Fire byggeklodser skal rette op på skaeve ejendomsvurderinger

Det nye system for de offentlige ejendomsvurderinger skal vaere til at forstå for borgerne, lyder det fra Vurderingsstyrelsen. Men den ambition kan gå ud over vurderingernes traefsikkerhed, siger en boligøkonom. Onsdag får 80.000 boligejere tilbud om at teste systemet.

Det har vaeret udskudt, udskudt og udskudt igen.

Først skulle de nye ejendomsvurderinger vaere klar i 2016, så blev målet skubbet til 2018, siden til foråret 2019, og så sent som i sidste uge blev tidsplanen rykket igen.

Men selv om nye juridisk bindende vurderinger for ca. 1,7 mio. danske ejerboliger først ventes endeligt indfaset i 2022, vil en udvalgt gruppe af boligejere allerede nu få mulighed for at få et praj om, hvordan de nye og laenge ventede ejendomsvurderinger vil påvirke dem. Vurderinger, der danner grundlag for opkraevningen af i dag ca. 40 mia. kr. i boligskat.

Onsdag lander der et brev i 80.000 borgeres e-boks med et tilbud om at deltage i en test af det nye ejendomsvurderingssystem. Det drejer sig om ejerne af i alt 50.000 parcelhuse spredt over det meste af landet.

Testvurderingerne vil ikke vaere juridisk gyldige, men vil give boligejerne et første indblik i de nye offentlige ejendomsvurderinger. Sidst, der blev lavet almindelige offentlige vurderinger, var i 2011.

»Det vil vaere systemets bedste bud, som tingene er lige nu. Det bliver interessant at se, hvilke reaktioner det fremprovokerer hos boligejerne,« siger Curt Liliegreen, direktør i Boligøkonomisk Videnscenter.

Jyllands-Posten fik mandag mulighed for en snigpremiere. Det gav et første indblik i, hvad der konkret vil møde boligejerne, når systemet rulles ud.

De nye ejendomsvurderinger skal først og fremmest vaere mere »retvisende«, så de »afspejler de faktiske salgspriser på boliger mere praecist«, som politikerne formulerede det i en aftale fra 2016. Aftalen fulgte et årelangt forløb med kritik af ejendomsvurderingerne, der blev suspenderet i 2013.

Ifølge en kritisk rapport fra Rigsrevisionen ramte det gamle system skaevt i tre af fire vurderinger.

Havudsigt og tegltag traekker op

Løsningen er et nyt sindrigt it-system, der for flertallet af ejerboligerne automatisk kan generere en ejendomsvurdering. Den kombinerer priserne på boliger solgt i lokalområdet de seneste seks år med et hav af oplysninger om den konkrete bolig og grund. Modsat det gamle vurderingssystem vil boligejerne få oplyst, hvilke konkrete forhold der ligger til grund for den nye vurdering.

Den enkelte boligejer vil blandt andet få oplyst adresse og salgspris på de 10-15 boliger i naerområder, der ligger til grund for en overordnet kvadratmeterpris. Det er den første store byggeklods for vurderingen.

Borgerne vil også få oplyst alle de nøgledata om boligen, der er anvendt til at justere kvadratmeterprisen, så den passer på den konkrete ejendom – det kan vaere boligens alder eller tagtype. Og man vil også få oplyst, hvis der er saerlige forhold, der har trukket vurderingen op eller ned.

Eksempelvis vil en bolig taet på vandet blive trukket op, mens en bolig taet på en jernbane kan blive trukket ned. Det vil også fremgå, hvor mange procent afslag eller tillaeg, de saerlige forhold samlet set har forårsaget.

Hvor meget for eksempel havudsigt traekker op, forsøger modellen at beregne ved at traekke på data fra alle salg i Danmark med havudsigt. Det betyder også, at hvis havudsigten med tiden bliver mindre vaerd på boligmarkedet, vil en bolig med havudsigt få en lavere vurdering.

»Der er en naturlig usikkerhed, når man skal vurdere en ejendom, og vi er begraensede af de data, som vi har, men er trygge ved systemet i den forstand, at hvis man skal bygge et system, som er så retvisende som muligt, og samtidig gennemskueligt, så er det her formentlig systemet. Men nu skal vi teste det,« siger direktør i Vurderingsstyrelsen Hakon Iversen, der tilføjer, at myndighederne vil »kvalitetssikre data og brugerrejsen yderligere frem til udsendelsen af de juridisk bindende vurderinger«.

Testkørslen, der begynder onsdag, varer i tre uger, hvor de 80.000 borgere kan logge ind i det nye system og se deres oplysninger.

Da det kun er en test, vil borgerne ikke kunne klage, men de kan tilkendegive i en spørgeundersøgelse, om de måtte ønske at klage. Svarene skal – sammen med svar på en raekke andre spørgsmål – hjaelpe Vurderingsstyrelsen med at tilpasse det nye system, inden det efter planen går i luften fra naeste år.

De første juridisk bindende ejendomsvurderinger skal ifølge den nyeste tidsplan sendes ud til boligejerne i andet halvår af 2020. Det sker i »etaper«, og de sidste vurderinger kan ende med først at vaere i haenderne på boligejerne i 2022.

Gennemsigtighed har en pris

Ifølge Curt Liliegreen vil de nye ejendomsvurderinger vaere mere gennemskuelige sammenlignet med det tidligere fejlbehaeftede vurderingssystem.

»I det gamle system fik du stukket et tal i hånden – det var din ejendomsvurdering. Her får du en raekke informationer om en masse detaljer, hvor du så har mulighed for at fange eventuelle fejl,« siger han.

Men det er en balancegang, påpeger boligøkonomen. For vil du lave ejendomsvurderinger, der er til at forstå for almindelige boligejere, er der graenser for, hvor avancerede – og dermed hvor praecise – beregningerne bag vurderingerne kan blive.

»Det er en byttehandel. Hvis du vil have et system, som kan forklares, så vil der vaere nogle mere avancerede modeller, som du må afstå fra at bruge,« siger Curt Liliegreen.

Som eksempel peger han på, at de nye vurderinger vil tage udgangspunkt i salgspriser fra ca. 15 boliger i naerområdet. Boligøkonomisk Videncenter har arbejdet med modeller, der inddrager 5.000 sammenlignelige boliger:

»Det sidste vil formentligt give en mere praecis vurdering, men folk kan ikke forholde sig til, at grundlaget er 5.000 ejendomme. Netop fordi vi har haft et svigt i tillid i

Jeg frygter, at folk vil overføre den skepsis og utilfredshed, der fuldstaendig har gennemsyret holdningen til det gamle system, til de nye vurderinger. Allan Malskaer, Landsformand i Parcelhusejernes Landsforening.