Strašidlo bytové krize obchází Prahou
Aktuální analýza Technologické agentury ČR pojmenovává jeden z důležitých důvodů toho, proč musí mít Pražané obavy o dostupnost bydlení. Je jím to, že úředníci stavebních úřadů příliš podléhají politickým náladám a zadáním pražských zastupitelů. Politika
Podle průzkumu veřejného mínění 86,4 % obyvatel Prahy vnímá, že se za posledních pět let dostupnost bydlení zhoršila. Uvádí to ve své zprávě Sdružení pro architekturu a rozvoj, průzkum pro ni uskutečnila agentura Ipsos.
Na první pohled je to trošku kách. V Praze žije 1 306 613 trvale hlášených obyvatel. Že by na 1 128 914 z nich opravdu dolehla bytová krize? To asi ne, většina pražských domácností celkem spokojeně bydlí „ve vlastním“. Ti ostatní se ale mohou oprávněně obávat růstu nájemného. To jim buď sníží životní úroveň, nebo je donutí ke stěhování. Pak budou mít akutní potřebu řešit své bydlení, a to řešení nebude snadné. Volných bytů je v Praze málo a jsou velmi drahé. A je tu ještě řada dalších okolností, v jejichž důsledku je celkem možné, že 86,4 % Pražana dostupnost bydlení v Praze vnímá jako problém.
Historicky vzato je trh bydlení v hlavním městě docela nedávná záležitost. Do roku 1990 zde soukromé vlastnictví bytů téměř neexistovalo (na rozdíl od venkova, kde se více stavěly rodinné domy). Do osobního vlastnictví se byty dostávaly nejprve privatizací
obecních a transformací družstevních bytů. Většinou byly obydlené, takže do nabídky k prodeji jich opravdu mnoho nevstupovalo. Komerční výstavba, jak ji známe dnes, tedy developerským způsobem, začíná v podstatě až na přelomu století. Strana poptávky však zůstala ještě několik let velmi zdrženlivá, protože podmínky poskytování hypotečních úvěrů byly splnitelné jen pro úzkou skupinu zájemců. Když se posléze začala slibně rozvíjet výstavba bytů a trh hypotečních úvěrů, vše přibrzdily dvě zásadní události: přijetí novely stavebního zákona v roce 2006 a finanční krize v roce 2008.
Zvláštní planeta
Nový stavební zákon podstatně ztížil stavění v Praze a nezlepšilo jej ani dosavadních 13 novel. Důsledky popisuje aktuální analýza Technologické agentury ČR, na které se podílel mj. Institut plánování a rozvoje hl. m. Prahy a již má k dispozici Rada hlavního města. Píše se zde: „Po více než deseti letech jeho platnosti se ukazuje, že v souvislosti s dalšími legislativními předpisy se stává právní prostředí ve stavebnictví velmi problematickým.“
Společnost Deloitte prozkoumala stavební řízení 64 projektů na 5 559 bytů a zjistila, že řízení probíhalo v průměru 4,3 roku, nejdéle ovšem 19,8 roku! Finanční krize snížila koupěschopnost obyvatel a jejich ochotu se nadlouho zadlužovat. Banky také uzavřely finanční kohouty stavitelům. Úvěry na jakékoliv stavební projekty, rezidenční především, se opatřovaly obtížně.
Zatímco důsledky finanční krize po roce 2012 odezněly, stavební zákon nikoliv. Postupně se dokončovaly projekty schválené před rokem 2006 (s platným stavebním povolením), které byly z ekonomických důvodů odloženy, ale nové byty se zahajovaly čím dál méně. V roce 2017 bylo zahájeno 2 500 bytů, rok předtím 1 700 bytů v nových bytových domech. „Do měsíce srpna 2018 byla v Praze zahájena výstavba 1 600 nových bytů, z čehož však 800 bytů je v jediném velkém projektu. V měsíci říjnu 2018 nebyl zahájen (vydáno stavební povolení) v Praze dokonce ani jeden byt v bytových domech,“vypočítává zmiňovaná studie.
Výsledkem je, že od roku 1989 do konce roku 2017 bylo v Praze dokončeno 145 371 bytů, ale jen v tomto století, mezi roky 2001 a 2017, přibylo 148 500 obyvatel. Institut plánování a rozvoje vypočítává, že jen prostá obnova bytového fondu by si vyžádala nejméně 4 000, ale spíše 6 000 nových bytů ročně. Z toho vyplývá, že jen za posledních osm let v Praze chybí 32 tisíc bytů, kdyby se nikdo nový nepřistěhoval. Důsledkem je růst cen bydlení tempem a do výše, které snižují životní úroveň obyvatel. Český statistický úřad konstatuje, že od roku 2005 se ceny bytů v Praze zvýšily 2,4krát.
To se odráží i na výši nájemného, které od roku 2015 v Praze rostlo o 20 % rychleji než tamní průměrné mzdy. Reálná mzda, která zohledňuje inflaci měřenou růstem spotřebitelských cen, tak Pražanům klesla, když do spotřebního koše zahrneme i náklady na bydlení. Ve srovnání například s Plzní jsou v hlavním městě náklady na bydlení vyšší o 80 až 100 procent, zatímco mzdy jen asi o 23 procent.
Přístup k bydlení dále zhoršilo zvýšení daně z přidané hodnoty postupně z 5 % na 15 a na 21 procent. To znamená, že v roce 2007 občan za sedmdesátimetrový byt při tehdejších cenách zaplatil daň nějakých 168 tisíc Kč (DPH 5 %), loni za stejný byt při loňských cenách to bylo 904 tisíc Kč (15 %), tedy skoro pětapůlkrát více.
Pražané a „rádoby Pražané“nacházejí řešení v obcích a městečkách kolem hlavního města. Počet obyvatel Středočeského kraje mezi roky 2001 a 2017 stoupl o 229 tisíc. Noví osadníci jistě nepřišli do Středočeského kraje obdělávat zpustlá pole. Většina jich nejspíše dojíždí denně do Prahy za prací, studiem, kulturou nebo nákupy. A Pražanům bobtná další problém: veřejná doprava na hranici kapacitních možností, věčně ucpané vjezdy do města auty, nedostatek míst k parkování. To se tedy také nejspíše dotýká oněch 86,4 % respondenta z průzkumu.
Volných bytů je v Praze málo a jsou velmi drahé. A je tu ještě řada dalších okolností.
Přecitlivělé úřady
Co je příčinou těchto potíží? Studie Technologické agentury vyjmenovává: historicky chybné zásahy státu do rezidenčního trhu, špatné územní plánování, špatný stavební zákon a špatná práce stavebních úřadů. Sem spadá slabá odbornost úředníků, nedodržování správních lhůt, chybná rozhodnutí, která mají za důsledek řadu opravných a zdlouhavých procesů. V neposlední řadě také přílišné podléhání úředníků politickým náladám a zadáním pražských zastupitelů (Praha má 54 městských částí a 22 stavebních úřadů!).
Jeden z významných developerů to charakterizoval slovy: „Zastupitelé městských částí, nebo dokonce jeden každý zastupitel, mají vlastní představy, cíle a motivace. A sliby, které dali voličům.“
Veřejnost má podvědomě za to, že politické struktury obecní samosprávy mohou zasahovat do rozhodnutí stavebních úřadů. Politici si to myslí také, a to je ta potíž. „Politická reprezentace však navenek otevřeně prezentuje své postoje pro, nebo proti určitému projektu a stavební úřad, který má nestranně o stavbě rozhodovat, se nutně dostává pod jistý společenský tlak nebo očekávání. Logickou reakcí je pak snaha stavebního úřadu mít s extrémní opatrností podloženo jejich rozhodnutí i z hlediska platné legislativy mnohdy nadbytečnými dokumenty, rozhodnutími nebo částí dokumentace, které by v případě faktické nezávislosti a dostatečného sebevědomí úřadu nebyly požadovány,“popisuje situaci studie Technologické agentury.
Jaká jsou řešení těchto problémů? Ministerstvo průmyslu a obchodu připravuje nový stavební zákon. Město Praha nemá řešení žádná – ani v bydlení, ani v dopravě.
I v tomto ohledu jsou tušení účastníků průzkumu Ipsos bohužel celkem přesná: myslí si to polovina respondentů.