Lepší investiční byt v Ostravě než v Praze

Pokud nechce investor do nájemního bytu skončit v minusu, měl by se zaměřit na města jako Ústí nad Labem, Ostrava či Jihlava

Češi věří cihle. Dvě třetiny našich krajanů vlastní nějakou nemovitost. Drtivá většina má objekt pro vlastní bydlení, ale asi každý 20. si pořídil byt či dům jako investici. Kdo chce vydělat nejvíce, měl by zapomenout na Prahu či Brno a poohlédnout se po nemovitostech v méně atraktivních městech.

Více než dvě třetiny Čechů, přesně 68 procent, vlastní dle průzkumu společnosti EMA data, kterého se účastnilo více než tisíc respondentů, nějakou nemovitost. Více než polovina z nich, konkrétně 54 procent, ji využívá k vlastnímu bydlení. „Nemovitosti vlastní především starší a vzdělanější populace. Má vyšší příjmy a měla také více času si naspořit potřebné prostředky, ať již pro přímou koupi nebo jako základ pro hypotéku,“říká Petr Zámečník, analytik EMA data.

Češi k bydlení v osobním vlastnictví tíhnou a vymykají se tím západní Evropě. Jak vyplývá z údajů mezinárodní poradenské společnosti CBRE, zatímco ve Švýcarsku žije v nájmu 58 procent a v Německu 54 procent domácností, v Česku je to jen pětina.

„Vlastnické bydlení zde má dlouhou tradici a na přetrvávající vysoké poptávce vidíme, že Češi o vlastní bydlení opravdu stojí i navzdory nejistotě v době pandemie,“tvrdí Jiří Feix, předseda představenstva Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.

Asi šest procent respondentů v průzkumu EMA data uvedlo, že vlastní nějakou investiční nemovitost. „Až jednu třetinu prodaných bytů v Praze si lidé pořizují na investici,“tvrdí Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality.

Praha, ztrátová investice? Jenže pokud hodnotíme výhodnost takové investice, Praha rozhodně na špici žebříčku nefiguruje. „Vlastnit investiční nemovitost v Praze se ještě před dvěma lety jevilo jako výhra v loterii – ceny nemovitostí stále rostly a do Prahy proudily za památkami davy cizinců. Nedávné události ale ukázaly, že sázet jen na turismus není všespásné, taková investice se tak může vracet roky, pokud vůbec,“zdůvodňuje Miloslav Lafek, šéf společnosti Lusq.

„Investice do pražských bytů v současné době nedává pro běžného člověka úplně smysl. A to i přes to, že vložit peníze takříkajíc do cihly je jinak velmi efektivní, zejména pokud slouží k dlouhodobému bydlení,“dodal.

Ekonom Jiří Pour z UniCredit Bank doplňuje, že v Praze a v Brně dnes vynášejí residenční nemovitosti na nájemném v průměru okolo tří procent ročně, což je nejméně v republice. „Při zohlednění opotřebovávání nemovitosti a sazeb hypoték či výnosů státních dluhopisů skončí investor až procento v minusu,“spočítal Pour.

Výnos až šest procent ročně Výhodnost investic do rezidenčních nemovitostí sleduje měsíční UniCredit Indikátor napětí na trhu nemovitostí. Bere v potaz výši nájmů, ale také výši hypotečních úroků a výnosy například z dlouhodobých vládních dluhopisů. „Z hlediska výnosnosti, tedy výše nájmů vzhledem k cenám, je nejvýhodnější investovat do rezidenčních nemovitostí v Ostravě, Ústí nad Labem, Jihlavě a v Pardubicích,“říká Pour. S tím, že ve všech těchto městech je výnosnost nájemného okolo šesti procent, což pohodlně z pohledu investora financujícího byt pomocí hypotéky stačí na uhrazení nákladů včetně úroků a ještě přináší v současnosti 1,6 až dvě procenta dodatečného výnosu.

Investora, jenž má dostatek hotovosti, zajímá výnos nad rámec alternativního uložení úspor, což mohou být třeba desetileté vládní dluhopisy. „Ty mají dnes výnos zhruba o 0,3 procentního bodu nižší, než jsou sazby hypoték, což činí dodatečný výnos nemovitostí v těchto městech v očích vlastníka úspor ještě o něco atraktivnější,“popisuje Pour.

Města figurující na předních místech žebříčku výhodnosti investic do nemovitostí spojuje několik rysů. Pro bydlení jsou méně atraktivní, takže tamní byty jsou relativně levné, a nájemné se napříč republikou liší podstatně méně než ceny bytů. „To vede k tomu, že v uvedených městech je poměr nájmů a cen bytů relativně vysoký, což bude dle mého názoru lákat investory, kteří se těmto lokalitám zatím vyhýbali,“uzavírá ekonom Jiří Pour.