Stavitel byt upraví na míru

Nové byty se dnes běžně prodávají v době, kdy se ještě ani nekoplo do země. To má nejen určitá rizika, ale i jisté výhody. Byt si totiž můžete nechat upravit podle svých představ.

Volných bytů je v současnosti na českém trhu značný nedostatek. A o těch nových to platí dvojnásob. Developeři proto dnes velmi často začínají s prodejem v nových projektech dlouho před zahájením výstavby. Výhodou koupě v době, kdy je projekt teprve „na papíře“, je bezpochyby širší výběr dispozic či možnost jejich rozsáhlejších úprav podle vlastních představ.

Na druhou stranu se musíte připravit na delší čekání a vyšší míru nejistoty. „Při takové koupi by proto zákazníci měli být ostražití a některé věci si pečlivě prověřit,“doporučuje Martin Svoboda, výkonný ředitel společnosti JRD.

Určitě si ověřte, zda má projekt vydané platné územní rozhodnutí. To totiž říká, že daná stavba může na místě stát. V případě, že toto rozhodnutí stavba nemá, raději

s koupí počkejte. Dalším dokumentem, který je pro budoucnost projektu podstatný, je stavební povolení, které již jednoznačně povoluje výstavbu.

Pokud je vše v pořádku, můžete se pustit do realizace svého snu. Nejprve se podepisuje rezervační smlouva. Obvykle to bývá poté, co developer pro projekt získá platné územní rozhodnutí. Po získání stavebního povolení se podepisuje smlouva o smlouvě budoucí. „Ta specifikuje předmět koupě, kupní cenu a způsob její kalkulace, finanční kalendář a z toho plynoucí termíny úhrad, práva a povinnosti smluvních stran a rovněž termín dokončení stavby,“popisuje Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo.

Kupní smlouva se uzavírá až po dokončení nemovitosti. „Bezprostředně po podpisu finální kupní smlouvy je smlouva vložena na katastr a klientovi je předán byt,“dodává Bartoňová.

Jak probíhají platby

Pokud jde o peníze, standardně se nejdříve hradí rezervační poplatek. Obvykle jde o zhruba 50 tisíc až 120 tisíc korun, někteří developeři mají jeho výši odstupňovanou podle velikosti bytu.

První část kupní ceny se pak platí při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jedná se nejčastěji o 20 až 30 procent ceny bytu. Potud je to u všech developerů stejné. Další peníze chtějí někteří developeři postupně.

Například se tak můžete setkat s tím, že dalších 45 procent budete muset uhradit po oznámení o dokončení hrubé stavby (a jejím zápisu do katastru nemovitostí), dalších 25 procent po dokončení rozvodů instalací a omítek a poslední desetinu po kolaudaci stavby. U jiných developerů ovšem doplatíte zbytek ceny až po kolaudaci.

Kupní smlouva se standardně podepisuje až po úhradě celé kupní ceny bytu.

Delší čekání na nové bydlení má ovšem, jak již bylo zmíněno, také jedno velké plus. A tím je možnost nechat si upravit byt tak, aby ve výsledku zcela odpovídal vašim představám. Developeři totiž klientské změny umožňují zcela bez problémů, a to i velmi rozsáhlé.

Pozdější změny jsou dražší „Hýbat určitě nejde s nosnými zdmi a nelze měnit exteriér domu, například jinou volbou oken,“říká Bartoňová. Jinak lze ale měnit prakticky vše. Platí přitom, že čím dříve, tím lépe.

„S postupující výstavbou jsou klientské změny náročnější, komplikovanější, a tím pádem logicky i dražší. A v některých případech už mohou být i nerealizovatelné,“vysvětluje David Jirušek z developerské společnosti Finep.

Dobře si tedy promyslete, co byste případně chtěli změnit, a ohlídejte si termíny. „Například měnit dispozice je možné jen do termínu dokončení hrubé stavby,“uvádí příklad Svoboda. Totéž platí u změn v rozvodech vody a elektroinstalací tak, aby přesně odpovídaly budoucímu rozvržení nábytku v bytě. Podobně je dobré dohodnout si co nejdřív třeba změny v rozmístění dveří.

Naopak změny ve vybavení interiéru je možné dělat prakticky kdykoliv. Běžné jsou výměny obkladů, dlažeb, podlah, dveří i sanitární keramiky. „Častá je také výměna vany za sprchový kout či obráceně,“ říká Jirušek. Podle stadia výstavby ale může mít i taková úprava vliv na cenu. Pokud se rozhodne třeba pro jiné obklady ve fázi, kdy jsou již dokončené práce pokládky a instalací, musí se ty původní odstranit. „Rozsah práce je tak mnohem větší, a tudíž i celá změna finančně nákladnější,“upozorňuje Bartoňová.

Řada developerů navíc nabízí či zprostředkovává služby bytového architekta, který vám pomůže s návrhem interiéru na míru.

Specifikace, co je a co není možné změnit, dostanete hned na začátku v harmonogramu klientských změn. Zjistíte z něj také, kdy si budete vybírat ze standardního vybavení a kdy případně můžete požádat o nadstandardy. „Tento harmonogram či manuál by měl být vždy přílohou smlouvy o smlouvě budoucí kupní,“říká Jirušek. Součástí by měl být i ceník nadstandardů.

Vše si tedy pečlivě prostudujte a změny dobře promyslete. A počítejte také s tím, že všechny klientské změny budete muset uhradit předem. Je to dáno tím, že se změny vyřizují v době, kdy nejsou podepsány kupní smlouvy a procesy případných klientských změn vyžadují často okamžité náklady, které nelze započítat do předběžných rozpočtů stavby.

Hýbat určitě nejde s nosnými zdmi a nelze měnit exteriér domu, například jinou volbou oken. DANA BARTOŇOVÁ obchodní ředitelka YIT Stavo

Autorka je spolupracovnice redakce