„Byty ještě podraží“
Analytik: Ceny zvyšuje i Airbnb
Martin Bajtler redaktor MF DNES
V dostupnosti vlastního bydlení Praha zaostává za dalšími evropskými metropolemi. Je za tím rychlý růst cen nových bytů, kterému nestačí růst platů. Podle partnera poradenské společnosti KPMG Pavla Klimenta se bude cena bytů v Praze zvyšovat i letos. „Růst ale bude mírnější,“říká.
Ceny pražských bytů stále rostou. Průměrná nabídková cena za byt v developerském projektu se v Praze za poslední dva roky zvýšila o více než třicet procent. Jaké jsou prognózy pro tento rok?
Očekává se, že ceny bytů porostou i nadále. Pravděpodobně ale ne takovým tempem, jako rostly v roce 2017. Očekáváme růst v tempu mírně nad pět procent.
Co způsobilo, že ten růst cen už nebude tak prudký?
Je to z toho důvodu, že se průměrná prodejní cena bytů za poslední dobu dostala do úrovně, kde ty byty zkrátka už nejsou dostupné širšímu okruhu zákazníků. Vysoká cena začíná vlastní růst korigovat tím, že pomalu oslabuje poptávku. Teď je průměrná nabídková cena nějakých pětaosmdesát tisíc korun za metr čtvereční.
Jedna z loňských analýz KPMG porovnávala dostupnost bytů v evropských metropolích. Vyšlo v ní, že v Praze je v porovnání s jinými městy výrazně těžší dosáhnout na nový byt. Co způsobuje takové rozdíly v dostupnosti bytů?
Porovnávali jsme hrubé platy v jednotlivých zemích v poměru k cenám průměrného bytu. V Praze to vychází tak, že by si člověk na byt musel šetřit dvanáct let, pokud by neplatil nic jiného. V Berlíně to vychází na šest let, v Mnichově na deset let. Kratší dobu vykazuje i Vídeň nebo Bratislava. Je to kombinace dvou proměnných, tedy výše platů a cen nemovitostí. Cena bytů v Praze je nepřiměřeně vysoká vůči výdělkové úrovni. Třeba v Mnichově jsou byty sice dražší, ale relativně k tomu, jaké jsou průměrné platy, vychází Praha tak špatně.
Je to skutečně tak velký problém?
To je dobrá otázka. Pro lidi, kteří v Praze už bydlí, mají vlastní byt a získali ho třeba privatizací bytového fondu, to žádný problém není. Naopak mají dobrý pocit z toho, že to, co vlastní, nabývá na hodnotě. Problém to ale představuje pro skupinu lidí, která nové bydlení hledá. Tedy pro mladé lidi nebo lidi, kteří se do Prahy stěhují za prací. Nutno podotknout, že bychom tuto skupinu lidí měli chápat jako ty, kteří do města přináší rozvoj. Praha si špatnou dostupností vlastního bydlení podřezává budoucí rozvoj.
Ptám se na to proto, že například náměstkyně primátorky Petra Kolínská tvrdí, že představa o kvalitním bydlení jen za cenu hypotéky na vlastní byt není správná. A že má město podporovat nájemní bydlení.
To se tak říct zcela jistě dá. Na druhou stranu tady máme historicky vysokou úroveň vlastnického bydlení. V Česku to je nějakých osmasedmdesát procent. To značí, že lidé po vlastním bydlení touží a chtějí do něj investovat. Ať už proto, že jsou konzervativní, chtějí se připravit na stáří, nebo si zajistit nějaký společenský status.
Je z pohledu ekonomiky lepší, když lidé kupují vlastní byty, nebo když bydlí v pronájmech, které jsou flexibilnější?
Z hlediska mobility pracovní síly je určitě lepší nájem. Ale důležité je, co chtějí ti lidé. Nemůžeme zvenku nastavovat, jak se mají chovat. Vysoká cena bytů a omezené možnosti jejich koupě se ovšem na nájemním bydlení už projevují. Lidé teď půjdou spíše do nájemního bydlení, protože dát dohromady osm a půl milionu na vlastní byt je pro průměrně vydělávajícího Pražana dost velký závazek.
Podporou nájemního bydlení a výstavbou městských bytů chce magistrát korigovat dostupnost bydlení v Praze a cenu bytů. Má takový krok smysl?
Je otázkou, jak významný nástroj to může být. Městské části ve svém vlastnictví už tolik bytů nemají. Souvisí to také s úvahami o sociálním bydlení, ve kterých se objevují koncepce o výstavbě městských bytů, které by byly dotované. Současná podpora sociálního bydlení je zaměřená na finanční příspěvky. Ve chvíli, kdy vyměníte příspěvky za levnější bydlení, vyjde ten systém výrazně dráž pro stát i město.
Developeři svalují odpovědnost za vysoké ceny bytů na Prahu s tím, že je ve městě zablokovaná výstavba. Je to jediný důvod? Neovlivňují cenu i samotní developeři tím, že se snaží co nejvíce vydělat?
Zablokovaná výstavba určitě není jediný důvod. Ale je to významný důvod. Počet zahájených bytů v minulém roce byl asi 2 400. Ale reálně prodaných jich bylo 5 500. Tam vzniká rozdíl, který se táhne několik let dozadu. Druhý důvod je na poptávkové straně. Ta pomalá výstavba se sešla s obdobím, kdy je poptávka enormně silná. To je dáno především ekonomickou situací. Třetím důvodem je fakt, že asi třicet procent té vysoké poptávky tvoří byty, které lidé nekupují na bydlení, ale na investici. To zase v okamžiku slabé nabídky ještě posiluje poptávku. Že by developeři chtěli více vydělat, a proto omezovali nabídku, si nemyslím. Pro developera je jedinou snahou stavět co nejvíce, protože na tom vydělá nejvíce.
Není problém v tom, že si developeři nepřipravili dostatek nových projektů a teď nestíhají na vysokou poptávku reagovat, což ceny bytů zvyšuje?
Problém je, že schválení projektu trvá asi deset let. V takovém případě je pro investory strašně těžké si ty projekty nějak předpřipravit. Situace s povolovacími procesy prostě dobrá není. Na druhou stranu to určitě není jediný důvod.
Zmiňoval jste, že poptávku zvyšují byty určené k investici. Podle statistik Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy využívá služba Airbnb asi osmnáct tisíc pražských bytů. Podepisuje se její vzestup na cenách bytů?
Bezesporu ano. Nedokážu to vyčíslit, ale Airbnb v podstatě umožňuje majiteli bytu mít výrazně vyšší výnos, než kdyby ten byt normálně pronajímal. Pokud ta služba roste, tak to vede ke zvyšování té části poptávky, která je investiční, a posiluje ji to. Bez Airbnb by tato část poptávky byla menší. Třicet procent bytů na investici a krátkodobé pronájmy není malé číslo a na cenách se projeví. Navíc Airbnb nezasahuje jen do trhu, ale i na samotné majitele. Když bydlíte v domě a někdo si vedle vašeho bytu koupí byt na Airbnb, tak se vlastně z vašeho domu stává hotel.
Jak se vyvíjí trh s hypotékami? Období rekordně výhodných hypoték už pominulo, jak výhodné jsou nyní?
Momentálně je průměrná úroková sazba asi 2,4 procenta. To je samozřejmě nárůst oproti letům 2016 a 2017. Výnosnost u pražských bytů je ale stále dobrá. Průměrně se metr čtvereční bytu pronajímá za asi 290 korun. Když to propočítáte s prodejní cenou, tak vyjde, že průměrný byt na nájmu vynáší přes čtyři procenta. Takže je to pořád vyšší výnos, než je sazba hypotéky. Myslím si, že ten nárůst sazeb není tak velký, aby nějak výrazně ochladil trh.
O jaké byty je v Praze největší zájem?
Cenově se to výrazně posunulo do kategorie nad šedesát tisíc korun za metr čtvereční. V kategorii pod šedesát tisíc se stavějí jen asi dvě procenta bytů. To je zanedbatelné. V kategorii šedesát až devadesát tisíc korun jsou to dvě třetiny a jedna třetina je v kategorii nad devadesát tisíc. A to je segment, který roste nejvíce. Ještě v roce 2015 bylo bytů pod šedesát tisíc korun padesát procent. Teď jsou to dvě procenta. Na tom je vidět, jak se byty zdražují. Při tom počtu povolení k výstavbě se developerům nevyplatí ty nejlevnější byty stavět. Nízkonákladové byty proto mizí.
Jak ceny nových bytů ovlivňují cenu těch starších?
Ten pohyb je podobný. Existuje srovnání nových a starších bytů. V některých městských částech ty starší byty stojí v průměru více než nové. Ta situace se stejně jako do nájmů přelévá i do starších bytů.