Boligrenten er historisk lav: Her er faldgruberne, du skal passe på

BOLIGLÅN: Det er vigtigt ikke at lade sig rive med, når boligrenterne falder. Valget af lån afhaenger bl.a. af ens fremtidsplaner.

Boligrenternes dramatiske dyk har åbnet uanede muligheder for at omlaegge boliglån. Kurserne på det 30-årige lån med afdrag har nu rundet 97, og det helt nye afdragsfrie 1,5 pct.-lån ligger i en kurs omkring 96.

Det er så attraktivt, at selv boligejere med 3 pct.-lån og enkelte med 2,5 pct.-lån kan overveje at laegge om.

Spørgsmålet er, om det kan betale sig for alle? Det kan det formentlig ikke, for der er flere faldgruber.

Boligrenterne er faldet stort set hvert år siden finanskrisen. Flere gange er det blevet forudsagt, at renterne ville stige, men det er altså ikke sket. Af samme grund er man mere eller mindre holdt op med at komme med renteprognoser – de giver ingen mening.

Renterne på flekslån har vaeret negative i flere år nu, og det ser ud til at fortsaette på ubestemt tid. I de seneste dage er de lange renter også begyndt at falde for alvor, og det har altså åbnet for et afdragsfrit 1,5 pct.-lån.

Trods den lave rentesats er flekslånene fortsat de billigste, men i de senere år har flere boligejere valgt lån med fast rente, selv om de var dyrere. Det får de to ting ud af: N Rentesikkerhed i princippet i 30 år. Så laenge beholder de faerreste nu et boliglån.

N Mulighed for at foretage en lodret konvertering, hvis renten stiger igen.

Flekslånene

Flekslånene giver ikke samme beskyttelse. Flekslån er kontantlån, og det betyder, at kurstabet ved salg af obligationerne bliver til en fradragsberettiget rente, som traekkes fra over lånets løbetid. Får man en kursgevinst i forbindelse med en indfrielse af lånet før tid, skal der betales skat af den. Der er dog undtagelser, f.eks. ved ejerskifte, skilsmisse og dødsfald.

Men det skal man ikke spekulere i. Det er kursudsvingene ikke store nok til, og det er slet ikke formålene med flekslånene. I visse tilfaelde giver det god mening at optage et flekslån, selv om lånene med fast rente er historisk lave.

Hvis man har planer om at saelge sin bolig i løbet af et til tre år, kan man skraeddersy sit flekslån, så det passer nogenlunde praecist med den periode, man har taenkt sig at blive boende. Fordelen er, at man undgår kurstab både ved optagelse og ved indfrielse. For indfrier man et flekslån ved udløb, sker det til kurs 100.

Det koster kun ca. 700 kr. om måneden efter skat at låne 1 mio. kr. som et afdragsfrit F3-lån. Et tilsvarende 1,5 pct.-lån vil vaere ca. 1.200 kr. dyrere hver måned.

Restgaeldsbeskyttelse

Den helt store fordel ved lån med fast rente er den såkaldte restgaeldsbeskyttelse. Det nye 1,5 pct.-lån uden afdrag har en kursfølsomhed på 10. Det betyder, at en restgaeld på 1 mio. kr. vil falde med hele 100.000 kr., hvis renten stiger et procentpoint. Det sker den dag, hvor der igen kommer 2,5 pct.-lån på markedet til kurser taet på 100.

Så foretager man en lodret konvertering og skaerer i sin restgaeld. En stigende rente vil saette sig i boligpriserne. Det fald kan man afbøde ved at konvertere lodret, og dermed rammes man ikke så hårdt. Men, og der er et MEN.

Husk udgangspunktet

Selv om en kursfølsomhed på 10 lyder fristende, skal man huske, hvad udgangspunktet er. Hvis nu man i sin tid optog et afdragsfrit 3 pct.-lån og nu ønsker at laegge om til et 1,5 pct.-lån, kan det blive dyrt. Udgangspunktet er et lån til 1 mio. kr.

Det blev i sin tid optaget til en kurs lige over 95, og dermed fik man inklusive omkostninger en restgaeld på 1.075.000 kr.

Nu skal der konverteres til et 1,5 pct.-lån. Det betyder, at man dermed må sluge kurstabet og indfri hele beløbet – altså 1.075.000 kr.

Der er også kurstab på det nye lån, fordi kursen er ca. 95. Dermed bliver den nye restgaeld ca 1.135.000 kr. Nu skylder man altså 135.000 kr. mere end den ene million, man egentlig havde behov for, da man købte boligen.

Der er tale om meget runde tal, men der skal en markant rentestigning til, før det nogensinde bliver en gevinst eller rettere en restgaeldsbeskyttelse her.

Der laves fortsat renteprognoser, men ingen tror på dem laengere – faktisk heller ikke i den finansielle sektor, hvis man spørger uden for citat. Renterne bør stige under en højkonjunktur, og at de ikke gør det alligevel, er bekymrende. Det betyder, at investorerne så småt er begyndt at regne med en recession. Hvorfor ellers købe obligationer med 30 års løbetid til en rente på blot 1,5 pct.?

I realkreditinstitutterne rådgiver man som udgangspunkt kunderne til at tage udgangspunkt i det renteniveau, der er her og nu og ikke spekulere alt for meget i, hvordan renten eventuelt kan udvikle sig.

Rente på nul

Men noget tyder på, at vi får et realkreditlån med en rente på nul. Det er heller ikke sket før.

I øjeblikket findes der et ganske populaert 10-årigt lån med en fast rente på blot 0,5 pct. Torsdag lukkede kursen på det lån over 100 i både Nordea Kredit og Realkredit Danmark. Dermed er der lukket for tilbud. Fortsaetter det, kan institutterne blive tvunget til at introducere et lån med en rente på nul. Beslutningen er ikke truffet endnu.