Po každé krizi následuje vzestup

Robert Ides (44)

„Každá krize sníží hodnotu nemovitostí, ale ta se po čase vrátí zpět. Stále věřím, že nemovitosti jsou vhodnou dlouhodobou investicí,“říká v rozhovoru pro LN Robert Ides, spoluzakladatel investiční skupiny Arete.

LN Jak se dnes žije realitnímu investorovi?

Zažíváme jízdu na horské dráze. Největším problémem je nejistota a nepředvídatelnost. Jinak se chovají trhy v Asii, jinak v Americe a jinak v Evropě. Neznamená to ale, že dochází k nějakým razantním změnám. Realitní trh je pomalejší. Kolísání o čtyřicet procent za jeden měsíc, jako je vidět u akcií, u realit krátkodobě nenastane. Jakékoliv státní intervence, snížení úrokových sazeb či další podpůrné mechanismy centrálních bank, teď mají jen krátkodobý efekt. V normálních podmínkách by to stabilizovalo trhy a pokračovalo by se dále. Teď to, bohužel, neplatí, a proto nejistota vede ke zpomalování rozhodování a investic.

LN Krize v roce 2008 znamenala pro oportunistické investory spoustu příležitostí. Lze něco obdobného očekávat i nyní?

To, co spustilo krizi v roce 2008, byl kolaps na americkém hypotečním trhu. Od roku 2010 se výrazně zvýšily kontrolní mechanismy centrálních bank. To, k čemu tehdy došlo, by se dnes stát nemělo. Historicky největší podpora ekonomiky v USA ve výši přes dva biliony dolarů je toho důkazem.

Je ale pravda, a to platí i v dnešní situaci, že po každém, i malém, pádu následuje vzestup. Trhy jsou stále cyklické – nahoru, dolů – a v obou případech lze nalézt příležitosti. Kupříkladu my jsme nedávno otevřeli třetí fond pro investory, který teprve začne nakupovat. Tudíž i kdyby se cena realit začala snižovat, budeme nakupovat více, protože hodnota akcií reflektuje cenu nemovitostí. Když se tato cena razantně změní, hodnota akcií půjde dolů. Když se ale kupuje za změněnou hodnotu, cena bude růst rychleji než trh, když se realitní segment opět stabilizuje.

LN Do čeho má dnes smysl investovat? A čeho se naopak zcela vyvarovat?

Mít v dnešní době dlouhé pozice na akciových trzích, tedy akcie, u nichž se přepokládá růst hodnoty, je nejspíš běh na několik let. Trhy skáčou a je tam velká volatilita. Investičních instrumentů je spousta a investoři budou spíše hledat bezpečnější nástroje z dlouhodobé perspektivy než se honit krátkodobě za vysokým výnosem. Stále věřím tomu, že nemovitosti jsou vhodnou dlouhodobou investicí.

LN Nicméně i jejich hodnota může klesnout.

Když se podíváte do historie, jakákoliv krize snížila hodnotu nemovitostí, ale ta se po čase vrátila zpět. Podívejte se na to jen statisticky. Na světě ročně přibude přes 25 milionů lidí. Mění se poměr lidí žijících ve městech a na venkově. Nemovitosti budou mít vždy hodnotu. Otázkou je, jaká bude jejich pořizovací cena. Důležité kritérium pro každého je, zda si chce udržet hodnotu, nebo vydělat. Dnes je podle mne důležitější stabilita. Lidé hledají investice, které jim dlouhodobě uchovají hodnotu, a ne ji sníží. To splňují reality.

LN Popularita realitních fondů v Česku před epidemií výrazně rostla. Změní na tom něco současná situace?

Myslím, že to souvisí se sofistikovaností investorů. Pozorujeme, že vzdělávání investorů v Česku, jejich schopnost investovat a dělat racionální rozhodnutí je lepší a lepší. Jestli popularita a poptávka po fondech stoupne, nebo klesne? Osobně nevidím důvod, proč by to mělo být tady jiné než v Německu, v USA nebo ve Spojeném království. Rozdíl je v tom, že tam jsou realitní fondy součástí každodenního přemýšlení investorů a lidé jsou na ně zvyklí. Spíše by byli investoři překvapeni, kdyby takové fondy najednou neexistovaly.

Realitní fondy jsou jedním z investičních instrumentů, který spadá do kategorie alternativních investic. Každý investor v nich má nějakou alokaci. Alfa a omega investic je likvidita versus riziko. Doufám, že neklesne kvůli epidemii popularita realitních fondů. A kdyby se tak stalo, znamená to, že budou ovlivněny všechny další investiční instrumenty.

LN Fond Arete investuje hlavně do logistických a průmyslových nemovitostí. Jak se tento trh v souvislosti s epidemií změní? Budou jinak fungovat obchody? Dnes se hodně preferuje internetové nakupování.

Myslím, že se trh měnit bude. Je to ale dáno tím, jaký vliv má celková ekonomika na výrobu a logistiku. Logistické a výrobní firmy prostě musí někde být. Realitní část zajišťuje logistice a výrobě prostory. Čtyřicet procent HDP Česka je tvořeno výrobním sektorem, v Německu je to 31 procent. To jsou země, které jsou založeny na industriálním sektoru.

Další věc je, že dochází k posunu od kamenných obchodů k e-commerce. Dnes je to ale nutnost, nikoliv volba. Nemyslím si, že se změní spotřebitelské chování kvůli tomu, jaká je nyní situace. Dnešní změna je dočasná. Měnit se však bude kupní síla a možná ochota utrácet.

LN Změní se v souvislosti se současnou situací strategie fondu?

Skupina Arete má dva aktivní fondy, jeden z nich teprve začíná. Investiční strategie tohoto fondu se měnit nebude. Nejsme asset manažerem, nespravujeme klientům celé portfolio, neradíme jim, zda mají zvýšit alokaci v akciích nebo investovat do měnových párů. Většina investorů v těchto fondech nemá více než deset až patnáct procent z celkových investic.

Realitní trh je reflexí, jak se chová ekonomika. Industriální nemovitostní trh je jiný v tom, že poskytuje domov firmám, které ekonomiku zásadním způsobem ovlivňují. Firmy takový objekt buď vlastní, nebo si prostory pronajímají. Myslíte si, že se změní struktura ekonomiky Česka nebo že půjde výroba tak razantně dolů, aby se to projevilo v logistických nebo průmyslových realitách? Když se podíváme na krizi v roce 2008 a 2009, v tom segmentu, co děláme my, nenastaly žádné velké změny. Nekrachovala spousta výrobních firem.

LN Jak se díváte na opatření vlády týkající se ekonomiky. Chybí vám v balíčcích něco?

Popravdě, už jsem přestal mít přehled o tom, jaké balíčky máme. Každý druhý den se mění. Vím, že jsou balíčky připraveny pro živnostníky a pro menší firmy, nicméně se spoustou „ale“. Podle mě, pokud existuje krizový režim, nelze říci, že náklady firem bude hradit někdo jiný, že stát za to nemůže. Stát musí nést odpovědnost.

Celosvětové zadlužení asi 3,2násobek globálního HDP je obrovské číslo. Česko má ale jedno z nejnižších zadlužení vůbec. Zvýšit schodkový rozpočet o pár set miliard není nic proti ničemu, jen tak se ekonomika nezastaví. Reálné číslo může být někde kolem 350 až 500 miliard, ale bez podpory by byly následky katastrofální.

Je spoluzakladatelem investiční

■

a nemovitostní skupiny Arete,

která se zaměřuje hlavně na investice do logistických a průmyslových realit.

Dříve působil v top

■

managementu řady mezinárodních korporací, například v AIG či

Zurich Insurance Company.

V Arete má na starosti strategii

■

a zahraniční investory.

LN Bude se podle vás přesouvat část produkce z Číny a z dalších asijských zemí do západní Evropy a do USA?

Je to v podstatě alfa a omega politiky, kterou propaguje americký prezident Trump. Byla to jeho vize, vrátit část výroby do USA. To ale nefunguje na volné trhy, na analytiky velkých hedgeových fondů ani na asset manažery, kteří disponují kapitálem o velikosti HDP Ameriky. Ti musejí mít nějaký model, tabulku, do které si vše dosadí a stanoví rizikový koeficient. A podle toho se začnou chovat.

Je otázkou, jestli si firmy řeknou, že raději budou vyrábět místo dvaceti procent čtyřicet doma a nebudou zadávat osmdesát procent výroby do Číny. Jestli se tak stane, zboží může být dražší, protože budou vyšší náklady.

Je ale důležité pro spotřebitele zaplatit více za „made in Europe“, nebo raději mít vůbec možnost si produkt koupit, protože na to mám? To je otázka, na niž musí odpovědět nadnárodní společnosti ve své cenotvorbě a vlivu na zisk.