Letní novela bytové právo výrazně zlepšila

LN Zabýváte se právem obchodních korporací a telekomunikacemi. Přesto jste letos vydal příručku Společenství vlastníků jednotek (SVJ). Co vás k tomuto tématu přivedlo?

Problematika SVJ je opravdu mimo můj hlavní pracovní záběr. Zájem o ni vyplývá čistě z mé osobní praxe. Podobně jako ostatní lidé i já žiji v domě v bytovém spoluvlastnictví a řeším problémy a agendu s tím související. V publikaci shrnuji své zkušenosti a problematiku SVJ popisuji v celé její šíři.

LN SVJ v posledních měsících čelí útokům podvodníků. Snaží se dostat k majetku, nejčastěji k penězům na bankovních účtech vybraných SVJ od vlastníků bytů do fondu oprav. V čem tato podvodná jednání spočívají?

Nerad bych zde poskytoval návod, proto nepůjdu do podrobností. Ale v podstatě se jedná o falšování dokumentů. Falšují se zápisy z jednání shromáždění, případně z hlasování per rollam (bez osobní účasti – pozn. red.). Tyto dokumenty podvodníci předkládají v úmyslu získat finanční prostředky společenství rejstříkovému soudu nebo bance.

LN Vyskytovaly se pokusy o taková tunelování SVJ již dříve, nebo jim nyní něco nahrálo?

V každé době máte něco, co podvodnému jednání nahrává.

Myslím si, že se to mohlo dít i dříve. Nyní se ale kvůli epidemiologickým omezením a lex covid nemusí vlastníci bytů scházet a hlasovat na shromáždění. Nová pravidla nabourávají zavedenou praxi a soudům jsou najednou předkládány jiné dokumenty. To může vyvolávat nejasnosti při rozhodování o zápisu statutárního orgánu do rejstříku společenství.

LN Lze se tomu nějak bránit?

Za důležité považuji aktivní přístup výboru ke správě bytového domu. Jsou to maličkosti – kontrola poštovní schránky nebo dobrovolné zřízení té datové, aby soud musel doručovat do ní, a pravidelná kontrola bankovního účtu.

LN Jaké pojistky proti podobným podvodným jednáním byste doporučoval zakotvit do stanov SVJ?

Jen změna stanov bohužel nic nevyřeší. Je to hlavně o lidech, kteří mají SVJ na starosti. SVJ by si mělo nastavit kontrolní mechanismy, jimiž se podvody odhalí.

LN Mám vůbec šanci se jako řadový člen SVJ včas dozvědět, že jsou prostředky SVJ v ohrožení? Nebo mají k této informaci blíže členové výboru?

K řadovému členovi se tato informace nemá jak dostat. Finanční prostředky a bankovní účet mají na starosti členové výboru, případně jeho předseda. To oni mají ze zákona povinnost jednat s péčí řádného hospodáře a v rámci této péče hlídat fond oprav a veškeré prostředky, které vybírají od bytových vlastníků.

Mimochodem, standard péče řádného hospodáře zavedl v roce 2014 nový občanský zákoník. Funkcionáři SVJ se tím dostali do stejné role jako jednatelé a členové představenstev obchodních společností. Ale jsou na tom hůř než oni, protože jim zákon nedává možnost vyvinit se pomocí pravidla podnikatelského úsudku. Za nedostatečné zabezpečení finančních prostředků společenství nesou plnou odpovědnost.

LN Je tedy s přihlédnutím k těmto okolnostem správné, že bance obvykle stačí předložit jen výpis z rejstříku společenství s nově zapsaným statutárem?

Bankám nelze zazlívat, že spoléhají na údaje zapsané v rejstříku společenství. K SVJ přistupují podobně jako k jiným právnickým osobám. V rámci svých procesů by však měly zohlednit organizační i právní specifika SVJ.

Určitě mohou zkoumat, zda za nimi jako statutární orgán přichází vlastník jednotky v domě. Přijde-li za nimi někdo, kdo není členem SVJ, vedle výpisu z rejstříku by po něm mohly chtít vidět i pověření, že za SVJ může jednat, třeba i s ověřenými podpisy.

LN Je podle vás současná právní úprava SVJ dostatečná?

Od účinnosti občanského zákoníku (1. ledna 2014 – pozn. red.) mají SVJ slušný právní rámec. Ten nyní ještě vylepšila novela účinná od 1. července 2020. Je to nesrovnatelně lepší úprava než ta, co byla v zákoně o vlastnictví bytů. Pěkně se nám rozvinula i rozhodovací praxe.

Za stále nevyřešený problém nicméně považuji otázku rozsahu odpovědnosti členů výboru, respektive jeho předsedy. Není jasné, jestli je možné jejich odpovědnost nějak omezit či se vyvinit na bázi pravidla podnikatelského úsudku. Volil bych německou úpravu, která to u SVJ obecně připouští.

„Při správě bytového domu je důležitý aktivní přístup. Jsou to maličkosti – kontrola poštovní schránky nebo dobrovolné zřízení té datové, aby soud musel doručovat do ní, a pravidelná kontrola bankovního účtu,“říká advokát Václav Filip z kanceláře Deloitte Legal.

Jen změna stanov nic nevyřeší. Je to hlavně o lidech, kteří mají bytové společenství na starosti. Ti by měli nastavit kontrolní mechanismy, jimiž se podvody odhalí.

LN Považujete poslední bytovou reformu, například ohledně možnosti nařízeného prodeje bytové jednotky, pokud její vlastník neplatí příspěvky do fondu oprav nebo dlouhodobě závažně porušuje stanovy SVJ, za správnou?

Novelu jsem rozhodně přivítal. Nemyslím si, že by nařízení prodeje bylo nějaké zásadní téma. V zákoně to bylo i před novelou. Samozřejmě je to hrozba, ale v praxi se téměř nevyskytuje. Zpřesnil se však postup, na jehož základě soud o nařízení prodeje jednotky rozhoduje.

Správné bylo umožnit řídit SVJ někomu mimo dům, třeba správcovské firmě, jestliže se vlastníci rozhádají. Nesmí to ale skončit udělením bianco plné moci komukoliv jako ve filmu Vlastníci...