Nemovitost není stroj na peníze

Ceny nemovitostí lámou rekordy. Ačkoli ČNB již začala zvyšovat úrokové sazby, úroky z hypotečních úvěrů jsou stálé lákavé, takže lidé nakupují byty a ženou ceny nahoru. Kdy hypoteční horečka skončí? A jsou nemovitosti stále dobrá investice?

Otázka, jak dlouho vydrží současný růst cen nemovitostí, zaměstnává nejen hypoteční makléře, ale i prosté občany. Mnoho lidí věří, že investice do nemovitostí jsou bezrizikové a slibují kontinuálně rostoucí výnos. To je však omyl. Ceny nemovitostí někdy rostou, jindy klesají, jak se vyvíjí množství peněz v ekonomice.

Při vyhodnocování investic do různých aktiv je třeba zohlednit nejen krátkodobou módu, ale především dlouhodobé trendy. Čísla, která nedávno zveřejnil Český statistický úřad, jsou proto dosti poučná. Především, ceny nemovitostí nerostou rovnoměrně všude ve všech regionech. Dále, existuje značná disproporce mezi cenami bytů a domů.

Mezi roky 2000 až 2015 stouply ceny bytů v Česku o 136 procent, zatímco ceny domů vzrostly o 69 procent. Čísla za Prahu jsou velmi podobná. Největší nárůst ceny bytů zaznamenal za posledních patnáct let Středočeský kraj – o 159 procent. Naopak nejmenší nárůst ceny bytů nastal v Ústeckém kraji – o 52 procent. Ústecký kraj je jediný kraj v republice, kde ceny domů rostou rychleji než ceny bytů.

Na první pohled to vypadá jako úžasné zhodnocení. Je však třeba mít na paměti, že za posledních patnáct let se zvedla cenová hladina o 37 procent. To je třeba od výnosu z investic odečíst.

Za posledních patnáct let rostly v Česku ceny bytů nominálně v průměru o 6 % ročně, zatímco ceny domů rostly jen o 3 % ročně. Zhodnocení bytů ve výši 6 % ročně vypadá na první pohled jako slušný výnos, zároveň však nejde o žádný zázračný dvouciferný růst, o němž mnozí sní. Nejde ani o výnos, kterého by při troše šikovnosti nebylo možné dosáhnout na finančním trhu.

Ve své podnětné knize Investiční horečka nositel Nobelovy ceny za ekonomii Robert Shiller zkoumal dlouhodobou historii cen domů a bytů v USA i v Evropě v různých dobách. Překvapivě zjistil, že ceny bytů a domů dlouhodobě rostou stejným nebo nepatrně vyšším tempem než inflace. Reálné ceny amerických bytů byly na přelomu tisíciletí jen o 66 % vyšší než v roce 1890. To odpovídá ročnímu zhodnocení ve výši 0,45 % nad inflací.

Shiller konfrontoval toto zjištění se zahraničím a došel k podobným závěrům: ceny bytů dlouhodobě stěží překonávají inflaci. Tvrdí, že nikde na světě neexistuje trh, kde by ceny nemovitostí rostly dlouhodobě vyšším tempem než inflace. Toto zjištění je v rozporu s obecným přesvědčením, že byt či dům je bezrizikovým a extrémně výnosným strojem na peníze.

Jak varuje český ekonom Pavel Kohout v knize Finance po krizi, ceny nemovitostí mohou i klesat, a to dosti citelně. Třeba ceny amerických obytných jednotek poklesly během let 1890–1920 na polovinu v reálném vyjádření. Ceny japonských nemovitostí se od 70. let do současnosti snížily na čtvrtinu původní hodnoty.

Ceny českých nemovitostí vyvolávají aktuálně obavy, protože narostly do nebetyčných výšin. Zatímco v Německu je na koupi nového bytu o rozloze 70 m2 potřeba čtyřnásobek průměrného ročního platu, ve Španělsku je to pětinásobek, ve Francii a Polsku osminásobek, v Británii desetinásobek a v Česku jde o neuvěřitelný jedenáctinásobek průměrného ročního platu.

Ceny nemovitostí neovlivňuje jen poptávka, ale rovněž nabídka. Nabídku nových bytů omezuje stavební byrokracie. Počet stavebních povolení v Česku setrvale klesá.

Zatímco v roce 1999 bylo uděleno 167 500 stavebních povolení, v roce 2005 to bylo 142 900 stavebních povolení, v roce 2007 117 400 povolení, v roce 2010 105 700 stavebních povolení, v roce 2013 to bylo 84 900 a v roce 2016 už jen 83 300 stavebních povolení.

Stavební byrokracie je u nás citelná i v mezinárodním srovnání. Zatímco v Dánsku dosahuje průměrná lhůta pro získání stavebního povolení 64 dní, ve Velké Británii 86 dní, v Německu 96 dní, v Polsku 153 dní, ve Francii 183 dní, tak v Česku je to dokonce 247 dní.

Současný vývoj cen nemovitostí je dán souběhem mimořádných okolností, především mimořádně expanzivní měnovou politikou České národní banky. ČNB, která dnes volá po zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték, hasí požár, který sama způsobila.

Spekulace, která nemusí vyjít

Většina nemovitostí je financována hypotékou, v Praze jsou to tři pětiny všech nákupů. Někteří lidé si berou hypotéku na druhou či třetí nemovitost. Považují to za skvělou investici a volný byt pronajímají. Jenže až jednou vzrostou úrokové sazby, hypotéky zdraží, a kdyby začaly klesat i ceny bytů jako při poslední finanční krizi, nemuseli by mít peníze na splátky a byt na investici by museli prodat se ztrátou.

Lidé, kteří mají hypotéky, věří, že bydlí ve vlastním, ale to není zcela pravda. Ve svém budou bydlet za dvacet či třicet let, teď byt, v němž bydlí, stále patří bance. Pokud má někdo vysoké příjmy a nakoupí si druhou nemovitost, je v to pořádku. Ale jednostranně sázet na nemovitosti a kupovat jich několik na úvěr je spekulace, která může i nemusí vyjít.

Mladým rodinám pomůže zjednodušení stavebního řízení a normalizace měnové politiky, nikoli zákony o sociálním bydlení.

Neexistuje trh, kde by dlouhodobě rostly ceny nemovitostí rychlejším tempem než inflace.