Derfor styrer priserne på andelsboliger mod en afkøling

Regeringen har lanceret et indgreb, som skal daemme op for spekulation og stigende huslejer. Det vil naesten med statsgaranti udløse mindre prisfald for andelsboliger – på kort sigt.

Markedet for andelsboliger er pris- og interessemaessigt på vej til en afkøling. I hvert fald i en overgangsperiode. Ikke fordi renterne stiger, eller ejerboligerne generelt bliver mindre vaerd, og køberne holder tilbage af netop de årsager, men fordi et politisk indgreb er en betydelig aendring. Og noget nyt og anderledes skaber altid usikkerhed.

Andelsboliger har vaeret den ”sikre boliginvestering”. I takt med at flere og flere foreninger vaelger at lade en valuar fastsaette vaerdierne, rammer man i stigende grad markedsvaerdien, og det har vaeret godt. For andelsejerne vel at maerke.

Jeg vil haevde, at det risikojusterede afkast har vaeret saerdeles fantastisk.

Ikke fordi andelsboligerne nødvendigvis er steget i samme takt som ejerlejligheder, men fordi risikoen for prisfald har vaeret naermest ikke-eksisterende.

En investering har med udgangspunkt i boligreguleringslovens paragraf 5.2 kunnet overvaeltes i den fremtidige pris, som nye købere skulle betale (moderniseringsreglen). Da der samtidig har vaeret kødannelse af købere til den enkelte andelsbolig, har andelsrisikoen vaeret minimal. Regningen har altid kunnet sendes videre til den naeste. I hvert fald for de foreninger, som ikke har vaeret så uheldige at optage swaplån og 10 år efter må sande, at nutidsvaerdien af gaelden er løbet hurtigere, end afdragene er sket.

”Buy, fix, sell” rimer på spekulativ interesse, som presser prisen og huslejerne op. Når politikerne synes, at Blackstone lyder lidt for bekendt og ”Goldman Sachsagtigt”, er det naturligt, at de vil taemme markedskraefterne. ”Markedskraefterne” er dog meget andet og mere end bare Blackstone. Det kan også vaere pensionskasserne, som jo også kender markedskraefterne.

Markedskraefterne kan også komme fra en tredje og måske lidt uventet side.

Nemlig andelshaverne, som jo ikke har nogen speciel interesse i hverken faldende priser eller usikkerhed om deres vaerdier.

Når politikerne gerne vil adressere ”det må vi gøre noget ved”, er det to meget forskellige størrelser, der mødes. Hvis uro og prisfald skal undgås, kraever det ikke kun, at køberne ikke bliver urolige, men også, at finansieringen i form af bankerne ikke ryster på vurderingshånden. Politikerne kan aendre lovgivningen, men de kan jo i sagens natur ikke på kort sigt taemme markedskraefterne.

Derfor er der stor risiko for, at priserne kan vaere vigende og usikkerheden stigende i det mindste i en overgangsperiode. Når det på lidt laengere sigt naeppe går helt galt, skyldes det, at enten skal politikerne eller markedsprisen give sig. At lave et indgreb, som kan få andelsboliger til at falde i pris, vil nok senest om tre et halvt år blive genopfrisket, når ejerne skal tilkendegive deres ”tilfredshed” med konsekvenserne ved det naeste folketingsvalg.

Et indgreb vil derfor af flere forskellige årsager formentlig få større opmaerksomhed, men naeppe en meget stor prismaessig indflydelse. På laengere sigt.