Investice do bytu se vyplácí
Pojem investiční nemovitost se nyní skloňuje čím dál častěji. Za dobrou volbu ji považují i odborníci, zvlášť pro konzervativní investory či v rámci rozložení rizika. Je ale pro takovou investici vhodný čas?
Ceny nemovitostí totiž v posledních letech pomalu rostly. V loňském roce se pak dalo hovořit bez nadsázky přímo o strmém růstu. Nové byty v Praze zdražily až o 19 procent, v Brně asi o 15 procent a stejně tomu bylo i v dalších městech. Problémy spojené s územním plánováním a povolováním staveb totiž zapříčinily, že je nových bytů nedostatek. A tento vývoj se samozřejmě promítá i do cen starších nemovitostí.
„Letos ale očekáváme spíše stagnaci cen nemovitostí, protože se kupujícím významně komplikuje možnost získat vlastní bydlení,“uvedl Vladimír Zuzák, generální ředitel Maxima Reality. Může za to nová legislativa spojená s úvěry a doporučení České národní banky ohledně poskytování hypoték. Řada zájemců tak už na hypotéku nedosáhne.
Minulostí jsou i historicky nízké úrokové sazby hypoték. Již od prosince banky začaly sazby zvedat opět nad dvě procenta. V důsledku nového zákona o spotřebitelském úvěru se jim totiž zvyšují náklady, a navíc již rostou a podle informací ČNB ještě porostou také sazby na mezibankovním trhu.
Nájmy jdou nahoru
Rodiny či mladí lidé, kteří by jinak šli do vlastního, tak zůstanou v pronájmu déle, někteří i trvale. Kvůli tomu se zvyšuje a ještě dále bude zvyšovat poptávka na trhu s nájemním bydlením. Například v Praze už nyní není dostatek nájemních bytů, zejména byty 2+kk a 3+kk rychle mizí z nabídky kvůli vysokému počtu zájemců. Stejná je situace v Jihomoravském kraji. Ceny nájmů se tu od loňského jara zvedly až o 29 procent.
„Pro představu, nyní bydlí v nájmu podle Sociologického ústavu AV ČR jen pětina lidí (21 procent). Skoro stejný počet (18 procent) bydlí ve vlastní nemovitosti zatížené hypotékou. V Německu či Švýcarsku je poměr vlastního a nájemního bydlení vyrovnanější, skoro 50 na 50,“uvedl Zuzák.
Co ovlivňuje výnos
Vývoj tak hraje do karet primárně investorům, kteří využili období výhodných hypoték pro nákup bytů. „Tím, že spolu s cenami bytů rostou také ceny pronájmů, jsou ale nové byty pro investory stále atraktivní. A to i ty nové přes svoji vysokou cenu,“říká František Šudřich, analytik společnosti Trikaya. I dražší byt na investici se podle něj dnes vyplatí, protože výnosy z jeho pronájmu jsou vyšší a pomáhají dobře a rychle splácet pořizovací cenu.
V dlouhodobém horizontu fungují nemovitosti jako spolehlivý uchovatel hodnoty, odolný vůči inflaci. Navíc generují běžný výnos, příjem z pronájmu. Podle Jaromíra Vlka z poradenské společnosti Britanika se dlouhodobý výnos z tohoto typu investice pohybuje v řádu tří až čtyř procent ročně. Může to ale být i více či naopak méně, záleží na okolnostech.
Výši výnosu ovlivňuje ze všeho nejvíce lokalita. Z pohledu in- vestičních nákupů bytů hrají prim jednoznačně dva trhy – Praha a Brno. A samozřejmě bude záležet i na konkrétní lokalitě ve městě. Z dalších významných investičních lokalit pak stojí za zmínku Plzeň, po které se také ohlíží stále více investorů.
V žádném případě to ale neznamená, že by nemělo smysl koupit byt jinde než ve velkých městech. Odborníci doporučují vybírat taková města, kde je nízká nezaměstnanost. Tedy například ta, kde sídlí velcí zaměstnavatelé nebo města s dobrou dopravní dostupností do větších měst.
Neméně důležitá je také samotná nemovitost. Rozhodně neplatí, že čím vyšší cena, tím vyšší vý- nos. Je to právě naopak. V poměru kupní cena versus výnos vychází nejlépe malé byty kategorie 2+kk, které se také nejlépe pronajímají.
„Zájem je ale také o investiční garsoniéry, které jsou vhodné u větších kancelářských nebo technologických center,“dává tip Šudrich.
Na druhou stranu i investice do nemovitosti mají své nevýhody. Nemovitosti nemusí být zcela likvidní, respektive rychle prodat nemovitost je možné vždy, ale otázkou je, za jakou cenu. A podstupujete tím i určitě operační riziko. Například nájemník nemusí řádně platit nájem, může dělat problémy nebo byt občas zůstane volný.