„Větší bude zklamání prodejců než pokles cen“

Ceny bytů kvůli koronaviru mírně klesnou, pak se ale vrátí do normálu. Říká to Michal Makoš, ředitel realitní společnosti Reas, která provozuje portál Atlascen.cz. Reas vypracoval analýzu předpovídající vliv současné krize na ekonomiku podle vývoje hospodářství v podobných situacích v historii.

Máme více než měsíc po vyhlášení nouzového stavu, některá opatření se brzy začnou uvolňovat. Dají se už pozorovat nějaké trendy na realitním trhu, které způsobil koronavirus?

Stejně jako ve všech odvětvích, i v realitách je nyní velký tlak na digitalizaci a přesun na internet. Já doufám, že to bude ve prospěch zákazníků. Vznikají nové online nástroje, dělají se virtuální prohlídky. Všichni víme, jak je trh s nemovitostmi nepřehledný, a teď, když není možné se setkávat a získávat informace fyzicky, budou lidé stále více využívat online nástroje.

A dopady na ceny bytů?

Je ještě poměrně brzy na přesná data. Jen přepis nemovitosti na katastru trvá třicet dní. My jsme už analyzovali data za březen, ale fakticky to jsou prodeje, které začaly v únoru, takže reálné dopady budeme znát až někdy v příštím měsíci.

Dá se alespoň odhadovat? Na začátku roku se čekalo, že bude pokračovat mírný růst cen bytů. Co se s trhem bude dít nyní?

Když jsme analyzovali data pro Atlascen.cz, velmi nás překvapilo, že když srovnáme první kvartál roku 2019 s prvním čtvrtletím 2020, byl v Praze nárůst cen jen o tři procenta. To znamená, že trh už tolik nerostl ani v minulém roce, protože ceny byly už tak hodně vysoké. Zajímavé je, že třeba Středočeský kraj rostl o devět procent, což potvrzuje, že lidé se stěhují z Prahy ven. Další vývoj po období koronaviru je složité predikovat, ale očekávám mírný pokles cen. Myslím si, že to nebude takové jako během krize v letech 2008 až 2010. Čekáme, že ceny poklesnou o pět až deset procent. A bude hodně záležet na lokalitě a na tom, jak dlouho současná situace potrvá. Je také dobré dodat, že ačkoliv v loňském roce ceny už tolik nerostly, naopak hodně rostlo očekávání prodejců.

Co to znamená?

Rozdíl mezi nabídkovou cenou, což je cena, za kterou se byty nabízejí na realitních serverech, a reálnou prodejní cenou se výrazně zvětšoval. Nyní je asi patnáct procent. To znamená, že když se byt začne nabízet za pět milionů, skutečně se prodá o tři čtvrtě milionu levněji. Myslím si, že to očekávání prodejců je vysoké a rozdíl po koronavirové krizi bude ještě větší.

Týká se to i developerů?

Ti byty většinou prodají za tolik, za kolik je nabízejí. Rozdíl se týká lidí, kteří prodávají byty na realitních portálech. Jelikož se většina analýz dělá na základě nabídkových cen, jeví se pak ceny vyšší, než jsou ve skutečnosti, což vyvolává velké očekávání prodejců. Reálný pokles cen po koronaviru nebude tak výrazný, ale vzhledem k tomu, jak mají lidé očekávání nastavené vysoko, to pro ně bude výraznější.

Co může člověk, který plánoval v blízké době pořízení nového bytu, nyní očekávat? Změní se výrazně dostupnost bydlení?

Je dobré si uvědomit, že když si kupuji vlastní bydlení a nikoliv byt na investici, je cena jen jeden z faktorů. Roli hraje i lokalita, potřeby kupujícího... Pokud někdo přemýšlí o vlastním bydlení, tak bych o ceně nijak zvlášť nespekuloval. Pokud se ekonomika úplně nezhroutí, budou jednou ceny vyšší než dnes. Takže pokud má někdo finance v pořádku, moc bych neotálel. Problém vidím v jiné věci, a to je to, že se teď řeší, jestli se zruší nebo nezruší daň z nabytí nemovitosti.

Proč je to problém?

Protože to trh krátkodobě úplně paralyzuje. Na pětimilionovém bytě je ta daň dvě stě tisíc. A já jako kupující nevím, jestli ji za čtrnáct dní stát zruší, takže vyčkávám. Naše společnost je jednoznačně za zrušení, protože by to v této situaci mohlo výrazně pomoci, ale je potřeba jasně říct, jak to bude.

Vypracovali jste analýzu, která přirovnává současnou situaci k podobným krizím z dřívějška. Co z ní plyne?

My jsme se tu současnou situaci snažili k něčemu připodobnit. Našli jsme jako příklad epidemii SARS v roce 2003 v Hongkongu, z ní jsme vycházeli a snažili se predikovat, co se může stát u nás. Nicméně teď je vidět, že to, co zažíváme, je mnohem větší globální krize. Srovnatelný je velký krátkodobý propad transakcí a utlumení trhu, protože lidé řeší jiné věci než nákup a prodej bytů. Je otázka, jak dlouho bude propad trvat. Všude po světě se teď počet realitních transakcí propadá o 50 až 90 procent. U nás čekáme něco podobného. Navíc ceny nemovitostí kopírují ekonomický vývoj – budou se chovat podle toho, jak bude hluboká krize.

Propad transakcí tedy znamená, že je nějaký počet bytů, které najednou nikdo nekupuje?

V karanténě nemůžete moc chodit po prohlídkách bytů. My jsme analyzovali i návštěvnost realitních webů. A ta se během března propadla o padesát procent. Takže zájem hodně opadl, ale vrátí se do normálu. To se ale na cenách moc neprojeví, protože jde jen o odložené rozhodnutí. Co se podepíše více, je ekonomický vývoj.

Zmiňoval jste, že propad cen nebude takový jako po krizi v roce 2008. V čem je rozdíl?

Tehdy nastal propad asi o dvacet procent a následná stagnace. Bylo to způsobené přímo bankovním sektorem, což je rozdíl oproti dnešní krizi. Banky nechtěly půjčovat a lidé si tak nemohli nic koupit, pokud neměli hotovost. Cena je vždy průnikem nabídky a poptávky. A právě poptávku ovlivňuje dostupnost úvěrů nebo úrokové míry a nálada ve společnosti. Teď je to jiné v tom, že šok je externí, není způsoben bankovním sektorem. A když se situace vrátí do normálu relativně brzy, nemusí být dopady tak velké jako po roce 2008.

Situace se dotkne i krátkodobých pronájmů, vzhledem k tomu, že pohyb přes hranice bude omezený. Zlevní nájmy?

Zajímavé v souvislosti s krátkodobými pronájmy je, že třeba na Novém Městě vzrostly ceny bytů mezi roky 2019 a 2020 o osmnáct procent. Což je strašně moc. Je na tom vidět, že lidé byli ochotní kupovat tam byty za vysoké ceny, a to asi z důvodu, že tam byl velký investiční výnos z krátkodobých pronájmů. Myslím, že majitelé těchto bytů teď budou hledat alternativy, zkusí dlouhodobější pronájem nebo prodej. Ale v kontextu Prahy to nebude nijak dramatické. Nicméně nájmy mohou poklesnout o několik procent.