Nastává doba levných hypoték

Tvrdší pravidla pro hypotéky platí již rok a je to znát. Trh s úvěry na bydlení se propadl téměř o čtvrtinu. Nezabránilo tomu ani to, že úrokové sazby již několik měsíců po sobě klesají.

Vposledních letech úvěry na bydlení překonávaly jeden rekord za druhým. Objem poskytnutých hypoték rostl už od roku 2010, často i dvojciferným tempem, do roku 2016 se téměř ztrojnásobil. Vrcholu dosáhl v letech 2016 až 2018. Od října loňského roku se ale s nástupem nových doporučení České národní banky (ČNB) karta obrátila.

„V porovnání s předchozím rokem se objem hypoték letos propadl o 20 procent,“popisuje Andrea Vokálová z Hypoteční banky. V počtu poskytnutých hypoték je propad ještě hlubší, bezmála třetinový. Stejný vývoj zaznamenaly také stavební spořitelny, řídí se totiž stejnými pravidly.

„V roce 2018 uzavřeli klienti Buřinky úvěry v objemu 12,23 miliardy korun. V období leden až září 2019 je to zatím 6,42 miliardy korun,“říká Monika Kopřivová ze Stavební spořitelny ČS. Podobně je na tom také třeba Raiffeisen stavební spořitelna (RSTS). Na nové nebo lepší bydlení loni lidem půjčili úvěry v objemu 15,8 miliard korun. „Letos takto vysoká čísla neočekávám. Předpokládám výsledky zhruba na úrovni roku 2017, tedy okolo 11 miliard korun,“uvedla Lenka Molnárová z RSTS.

Najdou se ale i výjimky. „Objem poskytnutých hypotečních úvěrů u naší banky vzrostl za první pololetí meziročně téměř o 60 procent. A přes lehké letní ochladnutí zájmu pokračoval růstový trend i během letošního léta,“chlubí se Petr Plocek z UniCredit Bank. Aktuální průměrná výše hypotéky u této banky je 2,3 milionu korun. „Průměrný úvěr na celém trhu pak podle statistiky Ministerstva pro místní rozvoj mapující druhé čtvrtletí letošního roku činil 2,18 milionu korun,“doplňuje Vokálová. To je nárůst o 2,1 procenta.

Opatření ČNB míří na ochranu lidí před přílišným zadlužováním. „Nová doporučení tak určitě omezila počet rizikovějších hypoték, což je určitě pozitivní jev, a to i přesto, že někteří žadatelé mohou tato omezení vnímat negativně,“konstatuje Zuzana Filipová z Moneta Money Bank.

Jenže velkým problémem, možná i větším, než jsou omezení daná ČNB, jsou vysoké ceny nemovitostí, především ve městech. „I pro střední třídu se tak byty v zajímavých lokalitách stávají nedostupnými,“konstatuje Tomáš Kofroň z Českomoravské stavební spořitelny (ČMSS).

Podpora mladých rodin Celkově situace dopadá nejvíc na žadatele se středními a nižšími příjmy. Největší problém pak banky vnímají u mladých žadatelů a rodin s dětmi, kteří ještě nemají dostatečné úspory, aby si mohli požádat o hypotéku. Proto se některé finanční instituce snaží mladým lidem a rodinám vyjít co nejvíce vstříc i jinak.

„Téměř celé takzvané toleranční pásmo, které máme v rámci doporučení ČNB k dispozici pro poskytování úvěrů s vyšším LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti – pozn. red.), jsme věnovali právě této skupině žadatelů,“říká Molnárová. Ti tak mohou mít naspořeno méně, než požadují doporučení (tedy alespoň desetinu).

Zvýhodněnou nabídku má také Buřinka. Deset procent vlastních zdrojů namísto standardních (říjen 2019, v %) 20 procent bude stačit žadateli v případě, že se jedná o prvobydlení. Tato nabídka je ovšem určena jen pro žadatele, který kupuje první nemovitost a jedná se o byt, na který při LTV 90 procent stavební spořitelna poskytne úrokovou sazbu užívanou u nižších LTV. „Prvobydlení je tedy určeno pro podporu bydlení klientů, kteří dosud nevlastní žádnou nemovitost,“upřesňuje Kopřivová.

Hledají se samozřejmě i jiná řešení. Někteří žadatelé slevují ze svých představ a pořizují si menší a levnější nemovitost. „Často klienti také přistupují ke zrušení kontokorentu a kreditních karet, případně splatí nějaké menší půjčky, které mají vysoké splátky,“popisuje Vokálová. To vše může výrazně pomoci ke zlepšení ukazatele poměru výše splátek dluhu na měsíčním příjmu, tedy DSTI.

V UniCredit Bank zaznamenali například také častější pomoc od rodičů, kteří svým dětem poskytnou nemovitost do zástavy. „Na základě toho dojde k celkovému snížení LTV a žadatelé se tak mohou dostat na lepší úrokovou sazbu, či si půjčit více prostředků,“vysvětluje Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting.

Variantou může být i přistoupení rodičů jako spolužadatelů, tím se zvýší příjmy. Tady je však vhodné opravdu dobře počítat. „Velmi často se tím totiž díky vysokému věku rodičů zkrátí doba splácení na minimum. Ve výsledku to tak v nejednom případě může spíše uškodit,“popisuje Lucie Drásalová, hypoteční a úvěrová analytička Partners.

Ostrý boj o klienty

Tím, že zhruba pětina žadatelů neprojde, protože nesplní potřebná kritéria, banky bojují o klienty více než dříve. „Aktuálně se sazby pohybují kolem 2,5 až 2,8 procenta. Jedná se přitom o sazby beze slev a pro úvěry do 80 procent LTV,“přibližuje Drásalová.

Při splnění určitých podmínek a v rámci nových nabídek se ale dá dostat i výrazně níž. Banky totiž nyní snižují úrokové sazby jak na běžícím pásu, a to opravdu často. Sazby, které platily ještě na začátku tohoto měsíce, tak už někde spadly zase o něco níž. Například u Moneta Money Bank aktuálně sazby začínají na 2,31 procenta.

Atraktivní sazby nabízí i stavební spořitelny. Například u ČMSS je aktuálně nejnižší dostupná sazba zajištěných úvěrů 2,09 procenta. RSTS má nyní u úvěru na bydlení se zástavou nemovitostí HYPOsplátka úrokovou sazbu od 1,99 procenta ročně pro tříletou i pětiletou fixaci; ta ale platí jen s pojištěním úvěru od Uniqa pojišťovny. Sazby u Buřinky začínají na 2,55 procenta u šestileté fixace.

Široké možnosti nabízejí banky také u délky fixace. „Fixace lze sjednat od jednoho roku až po celou dobu splácení,“říká Drásalová. Nejžádanější jsou ale fixace na pět až osm let. Zájem je ale rovněž o desetileté fixace, u těch ale může být sazba o něco vyšší. Podle zářijových údajů Broker Consulting FIX Index si desetileté fixace sjednává třetina žadatelů, ve 45 procentech si pak sjednávají pětiletý fix.

Rozhodovat se o hypotéce jen podle výše úroků by ale byla chyba. Úroková sazba je sice zásadní, ale mnohem důležitější je dívat se na úvěr komplexně – jaká je splátka a jaké celkové měsíční náklady. „Můžete mít skvělou sazbu, ale ta bude podmíněná dalšími službami, za které celkově zaplatíte vyšší cenu než v případě jiné nabídky s vyšší sazbou, ale zase bez dalších poplatků,“vysvětluje Novák. Vyplatí se tak opravdu dobře počítat.

V potaz je vhodné vzít i účel hypotéky. Pokud je totiž například účelem hypotéky výstavba nemovitosti, podmínky se v jednotlivých bankách velmi liší.

Úvěrové ukAzAtele