Fejlbehaeftet valuarvurdering gav andelshaver store problemer
I sidste uge frikendte Højesteret en ejendomsmaegler for erstatningskrav efter en fejlbehaeftet valuarvurdering. Dommen må give anledning til eftertanke for andelshavere, der er i overvejelser om salg, og som baserer den fremtidige privatøkonomi på en val
Til forskel fra ejerboliger er der ikke fri prisdannelse ved salg af en andelsbolig (andelsbevis).
Prissaetningen ved salg af en andelsbolig er naermere reguleret i andelsboligloven og foreningens vedtaegter, som på forskellig vis saetter rammer for prisen ved salg, dvs. andelsvaerdien. Undertiden tales i den forbindelse ofte om den ”højest lovlige salgspris”.
Saelger en andelshaver en andelsbolig for en højere salgssum, end hvad andelshaveren lovligt kunne beregne sig efter gaeldende regler, vil andelshaveren have pligt til at tilbagebetale differencen mellem på den ene side den aftalte købesum og på den anden side den lovlige købesum til køberen.
Dette gaelder ikke blot, hvor parterne har aftalt et merbeløb ”under bordet”, men f.eks. også i tilfaelde, hvor saelger i forbindelse med salget har solgt sin nedslidte sofa til køber til en pris, som ville gøre enhver professionel sofasaelger grøn af misundelse.
Prissaetning af andelsboligen
Efter andelsboligloven er udgangspunktet for prissaetning af en andelsbolig, at prisen ikke må overstige, hvad vaerdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.
Prissaetningen vil i sagens natur i første raekke afhaenge af den andel af foreningens formue, som andelsbeviset giver ret til, og dermed i sidste ende blandt andet og navnlig vaerdien af foreningens ejendom med fradrag af foreningens gaeld m.v.
Ejendommens vaerdi
Ejendommens vaerdi kan efter andelsboligloven fastsaettes på tre forskellige måder, således til henholdsvis:
a) Foreningens anskaffelsessum for ejendommen,
b) Den kontante handelsvaerdi for ejendommen vurderet som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må vaere aeldre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsaettelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme eller
c) Den seneste offentlige vurdering for ejendommen.
Den vaerdi, som herefter kan henføres til en bestemt andelsbolig (andelsbevis), vil almindeligvis indgå som det vaesentligste parameter ved prissaetningen af andelsboligen ved salg.
Naeppe overraskende har mange andelsboligforeninger valgt at anvende en valuarvurdering ved vaerdiansaettelse af foreningens ejendom. At den offentlige vurdering i en lang periode har vaeret sat i bero, har i sagens natur typisk kun forstaerket et ønske fra eksisterende andelsbolighavere om at anvende en valuarvurdering.
Fejlbehaeftet valuarvurdering
Sagen afgjort ved Højesterets dom af 7. februar 2020 drejer sig om en sådan valuarvurdering, som efter en andelshavers salg i tillid til valuarvurderingen viste sig at vaere fejlbehaeftet. Fejlen havde ført til, at andelsboligen var prissat til et for højt beløb.
For den pågaeldende andelshaver blev konsekvenserne ganske drastiske.
Højesterets dom
Sagen vedrørte en andelshaver, som i 2016 solgte sin andelsbolig og samtidig købte en anden andelsbolig i samme gade.
Andelsvaerdien af den solgte andelslejlighed var på baggrund af en valuarvurdering opgjort til ca. 2,3 mio. kr.
Valuarvurderingen viste sig imidlertid at vaere behaeftet med fejl, og andelsvaerdien var som følge heraf blevet fastsat til et for højt beløb i strid med andelsboliglovens regler.
Ved Østre Landsret blev den saelgende andelshaver sammen med valuaren dømt til at tilbagebetale 575.000 kr., som var forskellen mellem den aftalte pris og den lovlige pris, til den købende andelshaver.
Denne del af sagen blev ikke anket til Højesteret.
Ved landsretten blev valuaren endvidere dømt til at friholde den saelgende andelshaver for betaling af beløbet til den købende andelshaver. Beløbet på de 575.000 kr. skulle efter landsrettens opfattelse med andre ord i sidste ende betales af valuaren.
Ansvar for valuarvurderingen
For Højesteret drejede sagen sig alene om, hvem der i det indbyrdes forhold mellem den saelgende andelshaver og valuaren i sidste ende skulle afholde de 575.000 kr. til køberen.
Det lå fast i sagen, at valuaren havde begået en fejl og altså havde handlet ansvarspådragende. Det var endvidere ubestridt, at andelshaveren ikke ville have solgt sin andelsbolig og købt en anden andelsbolig, hvis andelshaveren havde vaeret bekendt med, at andelsvaerdien var fastsat for højt, og at et salg derfor ville kunne føre til et krav om tilbagebetaling.
Spørgsmålet var herefter, om valuaren under disse omstaendigheder havde pligt til at udrede overprisen på de 575.000 kr.
Østre Landsret var, som naevnt ovenfor, på dette punkt nået frem til, at valuaren i det indbyrdes forhold skulle friholde andelshaveren for at tilbagebetale overprisen til køberen. Dvs. valuaren skulle af egen lomme betale hele beløbet til den køber, der nu skulle have et afslag i prisen.
Men denne afgørelse blev aendret af Højesteret, som fandt, at overprisen i sidste ende skulle baeres af andelshaveren. Valuaren gik med andre ord fri.
Til grund for denne afgørelse lå fra Højesterets side en raekke overvejelser om de faktiske forhold og det passerede i sagen set i forhold til betingelserne for at opnå erstatning.
Selv om det således stod klart, at den første grundlaeggende betingelse for at opnå erstatning for en skade – nemlig at der er udvist en ansvarspådragende adfaerd, eller med andre ord: at der foreligger skyld – var opfyldt, var de øvrige betingelser for at opnå erstatning ikke opfyldt.
Det var i første raekke kravet om, at der skal foreligge et økonomisk tab, som voldte andelshaveren problemer.
Højesterets begrundelse
Højesteret anførte som begrundelse for det første, at det ikke udgjorde et tab for andelshaveren, at han skulle tilbagebetale overprisen på 575.000 kr. til køberen, da andelshaveren ikke lovligt kunne saelge til den aftalte højere pris. Andelshaverens antagelse om, at den aftalte pris var lovlig, var (blot) en skuffet forventning, som efter Højesterets praksis ikke i sig selv gav grundlag for et krav om erstatning eller godtgørelse.
Højesteret anførte dernaest, at valuaren ikke havde garanteret prisens lovlighed over for de enkelte andelshavere og dermed altså heller ikke over for andelshaveren i denne sag. Andelshaveren i denne sag kunne derfor heller ikke kraeve en godtgørelse af valuaren efter reglerne i ejendomsformidlingsloven.
Som naevnt ovenfor var det ubestridt og blev følgelig lagt til grund i sagen, at andelshaveren ikke ville have solgt den første andelsbolig, hvis han havde vidst, at den lovlige pris var 575.000 kr. lavere end antaget. Efter Højesterets opfattelse havde andelshaveren imidlertid ikke godtgjort eller sandsynliggjort, at han havde lidt et tab som følge af dette salg og andelshaverens samtidige køb af en anden andelsbolig.
Sagen endte derfor med, at det påhvilede andelshaveren at udrede overprisen på 575.000 til køberen uden nogen mulighed for at få hele eller dele af dette beløb godtgjort af valuaren.
Da valuaren efter Østre Landsrets dom havde udredet de 575.000 kr. til køberen, blev andelshaveren ved Højesterets dom nu pålagt at betale de 575.000 kr. til valuaren tillige med procesrente fra sagens anlaeg ved Københavns Byret den 7. september 2016.
Konsekvenser
Referatet af sagen i dommene fra henholdsvis byret, landsret og Højesteret lader ane, at sagens udfald havde fået ganske ubehagelige konsekvenser her og nu for andelshaveren, som havde disponeret i tillid til valuarvurderingen.
Med de i øvrigt velbegrundede rammer for prissaetningen af andelsboliger er der følgelig god grund til at udvise stor forsigtighed ved prissaetningen af andelsboliger, som for den enkelte andelshaver måske i mange tilfaelde er mindre overskuelig end prissaetningen af en typisk ejerbolig.