Strøgveteran: Det nuværende huslejesystem bør skrottes
INTERVIEW: Det er alt for nemt for udlejere at varsle overdrevne lejestigninger over for butikkerne, mener en af de mest garvede ejendomsmæglere på Strøget.
JAKOB MARTINI NIELS SANDØE
Ejendomsejere bør stilles over for krav om at tilbyde butikker en solid check for at flytte, når de afsender en rudekuvert med krav om markante lejeforhøjelser.
Det mener Stig Birk Dørler, som har stået bag indgåelsen af mere end tre fjerdedele af de nuværende lejeaftaler med butikker på Strøget og de forbundne gågader. Til gengæld bør butikkerne samtidig stilles over for valget mellem at tage checken eller blive boende til den nye, højere husleje.
Debatten er blevet aktualiseret, efter en række butikker i år har kæmpet med krav om huslejeforhøjelser i millionklassen.
Problemet er, at retssystemet til at afgøre tvisterne ikke fungerer. Og de eneste, som har gavn af huslejesagerne, er advokaterne, der kan udskrive regninger for hundredtusindvis af kroner, hver gang en sag havner i retten, mener Dørler.
Omvendt slipper mange lejere for en rigtig lejeforhøjelse, fordi det er for nemt at skyde ejendomsmæglernes valg af sammenligningslejemål ned i en retssag.
»I dag er det stort set gratis for en udlejer at varsle en for høj huslejestigning over for en butikslejer. Det koster måske 3.000 kr. til en advokat og så et frimærke. Udgifterne kommer først, hvis huslejestigningen bliver indbragt for retten. Og selv der er det stort set omkostningsfrit at skyde for højt, hvis bare man får ret i, at huslejen skal stige,« siger Stig Birk Dørler.
Systemet er ude af sync
I oktober 2015 blev der afsagt dom i en sag, hvor Synoptik af britiske Cubic Fund var hevet i Københavns Byret med krav om en lejeforhøjelse på 1,5 mio. kr. til årligt 3,9 mio. kr. for deres butik på Købmagergade. Retten ville kun gå med til en huslejestigning til 3,0 mio. kr. Alligevel endte Synoptik med at skulle betale englændernes sagsomkostninger.
Dørler mener, at systemet i udstrakt grad er ude af sync med virkeligheden, når der skal fastsættes huslejer. Dels fordi det baserer sig på sammenligninger af lokale lejeniveauer for lejemål, der er lige så forskellige som pærer og bananer. Dels fordi det typisk er ejendomsmæglere, som står for vurderingen.
»Mit firma Absalon & Co har stået for mere end tre fjerdedele af butikslejemålene på Strøget og i Købmagergade. Ejendomsmæglerne har forstand på handel og værdisætning af ejendomme. Men de fleste har kun været med til indgåelse af ganske få lejekontrakter på Strøget, hvis i det hele taget nogen. Det vil sige, at de mangler konkret viden, og det gør det alt for nemt at skyde deres vurderinger ned i en retssag,« siger han.
Ifølge Dørler er der eksempelvis enorm forskel på, om en smart tøjbutik er nabo til en Netto, en filial af Fætter BR eller internationale kendte brands som Louis Vuitton, Adidas og Prada.
»Men igen kan du ikke bare bruge Louis Vuittons husleje som reference til det, som en tøjbutik i området bør betale. For mens Louis Vuitton kun har måske to eller tre konkrete adresser, der er attraktive nok for dem, gælder det samme ikke de andre butikker. Du kan heller ikke bare se på kvadratmeter. Også indretning af butikken, kontraktens udformning, den fysiske anvendelighed af lokalerne, om de har det rette udtryk og det rigtige naboskab, indgår i vurderingen,« siger Stig Birk Dørler.
Derfor mener han, at man helt bør forlade det nuværende system, hvor man sammenligner huslejer på lejemål.
Økonomisk kompensation
»Man kunne eksempelvis vedtage, at når en udlejer sender et varsel om en stor lejeforhøjelse, kan lejeren vælge at flytte og tage en økonomisk kompensation med sig svarende til en tredjedel af den værditilvækst, som ejendommen ville få, hvis lejeforhøjelsen blev gennemført. Det er et værdiforhold, som ejendomsmægleren kender alt til. Og derfor ville de kunne bruges i modsætning til i dag, hvor de som hovedregel ikke har tilstrækkelig med viden på området til at vurdere et butikslejemåls værdi på Strøget,« siger Dørler.
I dag handles ejendomme på Strøget typisk med et afkast på omkring 4 pct. Det ville eksempelvis give Synoptik mulighed for at kunne fraflytte sit lejemål med en check på 12,5 mio. kr.
Penge i den størrelsesorden vil dog langtfra altid være nok under det nuværende system til at flytte. Således valgte Café Norden at sige nej til 60 mio. kr. for at flytte og gøre plads til Prada. Med Dørlers forslag ville Café Norden have været tvunget til at fraflytte med en check på knap 27,4 mio. kr. eller alternativt acceptere lejeforhøjelsen og efterfølgende afstå lejemålet videre til Prada for en højere pris.
Men Café Norden er ifølge Dørler en helt speciel historie, og i den anden ende af skalaen ligger der andre butikker, som bliver chikaneret med urimelige varslinger om huslejeforhøjelser.
»Det er ofte dem, som bidrager mindst, der lukrerer på det nuværende system. Flere gange har jeg set, hvordan andre har opført noget flot i deres gade. Efterfølgende er andre udlejere med toilet i gården kommet med krav om lejeforhøjelser på baggrund af lejer i det nye og langt bedre byggeri,« siger Stig Birk Dørler.
Bankerne blev beroliget
I kølvandet på finanskrisen så man ifølge Dørler en kedelig tendens til, at ejendomsejere, der var presset af deres bank, varslede lejeforhøjelser for at berolige banken.
»Man kan i hvert fald fastslå, at det nuværende system ikke fungerer. Og at vi har brug for noget nyt. For det nuværende giver ikke retfærdighed til hverken lejer eller udlejer,« siger Dørler. Lejemål
Når en udlejer mener, at en erhvervslejer betaler væsentligt mindre for et lejemål end markedsværdien, kan udlejeren i en sag ved boligretten forsøge at få hævet lejen.
Omvendt kan en lejer forsøge at få nedsat sin leje igennem en retssag, hvis han mener, at den er betydeligt højere end den frie markedsleje.
Boligretten er en særlig afdeling under den lokale byret.
Sagen ledes af en ofte specialiseret dommer. Såvel lejer som udlejer ved en lejesag vil med deres repræsentanter fremkomme med eksempler på en række andre lokale lejemål, som de vil have inddraget som sammenligning for at fastslå den lokale markedsleje for netop den type lejemål.
I forbindelse med boligretssager foretages der besigtigelse af lokale lejemål.
En dom fra boligretten kan ankes til landsretten.
NNNNNN