Afdragsfrihed og renterisiko er igen hot
En femtedel af Totalkredits kunder vaelger F5-lån, og højrisikolån er blevet populaert igen.
Er du frisk på at løbe en renterisiko? Du er ikke alene.
Lån med fast rente har de senere år fået fat i boligejerne igen. 57,7 pct. af alle lån har fast rente. Og for første gang har lån med afdrag rundet 1.000 mia. kr.
Men rentetilpasningslån og afdragsfrihed er på vej tilbage. Vendingen er markant.
På et år er der kommet nye afdragsfrie lån for 37 mia. kr.
De mest risikovillige boligejere befinder sig i de dyreste kommuner.
I Hørsholm og Gentofte har 43 pct. af boligejerne lån med variabel rente. Det giver mening, da frivaerdierne der er størst. Men det er også der, et pludseligt prisfald vil ramme hårdest.
I Totalkredit er et af fire lån nu et F5-lån. For blot et år siden var det kun et ud af fem. Et F5-lån giver trods alt rentely i fem år, men lysten til at løbe fuld renterisiko er også steget.
Det blev tydeligt i 2. kvartal. Da bevilgede Totalkredit det højeste antal lån med blot seks måneders rentebinding, siden denne type lån blev introduceret i 2014. Samlet blev der udbetalt for ca. 5 mia. kr. F-kortlån, som de kaldes i Totalkredit. Det er 1 mia. mere end et gennemsnitligt kvartal det seneste halvandet år.
Ingen fidus at laegge om
Lån med afdrag har netop passeret en milepael, viser nye tal fra Finans Danmark. Ud af det samlede udlån på 1.775 mia. kr. er de 1.000 mia. kr. nu med afdrag.
Lysten til at låne nåede i 3. kvartal historiske højder med et samlet udlån på 43,5 mia. kr. Det er det største udlån, siden Finans Danmark begyndte at udfaerdige statistikken i 1995. De 43,5 mia. kr. daekker over i alt 21.714 realkreditlån. Det er det højeste antal i 16 år.
I øjeblikket er det bolighandlerne, der traekker lånelysten. De stigende renter betyder, at der ikke laengere er nogen fidus i at laegge lån om.
Større afdrag med flekslån
At der nu afdrages på 56 pct. af alle realkreditlån, er sundt for boligmarkedet. Når renten er så lav, som den er, får 5 4 3 2 1 0 boligejerne hugget meget gaeld af selv med 30-årige lån.
På et 30-årigt 1,5 pct.-lån afdrager man ca. 2.300 kr. om måneden for hver mio. kr., man låner. Ydelsen efter skat er 3.752 kr. Et F5-lån koster 3.479 kr.
Umiddelbart er der altså ikke den store forskel på et flekslån og et lån med fast rente. Men man skal ikke stirre sig fast på ydelsen, for flekslånet har en lidt undervurderet fordel.
Man får afdraget noget mere med et flekslån. Med et F5lån på 1 mio. kr. afdrager man i løbet af fem år hele 175.000 kr. Det er 31.000 kr. mere end et lån med fast rente.
Så foruden lavere ydelse får man et højere afdrag. Afdraget er så stort, at det er en god buffer, hvis renterne stiger, når man skal refinansiere. Når restgaelden falder fra 1 mio. til 825.000 kr., bliver der simpelthen mindre at betale rente af.
Er man til afdragsfrie lån, er billedet et helt andet. Her er flekslån og andre lån med variabel rente langt billigere.
Den månedlige ydelse efter skat på det rentefølsomme Fkortlån er helt nede i 469 kr., når man låner 1 mio. kr. Et tilsvarende lån med fast rente koster 1.410 kr. om måneden.
Ironisk nok vaelger flere afdragsfrie lån i håbet om at få høvlet restgaelden ned. Forklaringen er, at lånene er de klart mest rentefølsomme. Hvis renten stiger, vil kurserne falde mest. Dermed er de oplagte til en lodret konvertering.
Men den trafik er yderst spekulativ og giver kun den fulde gevinst, hvis den lodrette konvertering efterfølges af en almindelig konvertering.
Er man optaget af at begraense sin renterisiko, er det ikke sikkert, at man skal vaelge et afdragsfrit lån med fast rente.
Det store afdrag på F5-lånet giver en bedre sikkerhed. Som naevnt afdrager man 175.000 kr. på fem år. Afdraget er så stort, at renten på fastrente-lånet skal stige naesten 2 pct.-point, før man får det samme ud af det.
Øget rentespaend
På et tidspunkt var det reelt billigere at optage et lån med fast rente end et flekslån. Det skyldes, at de 30-årige renter var helt nede i 0,5 pct., at der ikke er regelmaessige udgifter til refinansiering, og at bidragssatserne er i den lave ende.
Sådan er det ikke laengere. Renten hedder 1,5 pct. i dag, og dermed er rentespaendet mellem fastrente-lån og rentetilpasningslån øget markant. Det er formentlig en af forklaringerne på, at flere vaelger flekslånene, vurderer økonomerne i realkreditinstitutterne.
Og at trafikken i en periode har vaeret ensrettet over i lån med fast rente, behøver ikke vaere et udtryk for en pludselig lyst til at binde sig i 30 år. Reglerne for at blive kreditgodkendt i de såkaldte vaekstområder er blevet skaerpet.
Det betyder, at der er lukket for afdragsfrie flekslån for boligkøbere med høj gaeld. Vil de have afdragsfrihed, er de nødt til at vaelge lån med fast rente.
»Der kan ikke laengere vaelges frit på alle hylder,« som afdelingsdirektør i Jyske Realkredit, Mikkel Høegh, udtrykker det.
Som udgangspunkt kan man sikre sig en fast rente i op til 30 år. Men det er de faerreste, der bliver boende i samme bolig så laenge. Den store fordel er, at man beskytter sin restgaeld, hvis renterne stiger. I så fald falder kursen på obligationerne bag lånet, og det er en gratis måde at afdrage på.