Peníze na park nebo školku

Stavební zákon má zlepšit spolupráci obcí s developery. Smlouvy budou závazné.

Spolupráce měst a obcí s developery dostane jasná pravidla, slibuje ministerstvo pro místní rozvoj. Stále víc radnic si totiž uvědomuje, že šikovným vyjednáváním lze z kapes soukromých stavebníků vytáhnout také peníze na nový park, hřiště nebo školku. Ke vzájemným dohodám dochází běžně, je však obtížné se domoci náhrady, když jedna ze stran nedodrží slovo. Nový stavební zákon to má změnit.

Tzv. plánovací smlouvu může obec s investorem uzavřít už dnes. Může se však týkat pouze výstavby technické infrastruktury, jako jsou silnice nebo inženýrské sítě.

Potřeby radnic jsou ale často odlišné. Když v obcích vzniknou například stovky bytů, mají radnice povinnost zajistit příslušný počet míst ve školách a školkách. „To jsou pro obec náklady a od investora žádá, aby se na nich podílel. Ale je to pouze o dohodě, závazně to požadovat nemůže,“říká místostarostka Prahy 7 Lenka Burgerová.

Po volbách smlouvy neplatí

Obce či pražské městské části proto s developery uzavírají různá memoranda či smlouvy o spolupráci, které jsou však v praxi těžko vymahatelné. Komplikace mohou nastat například po volbách. „Pokud se změnilo vedení radnice, tak téměř vždycky došlo k revizi uzavřené smlouvy,“popisuje svou zkušenost Evžen Korec, generální ředitel developera Ekospol.

Ministerstvo pro místní rozvoj si řešení slibuje od chystaného stavebního zákona, který nyní projednává legislativní rada vlády. Návrh rozšiřuje možnosti plánovacích smluv tak, aby se stavebníci mohli zavázat i k budování veřejně prospěšných staveb. Nebo k tomu, že radnici poskytnou finanční kompenzaci. Obec by navíc měla být smlouvou zavázána jako taková, tedy bez ohledu na případné změny v jejím zastupitelstvu.

Radnice na oplátku poskytuje developerům tzv. součinnost. Tedy že jim jako účastník územního řízení nebude při výstavbě házet klacky pod nohy.

„Obec totiž nemůže v rámci uzavírání smluv s developerem slibovat například územní rozhodnutí či stavební povolení, nesmí se ani zavázat k urychlení povolovacího procesu či vyloučení konání místního referenda. Takové jednání by mohlo mít až trestněprávní rozměr, v podobě spáchání trestného činu přijetí úplatku, podplácení nebo zneužití pravomoci úřední osoby,“upozorňuje David Němeček z advokátní kanceláře Noerr. Stavební úřady jsou přenesenou státní správou, kdežto obce jsou orgány samosprávy. Na činnost stavebních úřadů by proto neměly mít přímý vliv.

V rámci vyjednávání se soukromými investory kvůli tomu řada z nich tápala. „Obce vyžadovaly mantinely toho, jak má plánovací smlouva vypadat. Jejich zástupci mi říkali, že se v současné situaci pohybují na hraně zákona. V novém stavebním zákoně chceme dát obcím oporu, aby mohly takové smlouvy bez obav uzavírat,“uvádí ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová.

Nová právní úprava

Veřejnoprávní plánovací smlouvy budou stavebníci moct uzavírat také s kraji nebo vlastníky veřejné infrastruktury. Případné spory má řešit vznikající nejvyšší stavební úřad.

„Svaz měst a obcí ČR plánovací smlouvy vítá, protože poskytují samosprávám oporu při sjednávání podmínek pro realizaci staveb a dalších záměrů developerů. Zastupitelstvo obce tak získává i kontrolu nad územím a způsobem jeho využití,“říká za svaz Alexandra Kocková. Právní úprava by podle ní měla přispět k rozvoji obcí a měst. „Bude to dobrovolné, pokud obec ke smlouvě přistoupí, tak i investoři budou dopředu vědět, za jakých podmínek mohou svoje záměry realizovat,“dodává Dostálová.

Stavebníci vesměs jasnější nastavení pravidel vítají, jelikož se při svých projektech bez spolupráce s obcí neobejdou. „V současné době v této oblasti chybí řád a každá obec si podmínky spolupráce nastavuje jinak, čímž vzniká i prostor pro korupci. Sjednocení pravidel bude mít za následek větší jistotu nejen pro obě strany, ale i pro obyvatele,“říká šéf developera Gartal Rostislav Petchenko.

„Nová úprava z pohledu plánovacích smluv by rozhodně měla směřovat k lepší vymahatelnosti a závaznosti. Častým kamenem úrazu při dodržování podmínek oběma stranami bývá to, že jsou nejasně definované,“doplňuje obchodní ředitel developera Trikaya František Šudřich.

Zaznívají však i skeptické postoje. „Není jasné, jak budou plánovací smlouvy vymahatelné. Obávám se, že na tom nový stavební zákon nic nezmění. Riziko, že se plánovací smlouva při změně politické reprezentace nebude dodržovat, zůstane značné,“myslí si Evžen Korec.

Vyjednáváním lze z kapes soukromých stavebníků vytáhnout také peníze na nový park, hřiště nebo školku.