NA VÁŽKÁCH: hypotéka, NEBO nájem?

Jsou pro vás větším strašákem splátky bance, nebo nejistota výpovědi z nájemního bytu? Nájem versus hypotéka je věčný souboj. Roli hrají nejen peníze, ale i rizika a další hlediska. Každému se může vyplatit něco jiného.

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pomalu ale jistě rostou. To nahrává spíš nájemnímu bydlení. Na druhou stranu se zvyšují i ceny nájmů. Jaká je tedy lepší varianta? Jednoznačně to pro všechny věkové kategorie a životní situace stanovit nejde. Je nutné zvážit hodně věcí, nejen peníze. Většina Čechů je možná přesvědčená, že bydlet ve vlastním je prostě lepší. Ale nemusí to platit pro každého.

NECHCI SE VÁZAT

Například většina mladých lidí, kteří odcházejí od rodičů bydlet sami, volí pro jistotu bydlení v nájmu. Ještě nemají naspořeno, aby si mohli hned pořídit vlastní bydlení. A z nájemní smlouvy se vyvazuje snáze než ze smlouvy o hypotečním úvěru. Což se může hodit třeba kvůli cestování, stěhování za prací či změnám v osobních vztazích.

Kdo je v situaci, že už má děti a v současném bydlení pro rodinu není dost místa, častěji sáhne po vlastním. V těch- to případech mají lidé už většinou něco našetřeno. A v nájmu dál nechtějí bydlet třeba proto, že majitel bytu zdražuje. Nebo odmítá uzavřít smlouvu na delší dobu. A jak dlouho chcete na vybraném místě bydlet, je další otázka, kterou je nutné si položit. Majitelé bytů často uzavírají nájemní smlouvu na jeden či dva roky. Pak člověk nemá jistotu, že bude moci v bytě i nadále bydlet. Je-li tedy pro vás zásadní dlouhodobější jistota bydlení, vyplatí se uvažovat spíš o hypotéce.

PENÍZE DO ZAČÁTKU

Jsou tu také důležitá finanční hlediska. Když si chcete vzít hypotéku, musíte mít naspořeno aspoň 20 procent z hodnoty nemovitosti. A to některé lidi vyřazuje ze hry. Počáteční investice u nájmu je o hodně nižší. Většinou zaplatíte jeden či dva měsíční nájmy dopředu a kauci ve výši jednoho až tří nájmů. Případně poplatek za zprostředkování nájmu realitní kanceláři. Kauce je vratná a je to taková pojistka majitele bytu. Když nájemník byt poničí nebo přestane platit nájemné, zbudou majiteli nějaké peníze jako náhrada.

Kdo nemá potřebné finance, a přesto si chce pořídit byt na hypotéku, tomu může zapůjčením peněz pomoci i rodina nebo může část platby financovat jiným úvěrem – spotřebitelským či ze stavebního spoření. Časté jsou ovšem i případy, kdy mladým lidem rodiče darují peníze, třeba oněch potřebných 20 procent či více. Pak se hypotéka zlevní a ve srovnání s nájmem vyjde výhodněji. Na druhou stranu vám může levně pronajmout byt někdo z příbuzných či přátel, což zase zvýhodňuje nájemní bydlení.

Výhodou vlastního bydlení je, že nemovitost můžete kdykoli prodat. I v případě, že na prodeji tratíte, tím lze vyřešit tíživou životní situaci. Takovou možnost vám nájemní bydlení neposkytne. Ovšem když řádně ukončíte nájemní smlouvu, dostanete zpět alespoň kauci, ačkoli její výše nebývá závratná.

NÁJMY I HYPOTÉKY ROSTOU

Historicky nejlevnější byly hypotéky v listopadu roku 2016, kdy se úrokové sazby podle ukazatele Fincentrum Hypoindex pohybovaly kolem 1,77 procenta. Letos v září byla průměrná úroková sazba 2,04 procenta.

I když jsou tedy úrokové sazby stále nízko, v poslední době mírně rostou. A klesat už podle odborníků nebudou. Zároveň se na mnoha místech v Česku zvyšují ceny nemovitostí, někde i dost výrazně. Tím pádem si majitelé bytů mohou dovolit zvýšit nájmy. „Ceny nájmů pravděpodobně ještě mírně vzrostou, protože podle všech současných ukazatelů i dál poroste trh nemovitostí obecně. Současně, když bude Česká národní banka nadále usilovat o zpřísnění podmínek pro získání hypotéky, se zvýší počet lidí, kteří na ni nedosáhnou. Dokud bude tento trend trvat, bude se zvyšovat i poptávka po nájmech,“říká Tomáš Hejda z realitní kanceláře Re/Max City. Tentýž stav očekává i příští rok, minimálně v prvním pololetí.

Obojí tedy nahrává spíš koupi bydlení na hypotéku. Lidé, kteří o tom uvažují, by neměli dlouho váhat. Ale zase by se do toho neměli vrhat za každou cenu. Když člověk nenajde nemovitost, která na něj takzvaně ‚dýchne‘ a v níž si dokáže představit bydlet deset a více let, nemá cenu se do něčeho nutit. V takových případech pak lidé byty prodávají za kratší dobu než tři roky a řeší nejen starosti s prodejem, ale i finanční ztrátu.

TABULKA POD LUPOU

Z tabulky Srovnání nájmů a hypoték vyplývá, že když vezmete čistě měsíční platby, vyplatí se u menších bytů hypotéka, ale u větších už spíše nájem (předposlední sloupec tabulky). „Při dispozici 1+kk a 1+1 budete na splátce hypotéky a fondu oprav platit méně, než bude nájemné srovnatelného bytu. Na druhou stranu musíte mít k dispozici minimálně 550–700 tisíc korun z vlastních zdrojů na část kupní ceny, na kterou vám hypoteční banka neposkytne financování, a na daň z nabytí nemovitosti,“komentuje Daniel Kotula, majitel realitní kanceláře Re/Max City.

Zatímco však nájemné je pro vás čistá ztráta, ze splátky hypotéky ztrácíte jen část – zaplacené úroky. Ve splátce kromě úroku platíte také část jistiny, takzvaný úmor, kterým se postupně splácí kupní cena nemovitosti a snižuje se dluh vůči bance. Tento úmor jsou peníze, které vám zůstanou, i když přenesené do hodnoty nemovitosti. Po delším období splácení to bude podstatná částka. Když se do kalkulace započítá tento úmor, pak se ve srovnání s nájemným vyplatí koupě na hypotéku u všech uvedených bytů (poslední sloupec tabulky).

VŠECHNO MÁ SVÁ RIZIKA

Důležitou roli v rozhodování hraje také psychika. Je mnoho lidí, kteří se kvůli bytu či domu nechtějí zadlužit na 25-30 let. Nebo nemají partnera, se kterým by do takové investice šli. Ale ať se rozhodnete pro nájem, nebo koupi nemovitosti, nevyhnete se rizikům. Takže záleží na tom, která jsou pro vás přijatelnější. U hypotéky je hlavním rizikem, že v tíživé životní situaci nemusíte mít na splátky a banka vám může nemovitost i vzít. U nájmu zas můžete dostat nenadálou výpověď. Majitel nemovitosti má totiž právo dát vám výpověď, když porušíte smlouvu, ale i když bude byt potřebovat pro sebe.