Koupím vaši vilu, ale vykliďte kůlnu

Kupní smlouva by při prodeji domu měla obsahovat i jasný seznam všeho, co nový majitel získá 6. PRODEJ RODINNÉHO DOMU

Prodej rodinného domu je proces zahrnující řadu právních úkonů. I drobná chyba vás přitom může připravit o hodně – v lepším případě bude stát mnoho času, v horším případě i peníze. Přitom se může lišit od převodu bytu, jemuž jsme se dominantně věnovali doteď.

Samozřejmě i zde platí, že klíčová je smluvní dokumentace s kupní smlouvou v čele. Většina nástrah od smluvních pokut po vyplacení kupní ceny je obdobná jako u jiných nemovitostí. Pojďme se tedy zaměřit na určitá specifika, na které by se jinak mohlo zapomenout.

Větší důraz dejte na jasnou specifikaci toho, co nový majitel získá. Zůstanou k dispozici kuchyňské spotřebiče? Ale co třeba zahradní nábytek? U domu je to mnohdy dost nejednoznačné a často platí, že nový majitel naopak chce, aby si starý majitel například kůlnu řádně vyklidil nebo odvezl voliéry po ptactvu. To všechno by mělo zaznít v kupní smlouvě, nejlépe ve formě seznamu. V poslední době je důležitá také studna či jiná specifika rodinných domů.

Pamatujte, že ústní dohoda nestačí. Zahrnutím těchto podrobností se vyhnete mnoha budoucím nepříjemnostem. Smluvní pokuty jsou samostatnou kapitolou, kterou je také nutné dobře promyslet. Pokuty by měly být nastaveny jasně a spravedlivě pro obě strany. Nesmí být přemrštěné ani příliš nízké. Pokud pokuty nepokryjí ani časové náklady prodávajícího, nebo jsou naopak stanoveny v neprospěch kupujícího, došlo k chybnému nastavení, s nímž už v případě komplikací neuděláte vůbec nic.

Věcné břemeno

Prodat dům se zřízeným věcným břemenem je možné, jen musíte počítat s tím, že i po převodu vlastnického práva bude zatěžovat nového majitele ve stejném rozsahu jako původního vlastníka. Nový majitel tak musí umožnit doživotní užívání nemovitosti osobě, v jejíž prospěch bylo břemeno zřízeno. To je u rodinných domů poměrně častá situace.

Pokud uvažujete nad prodejem pouze podílu na nemovitosti, ideální situací je dohodnout se s ostatními spoluvlastníky, aby vám vyplatili hodnotu vašeho podílu, nebo prodat celou nemovitost třetí osobě a následně si kupní cenu domu rozdělit podle hodnoty podílů. Pakliže dohoda nedopadne, je možné spoluvlastnictví vyřešit soudní cestou.

Možnosti při prodeji podílu nemovitosti jsou následující: rozdělení nemovitosti – v případě, že je to možné a dům neztratí svou funkčnost nebo se radikálně nesníží jeho cena, přikázání nemovitosti – a to jednomu spoluvlastníkovi, který dalším spoluvlastníkům vykompenzuje náhradu, dražba nemovitosti – částka z vydražení pak bude následně rozdělena mezi spoluvlastníky. Toto řešení je posledním, ke kterému by soud přistoupil.

Do 1. července 2020 byl prodej spoluvlastnického podílu na domu komplikován předkupním právem, kdy jste museli prvně svůj spoluvlastnický podíl nabídnout dalším spoluvlastníkům. To už však neplatí s výjimkou některých specifických situací, kdy například někdo jiný vlastní pozemek a někdo jiný samotný dům (stavbu). Ještě než dojde k samotnému zahájení prodeje, měl by si vlastník pozemku ověřit, zda v jeho případě neplatí tzv. předkupní právo.

Stavba je součástí pozemku

Stále ještě takové případy existují, protože římskou zásadu superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě, tedy stavba je součástí pozemku) obnovil občanský zákoník až v roce 2014. Do této doby se mohlo běžně stávat, že pozemek a na něm umístěná stavba byly dva samostatné objekty, z nichž každý měl a v některých případech stále má jiného vlastníka.

Předkupní právo stanovuje, že pokud se v takovém režimu jeden z vlastníků rozhodne pro prodej, má povinnost nemovitost nejprve nabídnout k prodeji vlastníkovi druhého objektu. Tím by mělo předkupní právo napomoci k postupnému scelení všech pozemků a na nich postavených budov.

Koupě domu v insolvenci

Prodej a koupě domu se v tomto případě řídí insolvenčním zákonem. Je potřeba si dát pozor, aby bylo zaručeno, že na nemovitosti nebudou po převodu či dražbě váznout žádná zástavní práva nebo exekuce.

Při koupi domu v insolvenci by si měli kupující pozorně hledět i technického stavu domu – nemovitost se zpravidla nabízí tzv. jak stojí a leží, což je sice právně nepřesné, ale má to znamenat, že nikdo tak neručí za technický stav domů a nárokování skrytých vad je v tomto případě nemožné.

Větším komplikacím se lze vyhnout pomocí odborné inspekce domu.

Nastavení termínů a sankcí

Také je potřeba se vyrovnat s užíváním domu rodinou dlužníka – výjimečně může nastat situace, kdy rodina původního majitele včas nepředá a nevyklidí nemovitost. I zde hraje velmi důležitou roli kupní smlouva na dům, kdy se pomocí správně zvolených formulací dají nastavit termíny a možné sankce.

Nejzazším řešením takovéto situace je podání žaloby na vyklizení a neoprávněné obohacení.

Při takovém prodeji není prakticky možné využít běžné formy úschovy (advokátní, notářská), platba se tak poukazuje na speciální účet insolvenčního správce. Po uhrazení celkové ceny se uzavře kupní smlouva a zároveň se předloží návrh na odstranění zástav a dalších právních vad u dané nemovitosti.

Po tomto kroku se přistoupí ke vkladu vlastnického práva ve prospěch kupujícího a insolvenční správce vydává potvrzení, že uvedená zatížení nemovitosti mohou být vymazána.

Už jsme zmínili zásadu superficies solo cedit, která opětovně platí od roku 2014. Podle tohoto principu je stavba vždy součástí pozemku. Přesto však existuje výjimka, kdy zásada o sjednocení pozemků a staveb tak docela neplatí. Je jí tzv. právo stavby, které umožňuje postavit stavbu na cizím pozemku.

Právo stavby je předmětem vlastnického práva a musí být zapsáno do katastru nemovitostí. Právo lze získat například na základě smlouvy nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Poté může být dále převáděno, děděno nebo použito pro účely zástavního práva.

Věcné břemeno standardně zaniká smrtí osoby, v jejíž prospěch bylo zřízeno. Je samozřejmě možné ho zrušit písemnou dohodou. Poté je třeba na katastr nemovitostí podat návrh na výmaz věcného břemene. Pokud například vlastníte dvě nemovitosti a jednu z nich chcete prodat, ale sdílíte společnou cestu a chcete předejít možným komplikacím v podobě bránění přístupu na svůj pozemek, můžete pozemek zatížit služebností cesty.