V domech duchů spí tisíce bytů
Jen v Praze by v dosud prázdných objektech mohlo nalézt bydlení až 13 tisíc lidí
PRAHA Domů, ze kterých zmizel veškerý život, je v Česku až překvapivě mnoho. Například jen databáze www.prazdnedomy.cz jich aktuálně zaznamenává 1646, včetně těch v nejlukrativnějších lokalitách Prahy. Figurují zde i objekty ve čtvrtích, jako jsou Vinohrady, Střešovice, Břevnov, Malá Strana, Staré Město či Hradčany.
Co by pro metropoli znamenalo, kdyby mohla využít všech 256 prázdných domů (bez započtení atypických objektů), které databáze v Praze evidovala na počátku roku? „Pokud by byly všechny tyto domy přeměněny na byty, mohlo by v nich vzniknout přibližně 6500 bytů, ve kterých by mohlo bydlet okolo 13 tisíc obyvatel,“odhaduje Ondřej Boháč, ředitel Institutu plánování a rozvoje (IPR).
Současnou situaci, kdy poptávka po bytech výrazně převyšuje nabídku, by to vyřešilo jen částečně, přesto by to byl nezanedbatelný příspěvek. Tento počet totiž zhruba odpovídá celé roční nabídce developerů.
Celkový počet prázdných domů však bude ještě vyšší. Český statistický úřad jich nasčítal přes sedm tisíc jen v Praze. Drtivou většinu tvoří rodinné domy. Neobydlených bytových je podle ČSÚ 390. Zahrnuje ale jen domy, v nichž jsou prázdné všechny byty. Pokud je alespoň jeden byt obsazen, je dům stále veden jako obydlený. I tak je podle statistiků v Praze volných téměř osm procent bytů.
Analýza developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group uvádí, že loni bylo v Praze prodáno 6650 nových bytů. Jde tedy o srovnatelný počet s množstvím bytů, které by mohly teoreticky vzniknout v dnes prázdných domech. Hodnota těchto bytů, jak uvádí IPR, by na základě tržní hodnoty nemovitostí v okolí dosahovala zhruba 30 miliard korun.
„Tomu, že nevyužívané budovy jsou v lukrativních lokalitách, odpovídá i to, že průměrné nabídkové ceny nemovitostí v jejich okolí činí 84 tisíc korun za metr čtvereční. To je o 13,5 procenta více, než je pražský průměr,“upřesňuje Ondřej Boháč z IPR.
Chyba majitelů i úřadů
Důvodů, proč jsou domy neobydlené, je více. „Nejde o homogenní skupinu,“říká architekt Štěpán Toman ze společnosti Ting Architects. Jde například o situaci, kdy kupec domu zamýšlí jeho pozdější prodej nebo kdy se majiteli kvůli vysokým nákladům nevyplatí dům rekonstruovat.
„Některé objekty jsou vlastněny městskými částmi nebo přímo Prahou. V těchto případech je celý problém ještě zatížen rozhodovacím a realizačním procesem komunál- ní politiky,“podotýká Toman. Část neobydlených objektů se nevyužívá jen dočasně, například kvůli změně uživatele či běžícímu dědickému nebo soudnímu řízení.
„Často jde o nevyjasněné spoluvlastnické vztahy, soudy o majetky se táhnou mnoho let, spoluvlast- níci se nedohodnou na rekonstrukcích,“doplňuje Jiří Pácal, ředitel realitní společnosti Central Europe Holding. „Některé domy jsou vlastněny neprůhlednými a těžko dohledatelnými společnostmi,“dodává s tím, že to vše renovaci neobydlených domů protahuje na roky.
Podle Pácala je to i chyba státní správy. „Přístup stavebních či památkových odborů, odborů dopravy, hygieny, hasičů a dalších bývá spíše destruktivní než konstruktivní,“tvrdí. Požadavky jdou dle něho mnohdy proti sobě a stavební řízení se táhne neúměrně dlouho. Někteřímajitelé domů se nepouštějí do rekonstrukce, protože nemají jistotu řádného výběru nájmu.
„Nájmy nejsou vysoké a dlužníci tahají u našich soudů za delší provaz. To vědí i banky a nerady půjčují na nájemní bydlení,“konstatuje Pácal.
Realitní kanceláře i přesto registrují mezi kupujícími zájem o neobydlené domy. „V dobrých lokalitách s vysokou poptávkou po nemovitostech fakt, že jde o neobydlený dům, nijak nesnižuje lukrativnost nemovitosti, stejně není až tak zásadní stav dané nemovitosti,“říká Daniel Kotula, spolumajitel realitní kanceláře RE/MAX.
Často jde o nevyjasněné spoluvlastnické vztahy, soudy o majetky se táhnou mnoho let, spoluvlastníci se nedohodnou na rekonstrukcích. Některé domy jsou vlastněny neprůhlednými, těžko dohledatelnými společnostmi.
Bez nových bytů to nepůjde
Zcela jiná je však situace v oblastech s nízkou kupní silou obyvatel a vysokou nezaměstnaností. „V takových lokalitách se investice do vybydlených domů nevyplatí a jsou odsouzeny k dalšímu chátrání,“tvrdí Daniel Kotula z RE/MAX.
Ani opětovné zabydlení všech domů spadajících do kategorie neobydlených by ale nevyřešilo současný nedostatek bytů na pražském trhu. „Možná částečně by to pomohlo, ale rozhodně by tím nešlo nahradit novou bytovou výstavbu, která bude mít pro Prahu nadále klíčový význam,“říká Ondřej Boháč, ředitel IPR.
Podle prognózy demografického vývoje počet obyvatel Prahy dál poroste. Navíc lze očekávat narůstající nároky na standard i velikost bytů. „Oba tyto faktory budou zvyšovat požadavky na růst objemu bytového fondu,“dodává Ondřej Boháč.