Vymáhat dluhy v domě je snazší

Občanský zákoník dal bytovým společenstvím v boji s neplatiči novou zbraň: dlužníkův byt lze prodat již před vysouzením dluhu

Koncem listopadu to bude pět měsíců, co se bytové právo řídí novelou občanského zákoníku. Ta od 1. července vyjasnila a zjednodušila některá sporná či do letošního léta obtížně vymahatelná zákonná ustanovení.

„Společenství vlastníků jednotek mají slušný právní rámec již od roku 2014, kdy nový občanský zákoník vstoupil v účinnost. Letošní červencová novela ho ale ještě vylepšila. Nyní tak máme nesrovnatelně lepší právní úpravu, než jaká byla ta původní v zákoně o vlastnictví bytů,“komentuje legislativní výsledek s odstupem téměř půl roku od jeho účinnosti advokát Václav Filip z kanceláře Deloitte Legal, jenž se věnuje problematice společenství vlastníků jednotek.

Podle něj pomohla letní novela vyřešit v souvislosti s bytovým vlastnictvím zejména tři problémy. „Když máte velký bytový dům s desítkami bytů a provádíte v něm nějakou stavební úpravu, například přestavujete půdní prostory na jednotky, potřebujete kvůli tomu změnit prohlášení vlastníka. Do letní novely nebylo jasné, jak takovou elementární změnu udělat. Její provádění bylo v zákoně upraveno na několika místech. Současné znění občanského zákoníku na tento problém již podává jednoznačnou a přehlednou odpověď,“vysvětluje Filip.

Stanovy lze změnit i bez notáře, ale je to riskantní Druhý problém se podle advokáta Filipa týkal změny stanov bytového společenství. Ty pro vlastníky bytů představují malou ústavu. Upravují totiž jejich práva a povinnosti a také volbu a pravomoci orgánů společenství, jimiž jsou shromáždění, výbor a jeho předseda, popřípadě nepovinně zřízená kontrolní komise.

„Do letní novely nebylo zřejmé, zda bytová společenství potřebují pro změnu svých stanov notáře, či nikoli. Od léta se v zákoně jasně stanoví, že se notářský zápis nevyžaduje,“popisuje Filip.

Toho však v posledních měsících využívají nejen bytová společenství, ale také podvodníci, kteří se chtějí zmocnit hotovosti na jejich účtech. LN se tomuto tématu věnovaly v předchozích vydáních této přílohy. Podvodníci mohou díky Lex Covid (souboru zákonů z jara tohoto roku, jež právnickým osobám zapisovaným do veřejného rejstříku zjednodušily schůzování orgánů tím, že nepožadují osobní přítomnost členů na schůzích – pozn. red.) rozhodnutí bytových společenství snáze podvrhnout a použít je k přepsání statutárů ve veřejném rejstříku. Cesta do banky je pak otevřená, stačí už jen změnit podpisový vzor...

Poslední změnou, kterou advokát Filip v letní novele občanského zákoníku uvítal, je upřesnění, že na nového vlastníka bytu přecházejí dluhy předchozího majitele, které měl odvádět do fondu oprav.

Prověřte si dluhy na bytě Pokud si před koupí bytu od jeho majitele nevyžádáte potvrzení, že do fondu oprav, z něhož bytoví vlastníci společně hradí provoz výtahu, osvětlení na chodbách a vyvážení popelnic, zaplatil všechny odvody, budete za případný dluh odpovědní vy a bytové společenství ho bude vymáhat po vás.

„Před letní novelou nebylo jasné, zda na nového vlastníka bytu přecházejí i nezaplacené poplatky do fondu oprav. Neměli jsme k tomu ani judikaturu. To naštěstí novela odstranila a přechod dluhu nyní jednoznačně upravuje v § 1186 občanského zákoníku,“kvituje advokát Filip.

A právě tyto dluhy, na něž se pak skládali ostatní vlastníci bytů, mohou společenství díky letní novele vymáhat po neplatičích mnohem snadněji.

Do června platilo, že tito dlužníci museli být o úhradu odvodů do fondu oprav společenstvím nejprve upomenuti, poté žalováni a nakonec pravomocně odsouzeni k jejich zaplacení. Pokud rozsudek nesplnili, mohla je bytová společenství poslat do exekuce a za účelem uspokojení své pohledávky navrhnout prodej jejich bytu.

Od července bytovým společenstvím stačí poslat nespolehlivému majiteli bytu písemnou výzvu k zaplacení dluhu. Nechá-li ji dlužník bez odezvy, nemusí ho společenství o nedoplatky na poplatcích do fondu oprav žalovat. K soudu může rovnou podat návrh na prodej jeho bytu. Drakonické, ale účinné.

Bytovým společenstvím stačí poslat majiteli bytu výzvu k zaplacení dluhu. Nechá-li ji bez odezvy, lze rovnou navrhnout prodej jeho bytu.