UBM Development Czechia: Chceme Senovážné náměstí oživit
UBM Development Czechia na českém trhu působí od roku 1993, jejím největším aktuálním projektem je rekonstrukce Cukrovarnického paláce.
Společnost s rakouskými kořeny se zaměřuje na kancelářské, rezidenční a hotelové projekty. Právě na hotel by se měl přeměnit historický Cukrovarnický palác. „Chceme objektu na Senovážném náměstí vrátit výjimečnost, která mu náleží,“říká Jan Zemánek, ředitel UBM Development Czechia.
Jak jste daleko s rezidenčním projektem Neugraf na Smíchově, který stavíte na místě bývalé tiskárny?
Před více než rokem jsme tam zahájili práce – ale jsou to zatím práce destrukční nikoli konstrukční. Odstranili jsme stávající objekt, což byl snad největší kampus bezdomovců v Praze. Udělali jsme výkop a při tom jsme se vyrovnali s kontaminací, která tam byla vzhledem k předchozímu využití. Naštěstí byla v limitech a v rozsahu, který jsme očekávali na základě předchozího průzkumu. Na podzim jsme zahájili přípravné stavební práce a hodláme pokračovat se stavbou tak, aby byla kolaudovaná na konci roku 2020.
Byty v projektu jsou prodané?
Máme za sebou první fázi prodeje, která byla velmi úspěšná. Prodali jsme více než 30 procent z celkem 177 jednotek, což byl náš cíl. Teď jsme aktivní prodejní kampaň přerušili a budeme pokračovat v pozdějších fázích výstavby.
Kdo je architektem projektu?
Autorem základní podoby a konceptu projektu je architektonická kancelář Bogle Architects. Technickou projekční činnost má na starosti společnost K4 a záležitosti týkající se interiérů bytů i společných prostor řeší společnost Chmelař architekti.
Jaké další projekty máte v realizaci?
V Dělnické ulici v Holešovicích vzniká administrativně-bytový komplex. V prvé fázi to bude administrativní budova menších rozměrů. Pak bude následovat rezidenční část se zhruba 120 byty. Aktuálně jsme ve fázi vydaného územního rozhodnutí. Pro kancelářskou budovu zpracováváme dokumentaci pro stavební povolení. Realizaci chceme zahájit ve třetí čtvrtině roku 2019. Zahájení stavby bytové části plánujeme na první polovinu roku 2021.
Myslíte, že to půjde tak rychle?
Předpokládáme, že ano, protože ta dokumentace je principiálně hotová.
Mám na mysli spíše povolovací procesy…
V tomto případě nebyly povolovací procesy až tak dramatické. Na Praze 7 totiž funguje komise rozvoje, která posuzuje všechny projekty. My jsme s ní měli poměrně dlouhou diskusi o charakteru projektu a jeho parametrech. Ta délka jednání byla mimo jiné dána i tím, že jsme v jejich průběhu projekt rozšířili, protože jsme přikoupili další nemovitost. Vlastní proces územního řízení pak netrval nijak dlouho.
Takže spolupráci s Prahou 7 považujete za hladkou?
Prozatím ano. Vedení městské části Praha 7 má totiž jasnou strategii a jasné parametry, takže se s nimi dobře jedná. A protože jsme splnili jejich podmínky a získali od nich kladné vyjádření, nepředpokládáme, že by v rámci stavebního povolení mělo dojít k nějakému zádrhelu.
Říkal jste, že jste přikoupili budovu. Znamená to, že tam dojde ke zbourání něčeho, co už tam stojí, a nahradíte to něčím novým?
Demolujeme tam několik objektů z různých období. Největší z nich je kancelářská budova postavená na konci 90. let a pak některé objekty starší, jejichž demolice byla posuzována i ze strany orgánů památkové ochrany. Ty objekty nemají valnou historickou hodnotu, pokud mají vůbec nějakou, a navíc budou nahrazené kvalitní architekturou korespondující s danou lokalitou. V architektonickém řešení, jehož autorem je rovněž kancelář Bogle, se snažíme navázat na industriální tradici Holešovic. Budou se tam používat materiály a barevnost, která této tradici odpovídá, například cihelné a kovové prvky. V objemech a výškách budov respektujeme stávající zástavbu a stávající měřítko prostředí.
Pořád jsem se nedostali k vašemu největšímu aktuálnímu projektu, a tím je Cukrovarnický palác na Senovážném náměstí. Objekt byl minimálně 15 let prázdný, takže to uvnitř musí vypadat hrozně…
To je otázka, jak se na to kdo dívá. Ten objekt je velice zajímavý z řady hledisek. Jednak je to velká budova v centru Prahy, navíc solitérní. Uvnitř jsou dva dvory, což jej činí výjimečným a dalo by se říct předurčeným k účelu, který mu chceme dát.
Druhá věc je spíše technického rázu. Ta budova vypadá historicky, ale ve skutečnosti až tak stará není – byla postavena v letech 1912 až 1916 a je relativně moderní z hlediska konstrukce. Jsou tam například železobetonové stropy, byť v té době se stále ještě nejčastěji používaly klasické dřevěné trámy. Míra narušení nebo znehodnocení toho objektu je samozřejmě daná dobou, nicméně betonová konstrukce stárne daleko pomaleji než dřevěná. Čili, když odhlédneme od toho, že je tam nepořádek, tak ta míra znehodnocení věkem není dramatická. A rekonstrukce se tak nosných prvků bude muset dotýkat jen v omezené míře.
Palác naposledy sloužil jako IPB banka. Jsou tam v podzemí třeba trezory?
Nejsou. Ten objekt vznikl jako kancelářská budova a po celou dobu své existence převážně kancelářským účelům sloužil. Během let tam pochopitelně došlo k zásahům do dispozic, které z dnešního pohledu nebyly úplně šťastné, nicméně si myslím, že jde o objekt velice životaschopný a přizpůsobitelný té nové funkci. Ostatně – kdyby nebyl, tak se do toho nebudeme pouštět.
Předpokládám ale, že budete muset jít do suterénu, minimálně kvůli garážím.
Zvažujeme několik možností, jak se s tímto vyrovnat, protože možnosti parkování v centru jsou a priori omezené. Nicméně charakter hotelového provozu, o kterém my uvažujeme – měl by to být luxusní pětihvězdičkový hotel – nevyžaduje příliš mnoho parkovacích stání z hlediska profilu potenciálních hostů, kteří budou do Prahy spíše létat. Navíc my kromě toho domu jako takového vlastníme i přilehlé pozemky, kde v současné době parkoviště je.
Už víte, který řetězec bude hotel provozovat?
Jednání zatím nejsou uzavřená.
V jaké fázi tedy přestavba je? Bude architektonická soutěž?
Objekt jsme získali s platným stavebním povolením a s projektem na hotelový provoz, nicméně ho musíme přizpůsobit provozovateli, kterého vybereme. Ale to přizpůsobení nebude dramatické, protože jsme omezeni fyzickou obálkou a objemem domu, takže možná dojde k úpravám z hlediska vnitřního uspořádání a určitě se budeme zamýšlet nad řešením parteru. Povoleno je 175 pokojů a my se od tohoto počtu odchylovat nebudeme. Čili budeme řešit detailní projekt, budeme s provozovatelem řešit interiér a předpokládáme, že to nám zabere asi tak rok. Další dva roky by měla trvat vlastní stavba.
Takže hotovo by mělo být někdy koncem roku 2021?
Takový je předpoklad.
Stavba určitě zasáhne do života na náměstí. Kdy k tomu dojde?
Hlavní stavební práce se budou odehrávat uvnitř. Samozřejmě dojde k rekonstrukci fasády a k jejímu vyčištění, neboť autoři graffiti jsou velmi aktivní, v plánu je rekonstrukce oken. Ale zásadnější zábory, které by snad omezovaly dopravu, tam nenastanou.
Okna v parteru připomínají výkladní skříň...
Jde o původní výkladce, v 70. let tam byly implantovány ocelové rámy, jež nejsou z architektonického ani z tepelně-izolačního hlediska vhodné. Jejich rytmus zůstane stoprocentně zachován, ale nahradíme je něčím, co bude na vyšší úrovni estetické i technické. Rádi bychom se vrátili ke staršímu vzezření výplní. Zároveň ale chceme zachovat „otevřenost“objektu a budeme ho chtít v maximální míře zpřístupnit kolemjdoucím. Proto tam budou i obchodní plochy. Chceme lidi k Cukrovarnickému paláci přitáhnout a oživit tím i náměstí jako takové.
Budete se tedy při rekonstrukci inspirovat původní dokumentací ze začátku 20. století?
Ano, protože vzhled toho objektu patří k jeho největším hodnotám, takže tohle určitě nechceme nijak měnit.
Zachováte i sochařskou výzdobu?
V průčelí a na balkoně zůstanou sochy od Franze Metznera a zachováme i další historicky cenné věci uvnitř, třeba kamenem obložené schodiště, které tomu objektu dává patřičnou výjimečnost.