Vady a záruky: jak si pojistit plnění
Co v případě, že se objeví na zrekonstruovaném bytě vady? Zhotovitel díla sice obecně odpovídá za to, že dílo v době dokončení bude bezvadné, neodpovídá však za vady, které vzniknou až v budoucnu. To ale neplatí u tzv. skrytých vad. To jsou takové, které v době dokončení rekonstrukce sice existovaly, ale nebyly zjevné, nedaly se odhalit. Projevily se až po nějakém čase. Objednatel takové vady musí bez zbytečného odkladu oznámit druhé straně, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby.
Vedle toho je možné sjednat tzv. záruku, na základě které se zhotovitel zaváže, že vady vzniklé po určitou dobu po dokončení sám na své náklady odstraní. Tato záruka je pro zákazníka důležitá především při uzavření smlouvy o dílo na stavební práce, kde se očekává životnost stavby v desítkách let. A nejde jen o práci zhotovitele samého. Pokud si během stavby pro její dokončení najal jakékoli subdodavatele, smlouvu s nimi neuzavírá objednatel, ale právě zhotovitel. To on je ve smluvním vztahu s objednatelem, s ním podepsal smlouvu o dílo, a proto odpovídá za vady, i když je třeba způsobil subdodavatel.
Pokud chce mít objednatel jistotu, že bude dílo bezvadné, může se pokusit dohodnout se zhotovitelem na tom, že uhradí zbývajících dvacet až třicet procent z ceny až po zhotovení díla. Například 20 procent ze sjednané ceny po provedení celé rekonstrukce a 10 procent až po roce od dokončení prací pro případ, že by se objevily skryté vady. Na podobnou dohodu ale přistoupí jen málokterý zhotovitel. Do smlouvy je také vhodné zakotvit povinnost zhotovitelemít dostatečně vysoké pojištění v případě, že klientovi způsobí při rekonstrukci domu nebo bytu škodu, jakož i pojištění na plnění právě z dodatečných vad.
Odstoupit od smlouvy mohou obě strany
Smlouva o dílo ve většině případů nebude umožňovat výpověď, nicméně je možné ji jednostranně ukončit odstoupením. Podmínky, za jakých je to možné, by měla upravovat sama smlouva, pokud tomu tak není, zbývají zákonem stanovené důvody. Takovým důvodem je především takzvané podstatné porušení smlouvy, například při nedodržení termínu dokončení díla, který byl ve smlouvě sjednán. Jde tedy o zásadní vadné plnění. Odstoupit od smlouvy je však nutné bez zbytečného prodlení.
Například Martin uzavřel s řemeslníkem smlouvu na provedení rekonstrukce své chalupy. Zaplatil zálohu ve výši 50 000 korun a řemeslník měl začít s pracemi do deseti dnů po uzavření smlouvy. Když však řemeslník nezačal s pracemi ani po pěti týdnech od dohodnutého termínu, odstoupil Martin od smlouvy a požadoval vrácení zaplacené zálohy v plné výši. Ze strany řemeslníka tak totiž došlo k podstatnému porušení uzavřené smlouvy, a tedy vadnému plnění.
Důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany zhotovitele je pak například neposkytnutí nezbytné součinnosti zákazníka. S řemeslníky je třeba komunikovat, musíte jim umožnit přístup do bytu a zajistit další záležitosti, které jsou třeba, aby mohli dělat svoji práci.