Boj o slevy v nákupních centrech
Prodejci v obchodních centrech popisují drsná jednání o slevách z nájmu. Bez nich státní pomoc nezískají.
Život v obchodních centrech se v březnu na dva měsíce zastavil. Prodejcům klesly tržby k nule, ale nájmy včetně poplatků uhradit museli. Ani znovuotevření center už jim letos rány nezhojí, protože část lidí se jim vyhýbá. Podle dat CBRE, která spravuje řadu obchodních center včetně OC Letňany, Futurum Hradec Králové nebo Galerie Vaňkova Brno, je stále návštěvnost nižší o 15 až 20 procent.
O to důležitější je pro prodejce, ale i samotná centra vyjednání podmínek o slevách z nájmu, jednání jsou proto občas dost vyhrocená.
„Většinu smluv jsme dohodli, ale v případě pěti prodejen jsme pronajímatelem vydíráni,“říká ředitel Electro World Roman Kocourek. Vyjednání 30procentní slevy pro dobu vládní uzavírky je nutnou podmínkou čerpání z programu COVID – nájemné, v němž polovinu nájmu hradí stát a pětinu nese na svých bedrech nájemce. Vláda chtěla takto rozdělit 4–5 miliard korun, ale reálná suma bude nejspíš nakonec nižší.
Nelze předvídat všechny triky
Podle Kocourka je program dobrý, ale v některých věcech nedotažený. „Vláda v dobré víře poskytla pomoc, na druhou stranu měla definovat, že slevu nemohu na konci roku doplácet na obratovém nájemném,“naráží na specifické podmínky hrazení nájmů, které centra uplatňují zejména vůči některým velkým nájemcům.
Takzvané obratové nájemné je trendem posledních let. Je zakotveno ve smlouvách vedle základního nájmu na plochu jako nájemné v procentech obratu. Pokud je základní nájem nižší než stanovený obrat, dorovná nájemce částku za daný rok. Problém je, že vyjednavači některých obchodních center nynější slevy z nájmu, kterými je podmíněna státní pomoc, nezapočítávají jako plně uhrazený nájem a tím se zvyšuje částka, kterou bude muset nájemce na konci roku uhradit.
To se nelíbí ministru průmyslu a obchodu Karlu Havlíčkovi. „Není to fér, ale je potřeba říct, že jde o naprosté minimum případů. Většina jede na fixní, nikoliv obratové nájemné,“říká. Zabránit podobnému jednání prý nejde. „Nikdy to neodchytáme stoprocentně tak, že bychom zabránili všem právním kličkám,“dodal a upozornil, že podnikatelé, dotčení podobným jednáním, mohou požádat ministerstvo o pomoc a to se do sporů vloží.
Za neférové označují prodejci i další taktické manévry obchodníků při vyjednávání o slevách z nájmu. Někteří slevu podmiňují prodloužením kontraktu, a to třeba i o deset let. Třeba Electro World mělo v případě jedné své prodejny na stole dodatek, kterým by se uvázalo až do roku 2034. Standardní doba v případě největších obchodů je pětiletá. Snaha o prolongaci smluv je dost častá.
„Neznáme aktuální vývoj trhu a nechceme na takové nevýhodné dodatky přistupovat,“uvedla Marcela Vraná za síť freshbarů a salaterií značky UGO. Tento řetězec, který je součástí nápojářské skupiny Kofola, má 79 poboček, z toho šedesát v obchodních centrech. U 26 se stále přetahuje o smluvní dodatky.
Spíš výjimečně se stává, že si prodejci vyjednají slevu z nájmu do budoucna. Síti UGO se to podařilo u jediného podniku v obchodním centru Nový Smíchov, kde končila platnost stávající smlouvy.
„K dlouhodobému snížení nájmu nikdo nepřistoupí. A pokud ano, je to něco za něco,“popsal Michal Mička, investor do českých módních firem Pietro Filipi a Kara.
Nenápadná formulace
Další pastí, před kterou prodejci varují, je nenápadná formulace, která říká, že se nájemce vzdává jakýchkoliv nároků do budoucna. V překladu to znamená, že pokud přijde druhá vlna pandemie nebo jiné mimořádné okolnosti, může smluvní strana na jakékoliv ústupky obchodního centra, třeba v podobě slev, zapomenout.
„Považujeme to za absolutní diskriminaci. Bez podpisu dodatku však nemůžete žádat o podporu z programu COVID – nájemné. Některá obchodní centra si ze státní podpory udělala nástroj, jak do smlouvy doplnit ustanovení, které by jim za běžných okolností nájemce nepodepsal,“popsal podnikatel, který provozuje restaurace v obchodních centrech v Česku i na Slovensku.
K podpisu zmíněných dodatků přesvědčují především velké společnosti, provozující obchodní centra. Jednou z nich je podle zdrojů MF DNES Unibail-Rodamco-Westfield, kam spadají například OC Chodov nebo OC Černý Most. Společnost na dotazy redakce neodpověděla.
Jeho konkurent CBRE dle svého vyjádření nevyžaduje dodatky, kterými by se nájemce vzdával budoucích nároků. U většiny smluv pak pronajímatel chce prodloužit stávající kontrakty o 3–6 měsíců, aby stabilizoval nabídku obchodů v následujícím období.
CBRE podle vedoucího správy obchodních center Tomáše Míčka využívá nájemné z obratu u velmi malého počtu nájemců, ale očekává, že výpadek z doby uzavření jednotek je tak velký, že ve velké míře nebudou prodejci schopni do konce roku ztrátu dohnat a nebudou muset nic doplácet. „Pokud se však některým nájemcům bude natolik dařit, že by obratové nájemné platili, je to dobrý signál toho, že zákazníci mají stále chuť utrácet,“dodal.
Někteří majitelé slevu podmiňují prodloužením kontraktu.