Et fleksibelt boliglån? Nej tak

PRIVATØKONOMI: Hvad gemmer der sig bag et såkaldt fleksibelt boliglån?

Fleksibel! Det er et af de ord, som får hårene på mine arme til at rejse sig. Når ordet bliver brugt i forbindelse med økonomi, kommer alle hårresterne på hovedet også med op.

Jeg kommer i alarmberedskab simpelthen.

Banker og realkreditinstitutter står i kø for at give os ”fleksibilitet” i økonomien. Realkredit Danmark har gennem laengere tid tilbudt et boliglån med indbygget fleksibilitet. Det kaldes Flexlife. Det kan kun gives til boligejere, der skylder 60 pct. eller mindre af husets vaerdi. De er til gengaeld sikret afdragsfrihed i 30 år.

Nordea Kredit har et tilsvarende lån, og i sidste uge kom Totalkredit endelig på banen.

Lånet er blevet en stor succes. I Realkredit Danmark er det ca. hver femte kunde, der vaelger Flexlife, i Nordea Kredit ca. hver 10.

Vi kan altså konkludere, at fleksibilitet her er lig med retten til at skylde penge vaek for evigt! Det bliver et nej tak herfra. Mit nej skyldes to ting: Lånets konstruktion og prisen.

Jeg har simpelthen ikke behov for et fleksibelt boliglån, og jeg kender heller ikke andre, der har. Der skal vaere ro om boligøkonomien, det er ikke et spekulationsobjekt. Boligen er fundamentet for vores økonomi. Derfor skal vi allerede, når vi køber, tage stilling til, hvad vi vil.

Afdragsfrihed giver mening specielt for førstegangskøbere, fordi de kan afvikle den noget dyrere bankgaeld hurtigt. Men når bankgaelden er vaek, giver det lige så meget mening at få afviklet på realkreditlånet. Jo mere man får afviklet af sin boliggaeld, desto bedre er man rustet til at klare eventuelle prisfald.

Man gør sig selv en stor tjeneste, hvis man kun skylder 60 pct. af boligens vaerdi vaek, når man går på pension. Gør man det, får man vaesentligt bedre lånemuligheder i pensionsalderen.

Meget tyder på, at boligmarkedet er på vej mod en opbremsning. Parcelhusmarkedet er i nogenlunde balance, men vi er i gang med det, der godt kan blive en katastrofeopbremsning på ejerlejlighedsmarkedet. Priserne faldt over 3 pct. i København og Aarhus i sidste kvartal 2018. Det er opsigtsvaekkende.

Intet tyder på, at det bliver bedre i år eller naeste år for den sags skyld. Alene usikkerheden om de nye boligskatter, der traeder i kraft i 2021, er gift for priserne og salget.

De nye låntyper er målrettet velhavende boligejere. I Totalkredit sorterer man oven i købet boligejere i de billigste kommuner helt vaek. Som det første realkreditinstitut kraever man, at boligejerne skal have en likvid formue på mindst 500.000 kr. for at få et af de nye lån. Pensionsmidler taeller ikke.

Det krav udelukker stort set alle med en bolig, der har en vaerdi under 1,25 mio. kr., med mindre de har en større likvid formue ved siden af. Totalkredit grovsorterer simpelthen den allerbilligste del af boligmarkedet vaek.

Og hvad med priserne? Nordea Kredit tager praecis det samme i bidrag for sit ”Frihed 30-lån” som for almindelige flekslån.

Både Realkredit Danmark og Totalkredit har skruet priserne op. I Realkredit Danmark betaler man 0,15 pct. mere. Det er 1.500 kr. pr. lånte million for retten til evig gaeld. I Totalkredit er der et tilsvarende tillaeg på 0,15 pct. for de første 40 pct. af lånet. Bidragssatsen for lån mellem 40 og 60 pct. af ejendommens vaerdi er på 0,35 pct. Det er altså 3.500 kr. mere pr. lånte million for evig gaeld. Der er ingen logisk forklaring på den prisforhøjelse, for lånene er netop baseret på helt almindelige obligationer.

Og så er der en ikke uvaesentlig detalje. De nye lån er flekslån – altså lån med stor renterisiko. Realkreditinstitutterne – ikke mindst Totalkredit – har i de senere år kraftigt opfordret boligejerne til at vaelge lån med fast rente.

Dermed sikrer de sig mod rentestigninger og mod det prisfald, som højere renter automatisk vil medføre.

Hvis nu alle boligejerne fulgte det råd, ville realkreditinstitutterne miste ganske store indtaegter. Bidragssatserne er højere på flekslån.

Det er måske i det lys, man skal de nye lån med 30 års afdragsfrihed og Realkredit Danmarks og Totalkredits prispolitik. Det ligner i hvert fald en tanke. For hvis vi siger ja til de nye lånemuligheder, er realkreditinstitutterne sikre på at få ekstra indtaegter, så laenge vi lever.

For lige at sammenfatte. Hvad betyder fleksibilitet? Øget renterisiko, binding til et realkreditinstitut, højere bidrag.

Det bliver et nej tak herfra!