„Byty už levnější nebudou“
Náklady na bydlení v Praze stále stoupají. Podle plánovače rozvoje města nelze trend zvrátit
Jedním z hlavních témat letošních pražských voleb bude bydlení. Jde totiž o stále palčivější záležitost. Cena bytů neustále stoupá, čímž se stává pro lidi žití v Praze postupně náročnějším. „Zatím je tímto problémem přímo postižena jen relativně malá skupina. Postupně se však bude dotýkat výrazně většího počtu lidí,“říká Tomáš Lapáček, ředitel sekce strategií a politik na Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR).
Může se stát, že z města kvůli ceně bytů vypadne střední třída a zůstanou tu jen boháči a lidé v obecním zlevněném bydlení?
Je tu takové nebezpečí. Úplně si nemyslím, že by hrozilo, že v Praze budeme mít jenom milionáře a sociální bydlení. Když se ale podíváte do měst jako Mnichov, uvidíte, že střední třída bydlí zhusta v takovém vnějším prstenci okolo města. Do téhle fáze bychom se nechtěli dostat. Ale je tu takové nebezpečí, pokud by se situace neřešila a zastavila se výstavba.
Nebo pokračovala ve stávajícím trendu…
... který je klesající, co se týče povolování výstavby. Souhlasím. Střední třída teď zvažuje, zda si koupí byt v Praze, což může být problém, protože pokud jde o rodinu s dětmi, potřebují velikost tak 4+1, na kterou ale nemají dost peněz. Anebo si mohou pořídit domek za Prahou. Jenže do toho zase musíte přičíst náklady za dopravu, když do města pak dojíždíte. Nejen ze středních Čech. Z Liberce vám trvá cesta do Prahy asi hodinu. Vlakem z Pardubic a Kolína také. To už je vlastně předměstí Prahy.
Takže mohou lidé do Prahy jen dojíždět, ale nežít v ní?
Ono už se to v určité míře děje. Jenže my se odlivu obyvatel a jejich dojíždění snažíme vyhnout. Je to zátěž pro dopravní infrastrukturu i životní prostředí. Struktura pražského obyvatelstva má být rozmanitá. Silná střední třída je základ.
Kolik musí v Praze vznikat ročně bytů, aby se zamezilo růstu cen za bydlení?
V roce 2015 jsme vypracovali odhad, který říkal, že musí ročně vzniknout šest tisíc bytů, aby to mělo vliv na trh. S ohledem na to, jaký nám od té doby narůstá dluh ve výstavbě bytů, je však třeba vybudovat ročně zhruba deset tisíc bytů. Nemohu však garantovat, že i tak cena neporoste. Pokud bude město aktivní, může se nám podařit stoupání ceny zastavit nebo docílit alespoň toho, aby rostla udržitelněji.
Většinu pozemků k zástavbě vlastní developeři. Na rozlehlých lokalitách však nemohou stavět kvůli stavebním uzávěrám. Nemělo by jim město zvednout stavidla, aby mohli rychle stavět, když se situace jeví tak černě? Nemůže dát všem zelenou. Stavební uzávěry jsou jeden z mála nástrojů,
jak město může zabránit živelné výstavbě, nad kterou nebude mít kontrolu. Praha má nějaký zájem, jak se má rozvíjet. Proto by se měla nejdříve dohodnout s developerem, co on dá městu na oplátku za to, že mu umožní stavět. Vystaví třeba školky, silnice, lesík, obchodní centrum, kanceláře. Sám developer na tom všem vydělá. Také je důležité, aby město dalo investorům právní jistotu, co se týče povolovacích procesů ve výstavbě.
Proč?
Jeden z problémů u nás je, že ani nevíte, zda na konci několikaletého procesu dostane projekt povolení. A to se zase projevuje do ceny bydlení. Developer to započítává do nákladů, protože mu v projektu leží mnoho peněz, které si i půjčil.
Měla by sama metropole být aktivnější, co se týče výstavby? Vykupovat větší pozemky a sama je zastavovat?
Město by asi nemělo být aktivním stavebníkem. Jde totiž o hrozně dlouhý učební proces. Kdyby si teď magistrát řekl, že do toho chce jít, založil by pro to na úřadě odbor, kde by byli třeba tři lidi a ti by měli vést výstavbu. Než by se naučilo město správně a konkurenceschopně stavět, trvalo by to a šlo by o zbytečnou časovou ztrátu. Spíše může město koupit developera. Třeba Mnichov ho má, ačkoli tam je to dáno i poválečnou obnovou města.
Jakého developera? Nějaké velké pražské hráče, kteří mají i řadu pozemků, nebo menšího, jenž má jen zkušenosti?
Jde o know-how. De facto by do sebe vtáhlo jednotku, která už problematiku developmentu zná a nemusela by tak ztrácet čas s učením.
Některé strany v rámci předvolební kampaně slibují stavět tisíc obecních bytů ročně. Může mít bydlení od města, které má mít nižší než běžný nájem, vliv na cenu bydlení?
V Praze je nyní asi 600 tisíc bytových jednotek. Každý rok by se mělo postavit 10 až třeba 15 tisíc nových bytů. My doporučujeme, aby město ročně postavilo minimálně 500 obecních bytů. Samozřejmě je to relativně malé číslo v poměru k celku. Ale už jen to, že město aktivně do trhu vstoupí, dává určitý signál. Najednou se objevuje hráč – město, kterému nejde jen o zisk. Není to v tu chvíli už tak, že koupíte byt teď, protože se nic nezmění. Existuje alternativa. Jde hlavně o změnu. Ač se může nepatrně projevit i v ceně bydlení, tak její skokové snížení se nedá předpokládat.
Praha řeší Airbnb a nutnost regulace této služby, kvůli které byty slouží jako hotely namísto nabídky dlouhodobého pronájmu. Může omezení Airbnb pomoci s cenou bydlení?
Problém s bydlením to samo o sobě nevyřeší. Jsme před dokončením analýzy o Airbnb v Praze, z níž už nyní vychází, že do Airbnb v Praze je zapojeno asi devět tisíc bytů. A to hlavně v centru metropole. Ale – má jít o regulaci služby, ne o její zákaz. Pravidla v jiných evropských městech umožňují, že se bytová jednotka dá nabízet třeba jen půl roku, nebo jen část bytu.
Takže se Pražanům nemusí uvolnit byty v centru, protože nadále mohou sloužit Airbnb.
Ano. Nestane se, že by se všechny tyto byty přelily na rezidenční. Vlastníci mají právo nakládat se svou nemovitostí svobodně. Praha by však neměla zůstat pozadu v tomto celoevropském trendu a Airbnb regulovat. K omezení přistoupila dnes už téměř všechna evropská města. Je to i signál pro lidi. Město ví, co se děje v jeho revíru, chce omezit tuto šedou ekonomiku, která se službou souvisí, a nastavit pravidla.
Návrh nového územního plánu doporučuje nerozpínat město do krajiny, ale stavět uvnitř jeho hranice – na brownfieldech či v prolukách v centru. Nepřijde však Praha o svou tvář, když vedle historických budov vzniknou moderní?
Nechci dělat laciná přirovnání, ale tvář člověka se také celý život mění. Je jasné, že se mění k tomu, že jednou umře, což u města nechceme. Podstatné je, že tvář se mění, a teď jde o to, jaké rysy chceme zachovat. Město je živoucí organismus. Taky nebudete nosit kalhoty, které vám už dávno nepadnou, jen proto, že k nim máte citové pouto. Estetickou hodnotu musíme vyvažovat socioekonomickou udržitelností.
Taková rozhodnutí však často nepřinášejí kladné body u veřejnosti. Myslíte, že politici půjdou do řešení bydlení v Praze s takovou vervou?
Bude to o aktivní komunikaci s veřejností a developery a získávání si důvěry. Aby nikdo nikoho nepodrážel. Je ale dobré vždy pamatovat na to, aby lidé za zásah do pohodlí něco dostali. Když nové ulice zastaví výhled na pole, měl byste z toho těžit tím, že přibudou v okolí školky, knihovna a restaurace. Je třeba, aby do současné situace vstoupila nastupující politická garnitura a šlápla do toho. Zároveň město musí vytyčit směr, kterým se bude ubírat a držet se ho. A zároveň diskutovat se státem o změně legislativy, s městskými částmi o funkční spolupráci. Bude to možná někdy krvavé. Ale je to třeba. Jde o problém, který podle mě nové vedení města zděsí. Není totiž jen jedno kouzelné tlačítko, které zmáčknete a situace se vyřeší. Je to spíše velký DJ pult. Musíte hýbat s jednotlivými posouvátky a naslouchat. Jde o práci na celý večer. Nemůžete to jen pustit a jít na drink.