Gaelder 15 pct.-regel ved salg af en grund til min søn?

Hej. Jeg har en sommerhusgrund vurderet til ca. 750.000 kr. Grunden er betydeligt mere vaerd – omkring det dobbelte.

Må jeg anvende reglen om salg til børn, dvs. til naevnte vurdering – 15 pct., eller vil Skattestyrelsen kunne forlange, at en mere realistisk salgspris for grunde i området skal danne udgangspunkt for en familiehandel?

Mvh. HT

Svar: Svaret på Deres spørgsmål er: »Som udgangspunkt ja«.

Skattestyrelsens praksis på området er ikke helt klar.

Efter Skattestyrelsens helt aktuelle praksis, som fastlagt i styrelsens seneste vejledning af 31. januar 2020, kan parterne ved overdragelse af en fast ejendom fra foraeldre til børn ”..anvende skattedepartementets cirkulaere nr. 185 af 17. november 1982 om vaerdiansaettelse af aktiver og passiver i dødsboer m.m. og ved gaveafgiftsberegning.”, dvs. efter reglerne i det såkaldte ”vaerdiansaettelsescirkulaere” fra 1982.

Det betyder, at en fast ejendom, herunder en sommerhusgrund, kan vaerdiansaettes til et beløb svarende til den senest kendte offentlige vurdering +/- 15 pct.

Det er således – sådan som Skattestyrelsen har formuleret praksis i den seneste vejledning – fortsat muligt at anvende reglen, selv om ejendommen måske er det dobbelte vaerd ved salg til en fremmed.

På Skattestyrelsens hjemmeside anføres derimod – mere forbeholdent – om vaerdiansaettelsen af gaver, at:

»Du skal altid saelge fast ejendom til markedsvaerdien. Hvis boligen ikke er vurderet som udlejet, kan du som udgangspunkt saelge ejendommen til et beløb, der ligger inden for 85-115 pct. af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Du kan ikke saelge ejendommen til et beløb, der ligger inden for 85-115 pct. af den seneste offentlige ejendomsvurdering, hvis der er saerlige omstaendigheder, der indikerer, at en salgspris, der højst afviger med 15 pct. i forhold til den seneste vurdering, ikke er udtryk for ejendommens reelle markedsvaerdi.«

En lignende tilkendegivelse fremgår nu af Skattestyrelsens hjemmeside i tilknytning til en omtale af reglerne om bindende svar. Med denne tilkendegivelse har Skattestyrelsen forladt en tidligere, meget bombastisk, udmelding samme sted på Skattestyrelsens hjemmeside om, at fast ejendom kan vaerdiansaettes efter +/- 15 procent-reglen ved overdragelse mellem naertstående, og at der i disse tilfaelde slet ikke er behov for at anmode om et bindende svar.

Bindende svar

Jeg vil i alle tilfaelde anbefale Dem at anmode Skattestyrelsen om et bindende svar vedrørende vaerdiansaettelsen. Modtager De ved en sådan henvendelse et bekraeftende svar på Deres spørgsmål om, hvorvidt De og Deres søn ved en overdragelse af grunden til Deres søn kan vaerdiansaette grunden til eksempelvis 750.000 kr., vil et sådant svar vaere bindende for Skattestyrelsen, selv om vaerdiansaettelsespraksis på et senere tidspunkt måtte blive aendret eller måske ligefrem underkendt i en konkret sag.

Alternativt bør det overvejes at tage et skatteforbehold i overdragelsesaftalen. Det bemaerkes her, at et skatteforbehold kun er gyldigt, hvis en raekke betingelser er opfyldt. For det første skal flere formelle krav vaere opfyldt. Dernaest kraeves bl.a., at skatteforbeholdet indeholder en meget detaljeret beskrivelse, dels af selve forbeholdet og dels af konsekvenserne, hvis forbeholdet aktualiseres. Er disse krav ikke opfyldt, vil skatteforbeholdet formentligt blive tilsidesat som ugyldigt.