Nejvíc vydělaly fondy zaměřené na sklady

Zisky z loňska se u nemovitostních fondů letos nejspíše opakovat nebudou. Avšak inflaci v dlouhodobém pohledu překonají

Rychlý růst cen nemovitostí motivuje lidi k investicím do nich. Kdo nemá dost peněz na nákup bytu či domu, zvažuje pak nemovitostní fondy. Tato investice však má svá specifika – platí, že skokové růsty v jednom roce se v tom dalším už nemusejí opakovat.

„Mnoho lidí vnímá realitní trh jen z pohledu vývoje cen bytů, ale rezidenční nemovitosti tvoří v součtu jen zlomek majetku nemovitostních fondů,“upozorňuje Jan Traxler, investiční poradce a garant portálu nemovitostní-fondy.cz. Některé fondy se dnes na nájemní byty specializují, ale jedná se o relativně malé subjekty s velmi krátkou historií.

Poptávku táhly e-shopy Výsledky fondů v loňském roce ukazují obrovské rozdíly mezi těmi nejlepšími a naopak nejhoršími. Některé mají dvouciferné zhodnocení, jiné nedokázaly porazit ani spořicí účty (viz grafika). Vysvětlení leží v rozdílném zaměření fondů. Na ně tak dopadají rozdílná rizika a také různorodé příležitosti. Jedna strategie může být výhodná během hospodářského růstu, jiné během recese. Liší se i výší minimální investice – někde je potřeba nejméně milion, jinde stačí už pouhé stokoruny.

Nemovitostní fond ze strany logistických a e-commerce firem,“říká Milan Kratina, šéf Accolade Industrial Fund. Právě to je i důvod, proč fond loni vykázal výnos téměř 28 procent. Zčásti k tomu přispělo přecenění budov, jejichž hodnota výrazně vzrostla.

Dařilo se také nákupním parkům, tedy těm, kde každý obchod má svůj vchod. Právě na ně se zaměřují fondy pod značkou ZDR. „Naše investiční strategie – investovat do regionálních retail parků s vysokým podílem potravin na pronajímatelné ploše – se prokázala býti krizi odolná,“říká jeden z manažerů ZDR Roman Latuske.

„Vedle potravinářů se naši nájemci rekrutují převážně z řad diskontních řetězců, které nabízejí cenově dostupné zboží. V portfoliu nemáme žádné prodejny značkového textilu či luxusního zboží, nemáme žádná vícepodlažní obchodní centra, která byla zasažena masivními uzavírkami v době pandemie,“dodává Latuske s tím, že během posledních dvou let nepřišli o jediného nájemce.

Inflaci porazí málokdo

Vývoj v dalších měsících vykáže pravděpodobně odlišný trend a pořadí výnosnosti se může změnit. Fondy očekávají zpomalení růstu výnosů a také, že málokdo dokáže překonat extrémně vysokou inflaci (meziroční inflace činila v březnu 12,7 procenta – pozn. red.).

„Řídíme se tím, co vždy říkáme i našim investorům: je důležité dívat se na investici v delším časovém horizontu, než je jen jedno čtvrtletí,“říká Kratina z Accolade. „Z hlediska výnosu se nacházíme v situaci, kdy trh již naráží na pomyslnou hranici nových cen nemovitostí a výnosů, které z nich plynou. Ceny průmyslových nemovitostí v současnosti již nerostou takovým tempem, jakého jsme byli ještě nedávno svědky,“uvádí. Předpokládá, že v otázce výnosů už nebude hrát takovou roli přeceňování nemovitostí, ale opět to budou zejména příjmy z nájmů.

Fondy zpravidla doporučují délku investice na minimálně pět let. „Z dlouhodobého pohledu prakticky všechny nemovitostní fondy svojí výkonností porážejí inflaci. Historicky zaostává jediný, Reico ČS nemovitostní fond. Aktuálně krátkodobě bude většina nemovitostních fondů za inflací zaostávat,“předpokládá Traxler. Doporučuje, aby se investoři neupínali jen na nemovitostní fondy a nesázeli jen na jeden; své peníze by měli rozdělit mezi akcie, nemovitosti, zemědělskou půdu či dluhopisy. Radí také, aby investice do nemovitostí byly rozdělené mezi různé typy – od rezidenčních po například zdravotnická zařízení.

„Každý segment má svá specifická rizika. Navíc nikdy nevíte, jak se v budoucnu změní pravidla hry, ať už novou regulací nebo zdaněním. I ta zdánlivě nejbezpečnější investice se může nakonec vyvíjet úplně jinak. Takže lepší je vždy rozkládat riziko,“upozorňuje garant portálu nemovitostní-fondy.cz.

Jako příklad nečekané změny lze zmínit válku na Ukrajině. Před ruskými agresory odtud uprchly do Česka stovky tisíc lidí a ti se snaží najít důstojné bydlení. I proto se český trh nyní vyvíjí jinak, než se třeba ještě na začátku února dalo očekávat. Zároveň je ale velká nejistota, jaké a nakolik silné dopady války nakonec budou.

Navzdory růstu cen bytů se nedařilo ani rezidenčním investicím, a to kvůli poklesu výnosů z nájmů během pandemie koronaviru

Z hlediska výnosu se nacházíme v situaci, kdy trh již naráží na pomyslnou hranici nových cen nemovitostí a výnosů, jež z nich plynou

„Pokud si investor vybere správný fond a kvalitního správce, nabízejí mu realitní fondy příležitost dobrého rozložení rizika do portfolia nemovitostí. Například v našich fondech jsou řádově stovky nájemních smluv,“podotýká Jiří Hrbáček, šéf portfolia realitního fondu Wood & Company. Upozorňuje tak na jednu z výhod větších fondů, které bývají odolnější proti výkyvům.

Jde investovat i jinak

Do realit lze investovat i v malém – přes různé mikroinvestiční projekty. Například Investown, za kterým stojí i Česká spořitelna, nabízí investice do nájemních bytů. Nyní jsou výnosy zpravidla mírně nad pěti procenty. „Pouštíme se do nových projektů včetně rekonstrukcí, které mají vyšší výnos, investoři se tak mohou těšit na výnosy i nad šest procent,“popisuje marketingový šéf projektu Peter Maslik.

Zcela jinou taktiku má crowdfundingová platforma BrikkApp. Ta nabízí zajištěné půjčky na nemovitostní projekty. „V loňském roce se roční výnosy u našich partnerů pohybovaly mezi 6–10 procenty. Obecně vyšší výnosy jsou spojené s developmentem a nižší vidíme u stabilizovaných nemovitostí,“říká pan Večerka, šéf BrikkApp. Dle něj se výnosy letos zvedly na 7–12 procent. Tyto investice zpravidla překonávaly inflaci o 3–5 procent. Letos se to pravděpodobně nepodaří.