V pražských ateliérech leží statisíce

Někteří vlastníci takzvaných ateliérů mají šanci nemovitost rekolaudovat na byt.

Pokud je na dané adrese modrá zóna pro rezidenty, vlastník ateliéru buď zaparkuje jinde, nebo si za pohled na vůz z okna hodně připlatí.

Jediným rozhodnutím dokázali radní hlavního města Prahy některým vlastníkům nemovitostí ve městě „přihrát“stovky tisíc navíc. Jde o vlastníky „ateliérů“, často klasických bytů, které však neplnily některou z norem požadovaných pro to, aby stavba prošla kolaudačním řízením se všemi potřebnými razítky. Koncem října loňského roku však radní jednu z takových podmínek z Pražských stavebních předpisů (PSP) vyřadili – šlo o proslunění.

„Od roku 1968 musely počínaje březnem do každého nově postaveného bytu dopadat přímé sluneční paprsky na třetinu podlahové plochy po dobu 90 minut. Pokud tato podmínka nebyla splněna, nebylo možné kolaudovat prostor jako bytovou jednotku a vznikaly takzvané ateliéry,“vysvětlil vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality Lukáš Štrajt.

Někteří majitelé ateliérů, kterým při stavebním řízení stál v cestě jen nedostatek slunečního svitu, tedy mohou nechat svou nemovitost rekolaudovat na běžný byt, a zvýšit tak její atraktivitu i cenu.

Hodnota takového nebytového prostoru může vzrůst o desetinu a v případě novostaveb až o 20 procent. Vše samozřejmě závisí na stavu a velikosti nemovitosti, lokalitě a poptávce. Makléři se však shodují, že řádově půjde o statisíce korun.

Stavební úřady hlásí klid

Změna předpisů však žádný nápor na stavebních úřadech zatím nevyvolala, přitom by se úředníci podle oslovených realitních makléřů mohli zabývat tisíci takových podání.

Tisková mluvčí pro Prahu 1 Kateřina Písačková uvedla, že požadavky na prosvětlení bytů na Praze 1 nebyly ani v minulosti tak striktní, s ohledem na specifika památkové rezervace ve stavebních předpisech. „Od uvedené změny v minulém roce náš úřad nezaznamenal zvýšený nárůst žádostí o rekolaudace,“sdělila Písačková.

Počet žádostí v řádu jednotek hlásí i stavební úřad Prahy 3 a o masový jev prozatím nejde ani na Praze 6. „Jde spíše o jednotky či desítky. Podobné žádosti se však neposuzují pouze z hlediska proslunění, ale žadatel musí splnit i další podmínky,“uvedl vedoucí odboru výstavby pro Prahu 6 Petr Malotin.

V Praze 7 této změny využívají především developeři, kteří ve svých rozestavěných projektech mění nebytové prostory na byty změnou stavby před jejím dokončením. „Takto vzniklé nové byty se u nás pohybují v řádu desítek. Ve staré zástavbě jsou žádosti v jednotkách kusů – ateliéry se mezi nimi objevují pouze ojediněle,“vysvětlil tiskový mluvčí Prahy 7 Martin Vokuš a dodal, že nebytové prostory, které nesplňovaly ve staré zástavbě požadavek na proslunění, mají totiž většinou problém i s osvětlením.

O starost méně pro developery

Požadavek na proslunění komplikoval život developerům, kteří se soustředili na výstavbu projektů uvnitř Prahy. „Při výstavbě bytových domů ve vnitřním městě, kde již existuje zástavba, je daleko větší riziko nutnosti vést část jednotek jako ateliéry v důsledku normy na proslunění. Proto také podíl ateliérů v prodeji v loňském roce vzrostl na několik desítek jednotek,“sdělila tisková mluvčí pražského developera Central Group Marcela Fialková. Vyřazení požadavku je podle ní dobrou zprávou pro Prahu a její rozvoj.

„Počítáme s tím, že změnu předpisu zapracujeme u připravovaných projektů,“dodala Fialková.

Avšak to neznamená, že ateliéry z nabídky zmizí, například developerská společnost Trigema s nimi počítá i do budoucna. „Dosavadní ustanovení Pražských stavebních předpisů říká, že pokud stávající charakter zástavby neumožňuje zabezpečit požadavky na proslunění všech bytů, musí být prosluněno 80 procent navrhovaných bytů. Zbytek bývá často určen právě pro ateliéry,“vysvětlil tiskový mluvčí Trigemy Radek Polák.

Ateliér pro zlost

Zájemce, který si papírově koupil místo bytu „jen“ateliér, potká řada problémů. A proto se takové jednotky prodávají levněji.

Například v nich nelze oficiálně trvale bydlet, takže úředník nepřenese novopečeným majitelům na novou adresu trvalé bydliště. S tím se v Praze a dalších městech pojí také další nevýhoda – pokud je na dané adrese modrá zóna pro rezidenty, vlastník ateliéru buď zaparkuje jinde, nebo si za pohled na vůz z okna hodně připlatí.

Tak jako u ostatních nebytových prostor zaplatí kupující čtyřprocentní daň z nabytí a ostražité jsou v případě ateliérů také úvěrující banky. „Velmi pravděpodobně dosáhnete nižšího poměru mezi půjčenou částkou a cenou celé nemovitosti. Úroky z úvěru na nebytový prostor si navíc nemůžete v daňovém přiznání odečíst,“upozornila na další nevýhody ateliérů manažerka pro vnitřní komunikaci realitní společnosti Century 21 Jana Kolářová.

Avšak podle Jana Kratochvíla ze společnosti Re/Max G8 Reality nemusí zájemce v bance narazit. „Některé mají dokonce připravené produkty pro financování koupě ateliérů, případně dokážou reagovat i u standardních hypotečních úvěrů. Příkladem je akceptování nižšího LTV u ateliéru,“zmínil.

Navíc bytů se v Praze staví tak málo a je po nich taková poptávka, že zájemci vezmou za vděk i ateliérem. „Tyto nemovitosti jsou pro kupující alternativou, která mnohdy splňuje všechny jejich požadavky na bydlení. Ostatní realitní kanceláře rostoucí zájem potvrzují,“dodal Kratochvíl.