O nákupní centra je zájem. Prodají se za miliardu eur
Česko čeká rekordní rok, co se týče prodejů nákupních center. Pomáhá růst maloobchodních tržeb i levné peníze investorů.
PRAHA I když se letos v porovnání s předchozími lety nová nákupní centra téměř nestavějí, je na trhu pořádně živo. Zákazníci utrácejí víc než v minulosti – a kromě nich vyrazily na nákupy fondy. Jejich cílem není oblečení nebo kosmetika, ale rovnou celá obchodní centra.
Investoři v čele se zahraničními fondy už utratili za česká centra bezmála 24 miliard korun. Většinu spolkla v březnu dotažená koupě pražského Palladia za 15,6 miliardy, což je český realitní rekord.
Na třech z letošních pěti transakcí včetně zmíněného Palladia se podílela poradenská společnost CBRE. Její generální ředitel Richard Curran uvádí, že transakcím pro letošek ještě není konec. „Rozjednány jsou další tři prodeje obchodních center v předpokládané hodnotě 7,1 miliardy korun,“tvrdí.
Další zdroje z trhu navíc soudí, že transakcí může být letos ještě víc. Pokud by se opravdu prodalo osm až deset obchodních domů, majitele by změnila desetina z devadesátky českých shopping center.
Která obchodní centra jsou nyní na řadě, nechce nikdo oficiálně potvrdit. Už dříve se hovořilo o tom, že na prodej je legendární pražský obchodní dům Kotva, stojící jen pár metrů od zmíněného Palladia. V tomto případě podle informací MF DNES stále probíhají jednání s více zájemci.
Hladoví investoři
Investoři jsou opravdu hladoví. Pokud se do konce roku uzavřou tři rozjednané obchody, objem transakcí týkajících se obchodních center hravě překoná 27 miliard korun, tedy miliardu eur. Stejnou hodnotu přitom měly prodeje nákupních center v předchozích čtyřech letech dohromady.
„Na jednu příležitost na koupi nákupního centra se teď běžně sejde deset, ale třeba i dvacet zájemců,“ilustruje situaci na trhu Alexander Rafajlovič z oddělení kapitálových trhů ve společnosti Cushman & Wakefield (C&W). Ta se podílela na druhém největším letošním obchodu – prodeji většinového podílu v pražských Arkádách Pankrác.
Podle Jana Kotrbáčka z oddělení maloobchodních pronájmů C&W to souvisí s růstem tržeb, který umožňuje majitelům nákupních center požadovat vyšší nájmy od maloobchodníků. Pokud se prodloužení smluv projednává v době rostoucích zisků, lze vyjednat vyšší nájemné nebo do smlouvy dostat klauzule přinášející bonusy ze zisku obchodníka. „Majitel centra tak má nyní prostor pro zvýšení nájemného třeba o deset procent,“upozorňuje Kotrbáček.
Příznivá situace v maloobchodu vede i k tomu, že někteří majitelé svá centra rozšiřují. V nejbližších dvou letech to čeká například pražské Centrum Chodov nebo IGY České Budějovice.
Jediným českým kupujícím na trhu nákupních center byla letos investiční skupina CPI, která koupila kolínské Futurum. „Po různých pří- ležitostech se soustavně díváme, ale nechceme se nechat strhnout a kupovat za každou cenu,“říká Zdeněk Havelka, výkonný ředitel skupiny, která v Česku vlastní okolo deseti nákupních center a k tomu další maloobchodní nemovitosti.
Z obchodních domů se podle Havelky stala oblíbená investice v době, kdy trh přetéká levnými penězi. Nízké úrokové sazby najednou vytvářejí zajímavý výnos i z investice do poměrně konzervativních nákupních center. Ty se navíc už během krize, kdy ceny kanceláří nebo bytů klesaly, ukázaly jako poměrně dobrý „držák“.
Konzervativně nahlíží Havelka také na poslední kolínskou akvizici CPI. „Je to dobře fungující centrum v bohatém středočeském městě, takže rozšiřování ani prudké zvyšování nájmů nechystáme,“dodává.
Některá centra skončí
Ačkoli současná situace vypadá, jako by se na trhu se shopping centry nikdo nemohl spálit, není to úplně pravda. V Česku je už nyní maloobchodní plochy v přepočtu na obyvatele více než v západních zemích s vyšší kupní silou.
Kromě úspěšných center, která budou posilovat své pozice, je podle odborníků třeba připravit se i na opak. „Kompletní proměna či uzavření některých center je přirozeným selektivním vývojem. S tím je třeba se smířit,“dodává šéf CBRE Curran. Arkády Pankrác, Praha plocha: cca 40 000 m2 kupující: Atrium European Real Estate prodávající: Unibail-Rodamco cena: 4,5 miliardy korun (za podíl 75 procent) Futurum, Kolín plocha: 10 100 m2 kupující: CPI prodávající: GE Real Estate cena: 626,5 milionu korun Campus Square, Brno plocha: 21 800 m2 kupující: CBRE Global Investors prodávající: AIG cena: 1,6 miliardy korun (odhad) Varyáda, Karlovy Vary plocha: cca 18 000 m2 kupující: European Property Group prodávající: Invesco Real Estate cena: 1,6 miliardy korun (odhad)