Ať vás koupě bytu nezaskočí

Obchod po právní stránce začíná rezervační smlouvou. Když ji podceníte, vystavíte se zbytečné sankci

Při koupi bytu nebo domu nejde o malé peníze. Často je nutné investovat celoživotní úspory nebo se s hypotékou zadlužit na dalších 30 let. Neukvapujte se proto s podpisem smluv, které vás k čemukoli zavazují, a vyžádejte si od protistrany všechny potřebné podklady. Celý obchod po právní stránce začíná už rezervační smlouvou, kterou mnoho lidí podceňuje.

Při prodeji nemovitosti nás právníky vždy zajímá v prvé řadě právní stav kupované nemovitosti. Komu patří, jestli na bytě neváznou věcná břemena, nájem nebo zástavní právo. Rozhodně se vyplatí důkladně si to ověřit a vyhnout se cizí hypotéce či jinému úvěru. Právní problémy však mohou být i „sofistikovanější“.

Například pan Petr si v inzerci vyhlédl nezvykle levný byt v širším centru Prahy. V katastru se ale objevilo několik překážek. Na pozemku totiž vázlo víc věcných břemen, než bývá zvykem. Jednalo se jak o klasická břemena vodáren a plynáren, břemeno měli ale zapsáni i rodiče prodávajícího, a to k trvalému užívání. Navíc pozemek pod domem nebyl částečně ve vlastnictví prodávajícího a musel by se zdlouhavě řešit.

Kromě právního stavu je však potřeba vždy pečlivě řešit i faktický stav věci. Ostatně smlouva většinou udává, že si ho je kupující dobře vědom. Častá formulace, že se věc převádí „jak stojí a leží“sice nemá účinek, který si od něj prodávající slibují, tedy že nebude možné v budoucnu uplatnit žádné, ani skryté vady, to však neznamená, že nelze z právního hlediska takového důsledku docílit.

Prodávajícím doporučujeme, aby ve smlouvě uvedli, že se kupující výslovně vzdává jakýchkoliv svých práv na náhradu za vady věci a že si je vad vědom. Je tak přitom nutné učinit v písemné formě. U spotřebitelských smluv se ale ke vzdání se práv spotřebitele z vadného plnění nepřihlíží, nefunguje to tedy při koupi od developera. Pokud stojíme naopak na straně kupující a kupujeme třeba byt, je vhodné se dobře seznámit i s celkovým stavem domu, tedy ostatních částí jako výtahu, stoupaček, rozvodů, sklepů a dalších společných prostor. Potřeba je také zjistit, co všechno s bytem kupujeme a v jakém je to stavu.

Často jde třeba o garáž, která ale může být samostatnou nemovitostí (tj. nebytový prostor). Je vhodné si vyžádat tzv. prohlášení vlastníka, stanovy společenství vlastníků, je-li v domě ustaveno (měly by být dostupné i ve sbírce listin v obchodním rejstříku), a samozřejmostí je obstarání výpisu z katastru nemovitostí. Ten však lze získat i bez prodávajícího na jakémkoliv pracovišti Czechpoint (např. na poště nebo na městském úřadě) nebo prostřednictvím webové stránky Českého úřadu zeměměřického a katastrálního.

U převodů nemovitostí by kupující měl také trvat na předání tzv. průkazu energetické náročnosti budovy a dobré je mít v ruce i původní titul – tedy například smlouvu, na základě které byt či dům nabyl do vlastnictví prodávající. Toto vše slouží mimo jiné k přesnému označení nemovitosti, vyloučení kostlivců ve skříni, ale i jasnému vymezení statusu balkonů, teras apod. Ty jsou většinou společnými částmi domu, ale mohou být svěřeny do výlučného užívání ke konkrétnímu bytu.

Mít jen informace nestačí

Mnohdy se také zapomíná na finanční situaci společenství vlastníků. Příspěvek na jeho činnost se může diametrálně lišit a tím i měnit hodnotu bytu. Podklady k tomu všemu si může kupující od prodávajícího vyžádat ještě před podpisem jakékoliv smlouvy. V dnešní době je to sice často zanedbatelné, ale z dlouhodobého hlediska se vyplatí být v obraze.

Podívejte se také, kdo vlastní ostatní byty v domě. Pokud všechny patří jednomu člověku, je tady velké riziko, že vás na schůzích přehlasuje a prosadí si, co se mu hodí.

Nemile překvapit vás můžou také dluhy na daních nebo exekuce na majitele. Tyto informace se můžete dozvědět přímo od prodávajícího, neformálním oslovením jiného obyvatele domu nebo od členů výboru, případně orgánu družstva nebo prostřednictvím webové stránky Centrálního registru exekucí.

Stejně tak je užitečné vědět, jaké jsou plány na výstavbu v okolí domu (například plány developerských spolčeností na výstavbu velkých komplexů apod.). Pokud vám za pár let pojedou pod okny vlaky nebo tisíce aut, moc radosti vám to neudělá. o tom, že je o něj obrovský zájem, že po vás jdou ještě tři vážní zájemci nebo že pokud byt opravdu chcete, musíte co nejrychleji podepsat rezervační smlouvu.

„Je to standardní smlouva, takovou tu podepisují všichni,“uslyšíte od realitních makléřů. V praxi se tato smlouva nazývá různě – dohoda o rezervaci, blokovací dohoda nebo třeba smlouva o složení blokovacího depozita. Dané depozitum většinou reprezentuje provizi makléře či jeho část. Pohybuje se v jednotkách procent ceny předmětu převodu, většinou v rozmezí 50 000 a 300 000 Kč. V určitých případech však může být i vyšší.

Podpis rezervační smlouvy hned při prohlídce nemovitosti patří k jedněm z největších chyb, kterou kupující může udělat. Rezervační smlouvou si totiž nejen rezervujete byt, ale především se zavazujete, že takovou nemovitost i koupíte nebo zaplatíte smluvní pokutu, pokud si to rozmyslíte. Obvykle je smlouva nastavena nevýhodně tak, že pokutu platí jen kupující. Pokud si koupi rozmyslí prodávající nebo ji ukončí makléř, jen vrátí složenou zálohu.

Panu Tomášovi jsme však pomohli prosadit i smluvní pokutu pro zprostředkovatele a prodávajícího s argumentem, že vyřízení hypotéky je značně nákladná záležitost. Z převodu pak skutečně sešlo chybou makléře, který omylem „prodal“nemovitost dvakrát, a musel uhradit sankci 100 000 Kč.