Plán: hypotéka na 50 let

Banky zvažují hypotéky s velmi dlouhou dobou splatnosti. Znamenalo by to i možnost změnit osobu dlužníka – typicky z rodiče na dítě.

Byty zdražují, průměrná výše hypotéky roste. Spolu s tím se rozšiřuje okruh lidí, kteří nemají šanci dosáhnout na vlastní nemovitost. Začíná se proto mluvit o prodlužování doby splatnosti, či dokonce o mezigeneračních hypotékách, kde by úvěr přecházel z rodičů na děti. Centrální banka tomu však není příliš nakloněna.

Vývoj v zahraničí naznačuje, že mladí tíhnou více k nájemnímu bydlení. Možná jen proto, že nelze jinak. Mnoho lidí bude chtít nadále do vlastního. „Není správně, aby lidé s průměrným či mediánovým příjmem nedosáhli na průměrné bydlení. Nevidím jinou cestu než klientům snížit splátku a počkat, než se na trhu vytvoří dostatek prostoru pro oblast nájemního bydlení,“říká šéf pro oblast bydlení v České spořitelně Filip Belant.

Nižší splátka je lákadlo

Hlavní myšlenka podle Belanta spočívá v tom, že delší hypotéka umožní snížit splátku, když to lidé nejvíce potřebují. Třeba když je jeden z partnerů na rodičovské nebo mladí teprve startují kariéru. Nízká splátka a delší splatnost ovšem klientovi financování bydlení prodražují. Hypotéku víc přeplatí.

„Osobně bych byl pro prodloužení splatnosti na 35, maximálně 40 let. A to za předpokladu, že to půjde ruku v ruce s možností maximální flexibility hypotečního úvěru,“uvádí šéf hypoték Air Bank Radek Perman. Jinými slovy, klient by měl dostat možnost kdykoli a zdarma zvýšit splátku a zkrátit dobu splácení, nebo naopak bezplatně snížit splátky pro chvíle, kdy potřebuje rodinný rozpočet úlevu.

„Ve chvíli, kdy se změní životní situace klienta, zvýší se mu příjem, bude moci udělat mimořádnou splátku nebo si splátky navýšit. Prodloužení hypotéky je jednou z možností, jak umožnit bydlení lidem i za současných cen,“říká Belant. Dodává, že podobně to funguje například u hotovostních úvěrů na auto. V průměru se uzavírají na osm, devět let, ale nakonec je klienti splatí za dva roky.

Strategický manažer společnosti Accenture Karel Kotoun říká, že typickým klientem pro hypotéky s dlouhou splatností by byly mladé rodiny ze střední třídy žijící ve velkých městech.

České národní bance, která na trh dohlíží, se však nápad příliš nelíbí. Nyní doporučuje, aby splatnost nepřesahovala 30 let. „Splatnost delší než 30 let by často znamenala, že splácení úvěru by zasáhlo celý horizont ekonomické aktivity dlužníka, či jej přesáhlo. To je vysoce rizikový přístup s ohledem na nejistotu ohledně jeho budoucí příjmové situace,“říká mluvčí banky Markéta Fišerová.

S tím, aby klient splatil svou hypotéku během ekonomicky aktivního života a nezatěžoval hypotékou děti, souhlasí také David Eim ze společnosti Gepard Finance. „Co když nebudou moci hypotéku převzít? A co když nebudou chtít? Že nemovitost bude jednou jejich, je fajn, ale co z toho? Chtějí ji vůbec? Nežijí již jinde a po svém? Tak se nemovitost prodá, aby se hypotéka předčasně splatila a rodiče půjdou kam?“nadhazuje Eim jen některé otázky, které by to přineslo.

Praxe podle něj ukazuje, že splatnost hypotéky kolem 25 až 30 let je optimální. Klienti se na delší splatnost ptají jen zřídka. „Důvodem ale může být i fakt, že takový produkt není v nabídce bank,“říká Eim.

Jen netlačit ceny bytů vzhůru

Mezigenerační hypotéky podle některých expertů neřeší jádro problému. „Omezené možnosti vlastního bydlení jsou taženy spíše vysokým růstem cen, který způsobuje převis poptávky nad nabídkou. O řešeních se už dlouho diskutuje, je to nutnost zrychlení povolovacích řízení pro výstavbu nových bytů nebo třeba dostupnost obecního bydlení,“tvrdí Perman.

„Dalšími řešeními jsou například fiskální pobídky od vlády pro převod mezigeneračního bohatství neboli dědictví. Anebo nějaká podpora změny bydlení u starších lidí, aby uvolnili nemovitosti mladším rodinám. Dalším faktorem je role bank, které by mohly brát více v potaz rodinné záruky za účelem flexibilnějšího nastavení hypotéky,“upozorňuje Kotoun.

Šéf Hypoteční banky Jiří Feix doplňuje, že dopad prodloužení maximální splatnosti na dostupnost bydlení je nejistý. „Prodloužením splatnosti by se teoreticky zvýšil počet lidí, kteří by hypotéku mohli získat (prodloužením splatnosti ze 30 na 40 let se při aktuálních úrokových sazbách výše měsíční splátky sníží asi o 15 procent). To by mohlo dále navýšit převis poptávky nad nabídkou nemovitostí a vést k dalšímu navyšování cen nemovitostí. Pozitivní efekt by se tím vymazal,“říká.

Ani podle ČNB nemusí natahování doby splatnosti zvýšit dostupnost bydlení. „Vedlo by to k růstu cen bytů, pro jejichž pořízení by se museli lidé ještě více zadlužovat. Za touto myšlenkou zřejmě stojí obchodní zájmy těch, kteří bydlení prodávají a financují,“míní Fišerová. Pokud by natahování splatnosti bylo běžné, celý systém by byl podle ČNB mnohem rizikovější.

„Ceny nemovitostí porostou i bez toho, budou je skupovat bohatší. Odmítám, že by se banky na tom chtěly víc obohatit, pokud lidé dostanou možnost část hypotéky bez poplatku splatit či zvýšit splátky,“reaguje Belant z České spořitelny.

A kdy chcete jít do důchodu?

K úvahám o delší splatnosti podle něj vede rozevírání nůžek mezi cenami nemovitostí a příjmy lidí. „Ještě loni jsme schvalovali asi 98 procent žádostí, kde to mělo ekonomický smysl. Od letoška však tenhle podíl začal klesat. Růst výdělků zaostává za zvyšováním cen nemovitostí a průměrnou hypotékou,“uvádí Belant. Podle ČNB banky dříve poskytovaly zpravidla úvěry se splatností kratší, v poslední době narůstají směrem k 30 letům.

Prodlužování splatnosti na dlouhé desítky let už v některých zemích zkoušeli, například v Nizozemsku, Dánsku či ve Švédsku. Podle Fišerové to sice umožnilo poskytovat vysoké úvěry, ale pomáhalo to také hnát ceny nemovitostí vzhůru. „Konečným efektem byl výrazný nárůst zadluženosti domácností, který se stal zdrojem zranitelnosti bankovního sektoru, zejména při nárůstu úrokových sazeb,“říká mluvčí centrální banky.

K úvahám o delší splatnosti vede rozdíl mezi cenami bytů a příjmy lidí.