Fast eller variabel rente på boliglånet? Det er nu eller aldrig

Noget tyder på, at det er nu eller aldrig, hvis man vakler mellem de faste og variable boliglån. Renteforskellen mellem de to lån er nemlig historisk lav.

»Det bedste boliglån nogensinde.« Sådan har det lydt fra mange om det 30-årige fastforrentede realkreditlån, hvor renten gradvist er faldet helt ned til 0,5 pct. Og det er formentlig korrekt: Det har aldrig vaeret billigere at kende sin boligydelse i 30 år.

Renten er faldet rigtig meget – og rigtig laenge. Reelt har renten vaeret faldende i mere end 30 år, og spørgsmålet er derfor ikke laengere, om renten er lav, men om den har potentiale til at blive endnu lavere? Mit svar er: naeppe. Renten bliver formentlig ikke meget lavere. Det er der en raekke gode grunde til, som er interessante for landets boligejere.

Det er Den Europaeiske Centralbank (ECB) i Frankfurt, der svinger taktstokken for renten herhjemme. I centralbanken var der intern uenighed, da ECB-chef Mario Draghi i september valgte at saenke indskudsrenten med 0,10 procentpoint og genoptage de månedlige obligationsopkøb fra november. Den beslutning var bl.a. Frankrig, Holland og Tyskland angiveligt imod. ECB kan godt saenke renten yderligere, men så vil uenigheden mod yderligere rentefald formentlig vokse.

De ultralave renter har ikke haft nogen maerkbar effekt på inflationen, forventninger til inflationen eller vaekstudsigterne. Derfor er det højst tvivlsomt, om endnu mere af det, som ikke virker tilstraekkeligt, vil gøre den store forskel. Den kommende ECB-chef, Christine Lagarde, vil arve centralbankens nuvaerende estimat for inflationsforventningerne, og det er ikke opmuntrende. Man forventer end ikke at ramme det langsigtede mandat inden for de naeste to år. Derfor vil centralbanken også godt kunne forsvare at gøre mere. Men det er tvivlsomt, om et yderligere rentefald på de korte renter har nogen saerlig effekt på de tilsvarende lange obligationer. Og så er man lige vidt.

Her bliver det interessant for boligejerne. Det var Realkredit Danmark, der introducerede de variable boliglån tilbage i 1996, og de andre kreditforeninger fulgte hurtigt efter.

Hvis vi kigger på alle de år, der er gået siden da, har renteforskellen mellem de fastforrentede og de variabelt forrentede lån vaeret på omkring to-tre procentpoint før skat. Det har altså vaeret omkring to-tre procentpoint dyrere at låse renten fast end at satse på usikkerheden og flekslånet. Tallet er beregnet uden nutidsvaerdieffekten af renter og afdrag. Der er udelukkende tale om en forskel før skat i effektive renter.

Aktuelt er denne forskel faldet ned til omkring 1 procentpoint, hvis man beregner den aktuelle forskel mellem de åbne muligheder: fastforrentet med en rente på 0,5 pct. i 30 år og et flekslån med årlige rentetilpasninger. Forskellen er korrigeret for årlige kursskaeringer og forskel i bidragssatser. Saerligt bidragssatsen på de helt korte variabelt forrentede lån er steget ret heftigt de senere år.

Det har historisk vaeret langt det billigste at låne laengst inde på kurven. Men nu er renterne faldet massivt, og renteforskellen, alt inklusive, mellem det faste og variable boliglån er historisk lav. Noget kunne tyde på, at det er nu eller aldrig, hvis man står og vakler mellem, hvad der økonomisk set giver bedst mening – det variable eller det fastforrentede. Samtidig giver det fastforrentede lån muligheden for at konvertere, hvis renten senere stiger igen.

Rentekurven er lige nu som et Eiffeltårn, som er blevet lagt ned, og hvor prisen for et lod i konverteringsspillet kan vaere umagen vaerd. Det er faktisk en stor nyhed for landets boligejere.