Nájemní byznys cítí příležitost k expanzi
Pokles poptávky po bytech a růst zájmu o nájmy mění český realitní trh, krok za krokem se více podobá tomu na Západě
Tisíce bytů, často celé domy, se ocitají v rukou firem, jež se specializují na nájemní bydlení. Celý obor se tak postupně profesionalizuje a místo jednání s majitelem bytu čeká zájemce zákaznické centrum. Dokonce i část nově budovaných bytových jednotek se vůbec neobjevuje na trhu a kupují je rovnou právě společnosti, které je budou dál pronajímat.
„Institucionální nájemní bydlení v tomto rozsahu je na našem trhu poměrně velká novinka, donedávna se developeři soustřeďovali výhradně na výstavbu do osobního vlastnictví,“řekla LN Blanka Vačkova, ředitelka průzkumu trhu ve společnosti JLL.
Nástup velkých hráčů
Vývoj posledních měsíců realitní byznys zásadně změnil. Zdražily hypotéky, lidé na koupi bytů či domů nedosáhnou. Naopak i kvůli uprchlické vlně vzedmuté válkou na Ukrajině prudce vzrostla poptávka po nájmech. To vše dopadlo právě i na nástup profesionálního neboli institucionálního nájemního bydlení.
Ještě loni platilo, že investor díky nízkým úrokům levně sehnal peníze, za něž pořídil bytové projekty. Ty se díky rychlému růstu cen bytů zhodnocovaly i o 20 procent ročně, relativně malý výnos z nájmu byl pak vlastně jen bonusem.
Asociace nájemního bydlení zaznamenala ze strany nemovitostních fondů v roce 2021 silnější poptávku než kdy dříve. Trend pokračoval i na začátku letoška. Například MINT rezidenční fond za poslední rok koupil přes 200 bytů v Praze a dalších více než sto v Plzni. I největší poskytovatel nájemního bydlení, společnost Heimstaden, jež vlastní desítky tisíc bytů hlavně po OKD, během loňska bytové doby přikupovala a získala stovky dalších bytů.
Nákupy v řádu stovek bytových jednotek přitom potvrzují i další firmy z oboru, přesná data však chybí. Asociace nájemního bydlení odhaduje, že loni velcí investoři získali více než 1500 bytů. K tomu je však třeba připočítat to, že někteří developeři už část nových bytů neprodávají a nechávají si je právě pro nájemní bydlení. Spolu s tím tak šlo celkem o zhruba 2000 bytových jednotek.
Letos se vyčkává
Nyní je všechno jinak. Na jedné straně rychle rostoucí nájmy a hlavně obří poptávka umožňují byty obratem pronajmout a mít vyšší výnos než v minulosti. Problémem je ovšem nejistota ohledně 2020 2022 2025
Vývoj a odhad počtu moderních nájemních bytů
od profesionálních poskytovatelů v Praze 1700
Nájmy zažívají renesanci
Vývoj poptávky po koupi a pronájmu bytů v Česku, meziroční změna počtu zobrazení inzerátů na portálu Reality.iDNES.cz v procentech, říjen 2022 vzrostlo v průměru nájemné v Praze
podle portálu Bezrealitky.cz. V celém Česku nájmy podražily vlastní v Česku švédská společnost Heimstaden, je tak největším tuzemským majitelem a poskytovatelem nájemních bytů. Většinou jde o původní byty ostravského OKD.
5000 hodnoty bytu. Panují totiž obavy, že v některých oblastech mohou ceny kvůli propadu poptávky klesnout. Pro investory jde o velký risk. Navíc při vysokých úrocích je dražší získat peníze, respektive může být výhodnější vložit volné prostředky jinam než do koupě nájemního bytu.
„Vývoj trhu pečlivě analyzujeme, v příštích 12 měsících neočekáváme na trhu rezidenčních novostaveb vysokou aktivitu na straně nabídky ani poptávky,“říká člen Asociace nájemního bydlení Erik Janovský z MINT rezidenčního fondu.
Na trhu se proti loňsku mnoho neděje a očekává se, že letos fondy získají výrazně méně bytů než před rokem. Akvizice při vysokých úrocích a nejistém vývoji hodnoty bytů nedávají řadě firem smysl. O něco jednodušší situaci mají fondy, které mohou nakupovat přes zahraničí. „Pokud mohou investoři realizovat akvizice v Česku v eurech, budou vnímat odvětví nájemního bydlení dále jako příležitost. Nicméně úroky rostou i v Evropě a obecně si i zahraniční investoři dali přestávku,“říká viceprezident Asociace nájemního bydlení Tomáš Kašpar. Navíc zdůrazňuje, že bydlení v nájmu bude expandovat, protože vysoké hypoteční úroky a vysoké ceny bytů výrazně zhoršily dostupnost vlastního bydlení.
Noví investoři
„Prodeje bytů se výrazně zpomalily a byty začaly zlevňovat. Většina hráčů na trhu vyčkává. Po zimě se o jejich další aktivitě rozhodne až v okamžiku, kdy se některé otazníky, především energetická krize, vyřeší,“dodává Stanislav Kubáček, který je ve společnosti Heimstaden zodpovědný za investice ve střední Evropě.
Jenže zatímco na jedné straně se vyčkává, další to vidí jako příležitost. Na institucionální trh nájemního bydlení se začíná dívat nová skupina investorů. Jsou to lokální korunoví dlouhodobí investoři, investiční divize bank, pojišťoven nebo církví. „Tito investoři nepotřebují velký výnos, ale chtějí dlouhodobý příjem v českých korunách. To přispěje k oživení trhu hned, jak se ekonomická situace vyjasní,“vysvětluje Kubáček.
„Růst poptávky a pokles nabídky způsobily výrazný růst cen nájmů téměř v celé České republice a zatím vše naznačuje, že tento trend bude pokračovat i v příštím roce. Perspektiva rostoucích nájmů je pro vlastníky nemovitostních portfolií jednoznačnou výhodou,“říká David Fogad z Fondu Českého Bydlení.
Pokles zájmu o nákup bytů a růst nájmů vedou k příznivějším kupním cenám a atraktivnějším výnosům, než tomu bylo ještě donedávna.
„Aktuální výše úrokových sazeb nahrává investorům s dostatkem vlastních zdrojů. U nás to tak je, proto přistupujeme k aktuální situaci jako k příležitosti. Počet kupujících, kteří jsou schopni koupit nemovitost jen z vlastních zdrojů, je velmi omezený, a snižuje se tak míra konkurence,“dodává Fogad.
Prodat, nebo pronajmout?
Také developeři pečlivě zvažují, zda má nyní smysl prodávat byty, když poptávka ochladla. A jestli by nemělo smysl více se věnovat projektům nájemního bydlení.
„Jde o další cestu, jíž chceme dlouhodobě jít. Do budoucna bychom chtěli mít ve svém portfoliu zhruba tisícovku nájemních bytů,“řekla LN Petra Martinková, mluvčí developerské společnosti Trigema. Dodává ale, že jde o starší plán, na němž stávající situace nic nemění. Čekají, že se poptávka po bytech zase vrátí, takže není důvod měnit strategii.
Prodeje bytů se výrazně zpomalily a byty začaly zlevňovat. Většina hráčů na trhu vyčkává.
STANISLAV KUBÁČEK
Heimstaden
Někteří developeři pak celé bytové domy prodávají společnostem, jež se věnují výhradně nájemnímu bydlení. Například firma Zeitgeist koupila v Praze projekt developera Finep. Jinak ale kupují a opravují především činžovní domy v centru metropole.
„Aktuálně pronajímáme více než 500 bytů v centru Prahy. Naším cílem je toto číslo zdvojnásobit do tří let na tisíc bytů,“uvedl Peter Noack, šéf Zeitgeist Asset Management. „Je pro to ideální čas, protože poptávka po bydlení v nájmu roste. Ovšem i naše podnikání ovlivňuje inflace a ceny energií, stejně jako nejistota způsobená válkou na Ukrajině,“dodal. S tím, že současná situace ještě více posílí roli firem specializovaných na nájemní bydlení.
„Jsou schopny čelit jakékoliv krizi i nastupujícím trendům lépe než jednotliví vlastníci bytů,“uzavírá Noack.