Banky čekají i letos hypoteční žně

Objem hypoték překoná podle odhadu expertů 200 miliard korun Klesá sice počet smluv, lidé si ale berou čím dál vyšší úvěry

PRAHA Zájem o úvěry na bydlení bude i letos vysoký. Podle odhadu odborníků překoná objem poskytnutých hypoték magickou hranici dvou set miliard korun. Šlo by tak o jeden z nejlepších výsledků v historii.

Zájemce o hypotéky neodrazuje ani jejich zdražování. Průměrná úroková sazba Hypoindexu se v lednu vyšplhala na 2,28 z prosincových 2,19 procenta a podle ekonomů se má do konce roku dostat ke třem procentům.

„V aktuálním odhadu se kloníme k optimistickému vývoji, což by mohlo vést k překročení hranice 200 miliard poskytnutých hypoték,“říká šéf makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Jeho slova potvrzuje i hypoteční analytik společnosti Fincentrum Josef Rajdl. „Nebylo by to až tak překvapivé, zejména s ohledem na růst cen nemovitostí a objem úvěrů, které lze refinancovat,“říká.

Významnou roli v neutuchajícím zájmu o hypotéky hraje hospodářský boom. Česká národní banka odhaduje, že tempo růstu ekonomiky letos dosáhne 3,6 procenta. S tím jde ruku v ruce i rekordně nízká nezaměstnanost a očekávání domácností ohledně stability příjmů.

Lidé více rekonstruují

Problém ovšem vzniká na straně nabídky. Nemovitostí vhodných ke koupi se nedostává, zvláště ve velkých městech, jako je Praha. Ta dlouhodobě žene nahoru i průměrnou výši hypotéky, která podle dat Fincentrum Hypoindexu v lednu činila 2,12 milionu korun, zatímco před rokem 2,02 milionu. Meziročně to znamená zvýšení o pět procent.

„Pokud si nyní chci pořídit vlastní bydlení, mám veliký problém v tom, sehnat odpovídající nemovitost. Chuť klientů si půjčo- vat zatím neoslabuje,“říká Daniel Horňák, hypoteční specialista z portálu Chytrý Honza.

Nedostatek nemovitostí ve velkých městech nutí zájemce hledat si bydlení jinde. „Roste například podíl výstavby rodinných domů. Ty jsou obecně dražší – ceny pozemků stoupají již léta. A zvýší-li se podíl výstavby, roste i průměrná hypotéka, která je v tomto případě téměř o 50 procent vyšší než celkový průměr,“říká Ostatek. Zatímco průměrná hypotéka byla podle dat Golemu za loňský rok 2,05 milionu korun, u výstaveb se blížila třem milionům.

„Poroste i počet rekonstruovaných nemovitostí. Souvisí to pře- devším s faktem, že nové nemovitosti se staly pro běžné domácnosti nedostupné a lidé více kupují ty starší a opravují je,“doplňuje Ostatek.

Chuť lidí půjčovat si by však mohl zbrzdit drastičtější růst úrokových sazeb. „Zdravé úroky jsou okolo tří až 3,5 procenta. Do této sazby budou lidé ochotni si půjčovat, cena peněz pro ně nebude ještě tak vysoká,“říká Horňák.

Jeho slova potvrzují i další. „Pokud se mi nemovitost líbí a jsem toho názoru, že je za dobrou cenu, úrok tři procenta mě ještě neodradí. Situace zasáhne domácnosti s nízkými příjmy, to ano. Citlivost na výši úrokové saz- by začne výrazně stoupat, až úroky překročí hranici čtyř procent,“tvrdí Ostatek.

Podle odhadů však klesne počet nově uzavřených smluv z loňských asi 110 tisíc ke stu tisícům.

Úroky, regulace, růst cen

Faktorů, které by mohly zásadním způsobem zchladit trh s bydlením, je vícero. Třeba pokud by prudce začala růst nezaměstnanost nebo by Česká národní banka zpřísnila regulaci, případně kdyby nedostatek nemovitostí ke koupi vyvolal jejich příliš rychlé zdražení. V takovém případě odborníci očekávají pokles objemu hypoték ke 190 miliardám.

Přísnější regulace a dohled ČNB komplikuje pořízení vlastního bydlení dlouhodobě. Centrální banka se například snaží uzákonit, aby mohla závazně stanovovat limity pro výši hypotéky v závislosti na hodnotě nemovitosti a celkovém zadlužení zájemce vzhledem k jeho příjmům.

V minulém volebním období spadl zákon, který jí toměl umožnit, pod stůl. Zatím tak ČNB stanovuje tyto ukazatele formou doporučení. Kabinet by však příslušnou normu chtěl znovu vrátit do hry v září.

„Předložení do legislativního procesu předpokládáme ve druhé polovině roku 2018, v souladu se schváleným plánem legislativních prací vlády,“potvrzuje Filip Běhal, mluvčí resortu financí.

Přijetí zákona v navrhovaném znění by se však nelíbilo bankám. „Podle názoru České bankovní asociace nenímomentálně nezbytné, aby došlo k zákonnému zakotvení možnosti ČNB závazně stanovovat hodnoty úvěrových ukazatelů coby regulačního nástroje ve vztahu k hypotečnímu trhu,“říká náměstek výkonného ředitele asociace Filip Hanzlík. „Pokud by nicméně zákonodárce hodlal přikročit k regulaci formou zákonného zmocnění pro ČNB, jsme toho názoru, že závazná regulace by jí měla být přiznána pouze ve vztahu k LTV (výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti – pozn. red.), což je zavedený a srozumitelný ukazatel s jasnou vypovídací hodnotou,“dodává Hanzlík.

Nástroje k „ošetření rizika“

Guvernér ČNB Jiří Rusnok však tvrdí, že regulátor potřebuje patřičné nástroje, tedy i mít možnost určovat celkové zadlužení žadatele. „Jestli po nás zákon chce, abychom se starali o finanční stabilitu v této zemi, tak k tomu potřebujeme také adekvátní nástroje. Jestli nám je odmítne parlament dát, tak dobře. My jsme ale poslance upozornili, proč je potřebujeme a co se může stát, když je nebudeme mít,“upozornil v nedávném rozhovoru s LN Rusnok.

Za pravdu mu dává i ministerstvo financí, které bude zákon spolupředkládat. „Jedním ze zdrojů rizika pro finanční stabilitu je vznik spirály mezi cenami nemovitostí a úvěry na jejich pořízení či nadměrné zadlužování domácností, zejména v souvislosti s poskytováním úvěrů spojených s nemovitostmi,“říká mluvčí Běhal. ČNB by proto podle ministerstva měla jakožto subjekt odpovědný za péči o finanční stabilitu mít k dispozici adekvátní nástroje k ošetření tohoto rizika.