliště v tomto případě nehraje žádnou roli.
Dodejme, že zdanění se týká převážně soukromých nemovitostí. „Výjimkou jsou majitelé domů, kteří změnili způsob vytápění a přešli z tuhých paliv na alternativní metody vytápění. Daňové osvobození pro ně platí po dobu pěti let od změny,“upřesňuje Štarmanová.
Autorka je stálá spolupracovnice Lidových novin Prodávajícího se v současnosti týká pouze daň z příjmu. Od jejího placení jste osvobozeni, jen pokud:
nemovitost vlastníte alespoň pět let; pokud nemovitost zdědíte v přímé linii, započítává se do pěti let i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel,
pokud nesplníte výše uvedenou podmínku, ale měli jste v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem alespoň dva roky, rovněž daň neplatíte.
Pro podnikatele v obou případech platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy dva roky nebo pět let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.
Pokud nesplníte ani jednu z těchto podmínek, ale měli jste v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem méně jak dva roky a současně použijete-li finanční prostředky na svoji další bytovou potřebu, jste také od daně osvobozeni.
Stejná pravidla platí pro převod členských práv u družstevních bytů.
Daň z nemovitosti
Pokud jste nemovitost prodali a žádnou další v daném kraji nevlastníte, prostým dopisem oznámíte příslušnému finančnímu úřadu, že už nejste poplatníkem daně v daném kraji.
Pokud v daném kraji máte nějakou další nemovitost, potom podáváte nové přiznání k dani z nemovitosti.