Dlužné nájemné se zaplatit musí

Už sedm týdnů téměř nefunguje kvůli pandemii koronaviru nic tak, jak jsme byli zvyklí. A nevypadá to, že by v nejbližší době bylo lépe. To ale pro mnoho domácností, které přišly o veškeré příjmy nebo jejich velkou část, predikuje velmi náročné období.

Řada lidí žije už pár týdnů z úspor. Vázne totiž třeba výplata ošetřovného za březen, zejména pro živnostníky, stejně jako výplata kompenzačního bonusu 25 tisíc korun pro OSVČ či podnikatelské půjčky z programů COVID. Také získání sociálních dávek je teď běh na delší trať. Nejedna domácnost se proto dostává do stále hlubších finančních problémů. Některé z nich tak musí mimo jiné řešit i otázku, kde vzít na nájem.

Pomoci by jim snad měl zákon o odkladu nájmů, který od včerejška znovu projednává sněmovna, kde má vládní tábor většinu. Zákonem se zabývá již podruhé, poté, co jí návrh vrátil Senát. Ten chce pravidla pro nájemné u bytů upravit. Volá zejména po tom, aby stát garantoval majitelům bytů nájmy ve výši 80 procent. Hlasování by mělo proběhnout dnes. Vzhledem k tomu, že ve sněmovně má vládní tábor většinu, čeká se spíše úspěch sněmovní verze.

Jen do konce roku

Pokud by byl zákon schválen a nájemníci postižení opatřeními spojenými s covid-19 mohli odklad nájmů využít, zcela vyhráno by stejně neměli. Je totiž třeba si uvědomit, že by se nejednalo o odpuštění nájmů, ale jen o odklad. Všechny peníze do poslední koruny by nájemce musel pronajímateli stejně zaplatit. Navrhované opatření má totiž pouze pomoci překlenout období, než se nájemce třeba vrátí do práce nebo si vyřídí některou ze sociálních dávek.

Nová legislativa tedy cílí na ochranu těch nájemníků, pro které by úhrada byť jen části nájmu byla likvidační. Pronajímatele by mohli požádat o odklad nájemného, které měli uhradit od 12. března do konce července 2020. Veškeré dlužné nájemné by ale muselo být uhrazeno do 31. prosince. Do té doby mají být nájemníci chráněni.

„Pronajímatel by nemohl nájem jednostranně ukončit pouze proto, že nájemce má problémy s řádným placením nájmu splatného během trvání mimořádných opatření,“říká advokát Štěpán Sojka z kanceláře Kodap Legal. Současně by se fakticky prodloužila doba splatnosti pohledávek na nájemném, a to do konce letošního roku. Pokud tedy někdo na nájmu dlužil už před 12. březnem, před výpovědí by chráněn nebyl.

Stejná pravidla by měla platit i pro smlouvy na dobu určitou. A chráněni budou podle MMR rovněž podnájemníci.

Samozřejmě by ale nebylo možné přestat platit jen tak. Nájemce by měl povinnost pronajímateli všemi dostupnými prostředky dokázat, že v prodlení s placením nájmu je v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii. „Nájemci by tak dokazovali zejména to, že u nich vznikly překážky v práci, v důsledku čehož se jim snížil příjem,“zdůrazňuje Sojka. Zpravidla by tak podle něj nájemci předkládali rozhodnutí zaměstnavatele, doklady o vyplácení snížené náhrady mzdy, uzavření provozoven, poklesu příjmů, potvrzení od úřadu práce, orgánů sociálního zabezpečení a podobně.

Čeho by se ale nájemce nezbavil, je úhrada služeb, tedy záloh na energie a další služby spojené s bydlením. Na ty se by se zákonná ochrana nevztahovala.

Domácností, které kvůli protipandemickým opatřením přišly o příjmy, je nespočet. Mnohé už začínají mít problémy i s úhradou nutných výdajů, včetně nájemného. Odklad plateb nájemného do konce roku má umožnit zákon, který po vrácení Senátem projednává sněmovna. Hlasovat by se mělo dnes.

Výpověď nebo soudní spor Pravidla se ovšem nezamlouvají pronajímatelům, na které sněmovní verze zákona pamatuje jen minimálně. Říká, že pokud nájemce dlužné nájemné nedoplatí ani do 31. prosince, bude pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby. Tedy ze dne na den.

Pronajímatelé by navíc měli možnost nejdříve po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu, nelze-li po nich spravedlivě požadovat, aby omezení v zákonném rozsahu snášeli. Podle Sojky by taková situace nastala zejména tehdy, pokud by pronajímateli včasným nezaplacením nájmu hrozilo, že nebude mít ani na nutnou výživu sebe a své rodiny. V případě sporu by rozhodoval soud.

Na ten by se museli obrátit i pronajímatelé, kterým nájemce zůstane dlužen. Podle MMR by měl v těchto případech pronajímatel postupovat v souladu s občanským zákoníkem. Podle návrhu Senátu by měl stát za neuhrazené nájmy převzít odpovědnost do výše 80 procent dluhu.

Družstevníci platit musí

Z pravidel by se ovšem vymykala bytová družstva. Jak je uvedeno na portálu MMR, pokud se jedná o stávající bytová družstva, je třeba vnímat jejich rozdílné postavení. Problémy mohou nastat zejména v těch případech, kdy družstva nevytvářejí zisk, neboť nájemci družstevních bytů hradí pouze náklady spojené s provozem domu. Mezi tyto náklady lze zařadit především úhradu pojistného, daně z nemovitosti a správu domu.

Podle MMR tak lze dovodit, že všechny nezbytné náklady, které družstvo musí kontinuálně nést, by nadále musely být ze strany nájemců, členů družstva, hrazeny, neboť absence jejich úhrady by mohla ohrozit chod domu.

Autorka je spolupracovnice redakce