Poptávka po nájmech šponuje ceny

Zájem o nájemní bydlení v poslední době razantně stoupá, zatímco nabídka pokulhává. A to se promítá v rostoucích cenách. Dobrá zpráva pro investory, horší pro nájemníky.

eská republika patří mezi země s nejmenším podílem nájemního bydlení v Evropě. Podle Eurostatu bydlí v nájmu 21 procent domácností, průměr Evropské unie činí 30 procent. Vůbec největší podíl nájemního bydlení je v Rakousku či Německu, kde v nájmu bydlí téměř polovina obyvatel.

Vyšší podíl nájemního bydlení je tradičně v zemích západní Evropy, naopak nejméně bydlí v nájmu lidé na východ od českých hranic. Vůbec nejmenší podíl vykazují Slovensko, Litva a Chorvatsko – okolo deseti procent.

„Češi rádi bydlí ve vlastním,“potvrzuje předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny Vladimír Staňura. „Jejich byty jsou ale často menší, než je standard v Evropě, a obecně je český bytový fond zastaralý.“

To se v budoucnu nejspíš změní. Ceny bytů v novostavbách i těch „secondhandových“se totiž zvláště ve velkých městech vyšplhaly vysoko. To už samo o sobě mnoha lidem značně ztěžuje pořízení vlastního bydlení. A snížení dostupnosti hypoték, které mají na svědomí opatření České národní banky, situaci ještě zhoršilo. Logicky tento stav nahrává nájemnímu bydlení, respektive majitelům bytů. A vzbuzuje také zájem investorů.

Byty skupují investoři

V nájmu zůstávají kvůli změnám v dostupnosti hypoték především mladí lidé, kteří nemají ušetřeno dostatek vlastních peněz.

„V Praze jsou mezi nájemníky také lidé, kteří se stěhují za prací z jiných měst, nebo expati, tedy zahraniční odborníci, kteří u nás dočasně pracují. Ti mohou být dobrými nájemníky, zejména pokud pracují na vyšších manažerských pozicích,“říká Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.

Podobná situace je také třeba v Plzni či v Brně. Tam je mnoho vysokoškolských studentů, do nových firem navíc přijíždí pracovníci ze zahraničí.

To vytváří poptávku po nájemním bydlení, především v menších bytech. „Ve třetím čtvrtletí toho ve velkém využili investoři, kteří tyto garsoniéry kupují a dál pronajímají. Devětatřicet procent všech prodejů třetího kvartálu tvořily právě byty 1+kk,“přibližuje realitu Alexej Veselý, ředitel developerské společnosti Trikaya.

Obdobná čísla zaznívají také od developerů v Praze. „V současné době si 30 až 35 procent bytů kupující pořizují jako investici, tedy k dalšímu pronájmu,“potvrzuje David Jirušek z Finepu. Jako zajímavost dodává, že drtivá většina investorů jsou Češi a nejčastěji kupují jeden až tři byty.

Na investici si ovšem lidé pořizují i starší byty. A to nejen ve velkých městech, ale i v těch menších. Tam jsou totiž výnosy z pronájmu díky nižší pořizovací ceně vyšší.

„V Teplicích se dá pořídit starší byt zhruba za 300 tisíc korun. I když k tomu připočtete 200 tisíc korun na jeho rekonstrukci, bude následný pronájem zajišťovat výnos kolem osmi procent,“uvádí příklad Tomáš Hejda z realitní kanceláře Remax.

V Českých Budějovicích pak za starší panelový byt zaplatíte kolem 1,5 milionu korun namísto tří milionů, které by stál v Praze.

Nájmy nejvíce zdražují na severu a jihu Čech

„Nájemné v dobré lokalitě v tomto jihočeském městě se pohybuje okolo 13 tisíc měsíčně, výnos z nájmu zde tedy bude vyšší,“doplňuje Hejda. Byt bude pronajatý bez problémů během pár týdnů.

Celoplošný nárůst zájmu

Problém je ale v tom, že bytů na prodej, a tím pádem také na pronájem je celkově nedostatek – nových i těch „secondhandových“. „Loni si mohli v Brně zájemci o pronájem vybírat z 850 bytů, aktuálně je jich ve hře už jen necelých 450,“přibližuje Veselý. V Praze jich na konci loňského roku bylo k dispozici 9100, nyní je to 6300 pro dlouhodobý pronájem. Poptávka po nájmech tak značně převyšuje nabídku. A to nejen ve velkých městech, ale i namístech, kde byste to třeba vůbec nečekali.

„Například v Krnově a Opavě může být dobrá nabídka pryč ve stejný den, kdy je inzerována,“říká Hejda.

Nájemní byty podle něj chybí také na Kolínsku, bez problémů se tu pronajímají i rodinné domy. Ještě horší je situace v Lounech a Žatci. Důvodem malé nabídky a vysoké poptávky je lokální trh práce. „Několik zahraničních firem zde staví továrny, některé už fungují. Zájem o bydlení tu tak rapidně stoupá,“vysvětluje Hejda. Největší zájem je zde samozřejmě také o menší byty, ale rychle se pronajmou i větší, kde pak bydlí více zaměstnanců společně.

To má jediný důsledek – značný růst nájemného. Například v Praze byl podle analýzy společnosti Trigema medián průměrného nájmu ve druhém čtvrtletí letošního roku 15 tisíc korun, ve třetím pak dosáhl 18 500 korun, tedy 299 korun na metr čtvereční. Ve třetím čtvrtletí loňského roku přitom dosahoval jen 13 tisíc korun.

Nejvyšší jsou samozřejmě nájmy v centru a širším centru. „Cena za standardní měsíční nájemní bydlení na Praze 1 činila ke konci letošního září 36 563 korun a 34 274 korun v Praze 2. V Praze 3 to pak bylo 28 287 korun,“říká Radek Polák ze společnosti Trigema.

Doplňuje, že nejnižší ceny byly v Praze 9, kde se byt v průměru pronajímal za 15 316 korun, a dále v Praze 4, kde náklady dosáhly 16 599 korun. Zdrojem dat pro analýzu aktuálních cen nájmů byly veřejně dostupné záznamy 20 nejvýznamnějších realitních serverů.

Stejně rychle rostou nájmy v Brně. Zatímco v roce 2015 tu průměrný nájem bytu činil devět tisíc korun, o rok později to bylo 9900 korun. Letos se nájemce musí připravit v průměru na měsíční výdaj 12 tisíc korun, a to jde o čisté nájemné bez dalších služeb. Medián průměrného nájmu u garsonek činí 9500 korun, u bytů 3+kk je to 18 tisíc korun.

V regionech nájem nejvíce roste tam, kde jsou pracovní příležitosti. Kromě již zmíněných Lounska a Žatecka se to týká například Pardubického kraje. Zde růst ovlivňuje rychlý rozvoj automobilové továrny v Kvasinách.

Desítky tisíc hned na počátku

Rostoucí nájem zvyšuje i kauci, která se skládá při uzavírání nájemní smlouvy. „Obvyklá je ve výši jednoho nájmu. Výjimkou ale nejsou ani dva měsíční nájmy v případě, že je byt plně vybaven nebo se jedná například o novostavbu,“říká František Šudrich, analytik společnosti Trikaya.

Vyšší kauce není standardní. Pokud si totiž sečteme prvotní náklady při zřizování pronájmu, kauci, první nájem a případně provizi realitní kanceláře, zjistíme, že nájemce potřebuje k získání pronájmu desítky tisíc korun.